คิดจะลงทุนหรือทำธุรกิจ สิ่งที่ตีคู่กันมากับความเชื่อมั่น ทักษะความรู้ และความทะเยอทะยาน คือ “เงินทุน”

โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องใช้ทุนจำนวนหนึ่ง แน่นอน หลาย ๆ ท่านคงเคยได้ยินคำว่า ลงทุน 0 บาท แต่ที่สุดแล้ว ในเลขกลม ๆ ที่ดูไม่มีค่าอะไรนั้น เมื่อลองพิจารณาอย่างถี่ถ้วน กลับมีทุนแฝงซึ่งเราเลือกที่จะไม่รับรู้อยู่เช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นค่าการตลาด ค่าเสียเวลา ค่าการเรียนรู้ทักษะ หรือแม้แต่ค่าconnection ก็ตาม

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ท่านที่อยากเติบโตต่อยอดในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และท่านอื่น ๆ ที่กำลังก้าวขาข้างหนึ่งเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์ จะขาดตัวแปรใดตัวแปรหนึ่ง เช่น ทักษะการเจรจาต่อรอง องค์ความรู้เกี่ยวกับการทำธุรกิจ ความสัมพันธ์กับคู่ค้าหรือเพื่อนร่วมวงการ ฯลฯ นั้นย่อมได้ เนื่องจากตัวแปรเหล่านี้สามารถเติมเต็มหรือพัฒนาระหว่างทางได้ อย่างไรก็ตาม หากขาดเสาหลักอย่าง “เงินทุน” ไป อะไรที่ควรหรือน่าจะทำได้ ณ ตอนนั้นก็ต้องค้างเติ่ง ยิ่งหากปล่อยทิ้งเป็นเวลานาน โอกาสที่จะ “ล้มเลิกก่อนลงมือทำ” ก็คงไม่ใช่แค่ข้อคิดที่ได้จากการอ่านเรื่องราวของใครสักคนแล้ว

คำถามครับ : ไม่มีเงินทุน สามารถทำธุรกิจ หรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้หรือไม่

คำตอบครับ : อันดับแรกอาจต้องตีความคำว่า “ไม่มีเงินทุน” เสียก่อน ที่บอกว่าไม่มี หมายถึงอย่างไรกันแน่ หากต้องการซื่อที่ดินราคา 10 ล้าน แต่มีเงินสดเพียง 2-3 ล้าน ในกรณีไม่ใช่ว่าไม่มีเงินทุน แต่เรียกว่า “มีเงินไม่เพียงพอ” เมื่อมีเงินไม่เพียงพอที่จะซื้อที่ดินเพื่อนำมาต่อยอดได้ สิ่งที่ควรทำขั้นถัดมาไม่ใช่การสอดส่องหาที่หรือทรัพย์ที่อยู่ภายใต้เพดานทุนของเรา แน่นอนการเลือกซื้อที่เท่าที่ทุนมีทำให้ได้ที่ดินในราคาถูกก็จริง แต่ก็อาจเสี่ยงต่อการได้ที่ดินคุณภาพต่ำ เมื่อที่ดินไม่ดี ทำเลไม่ได้ ห่างไกลความเจริญ ท้ายที่สุดก็ต้องพัฒนา ปรับที่ถมดิน ดึงน้ำดึงไฟ เป็นเหตุให้เสียต้นทุนโดยไม่จำเป็น

ดังนั้นสิ่งที่ควรทำเมื่อมีเงินทุนไม่พอ ก็คือ ต้องหาทุนเพิ่ม ครับ เรียบง่ายแค่นี้เอง

อย่างไรก็ตาม เมื่อพูดถึงการหาเงินทุนเพิ่ม หลาย ๆ ท่านอาจเริ่มคิดไปยืมเพื่อน นำสิ่งของไปจำนำ หรือเก็บเล็กผสมน้อยไปเรื่อย ๆ แต่คุณสุกฤษฎ์ คล้ายสุบรรณ ซึ่งปัจจุบันดำรงตำแหน่งผู้จัดการธุรกิจสัมพันธ์ของธนาคารแห่งหนึ่ง มีประสบการณ์เป็นผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายสายงานพัฒนาธุรกิจ บลจ. เอเซยเวลล์ และเคยนั่งเก้าอี้ผู้จัดการธุรกิจสัมพันธ์ ธนาคารกรุงศรีอยุธยาและธนาคารไทยพาณิชย์มาก่อน แอบบอกว่าอีกช่องทางหนึ่งในการหาเงินทุนเพิ่มก็คือ การกู้เงินจากธนาคาร นั่นเอง

การกู้เงินไปประกอบการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องเจาะไปที่ “บ้าน” อย่างเดียวเท่านั้น แต่ยังสามารถกู้เงินธนาคารเพื่อไปซื่อที่ดินได้เช่นกัน โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะดูประกอบสองส่วนหลัก ๆ นั่นคือ

  1. เครดิตบูโร

  2. หลักประกัน

ในส่วนแรกที่ธนาคารจะนำมาพิจารณาว่าบุคคลหนึ่ง ๆ สามารถกู้เงินเพื่อไปทำหรือพัฒนาที่ดินได้หรือไม่นั้น คือการดูเรื่องความสามารถในการกู้ ว่าหากธนาคารอนุมัติ เขาหรือเธอสามารถผ่อนชำระคืนแก่ธนาคารได้หรือไม่ อย่างไรก็ตาม หากคน ๆ หนึ่งมีประวัติติดบูโร นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าเขาหรือเธอถูกตัดโอกาสในการกู้เงินไป แต่ต้องมาดูกันก่อน ที่บอว่าติดบูโรนั้นติดขนาดไหน ล่าช้าเกินเกณฑ์ที่ธนาคารจะรับได้หรือไม่ โดยหากผ่อนชำระล่าช้าเกินเกณฑ์ประมาณ 1-2 ปี ก็ยังไม่ถือว่าเป็นเรื่องที่น่ากังวล ในทางตรงกันข้าม หากไม่ชำระเลยและกลายเป็นหนี้เสีย ในกรณีนี้ธนาคารหลาย ๆ แห่งอาจพิจารณาว่าไม่มีความสามารถในการกู้และไม่อนุมัติเงินกู้ให้

นอกจากนี้อาจต้องมีการแต่งองค์ทรงเครื่องกันเสียหน่อย โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะขอดูเครดิตบูโรย้อนหลัง 6 เดือนหรือ 3 เดือนเป็นอย่างน้อย ในช่วงเวลาดังกล่าว หากต้องการเพิ่มโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ คุณก็จำเป็นต้องมีวินัยในการผ่อนชำระให้ตรงเสียหน่อย การกลับไปสำรวจข้อมูลเครดิตบูโรของตัวเองก่อนกู้ทุกครั้งเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม ซึ่งสามารถทำได้ผ่านแอพฯ บนมือถือ หรือไปตรวจตามสำนักงานต่าง ๆ ของบูโรตามสาขาต่าง ๆ ทั่วประเทศได้เลย1

อีกส่วนที่ต้องตระเตรียมและระวังไม่แพ้กันก็คือเรื่องของหลักประกัน พูดง่าย ๆ ก็คือเอกสารต่าง ๆ ที่ต้องเตรียมไปให้ธนาคารประกอบการพิจารณานั่นเองครับ

สำหรับเอกสารในการกู้ซื้อที่ดินจะเหมือนกับเอกสารที่ใช้เพื่อซื้อบ้านปกติ นั่นคือ เอกสารที่บอกประเภทของธุรกิจและแหล่งที่มาของรายได้ หากคุณเป็นพนักงานประจำ ก็ควรมีสลิปเงินเดือนกับ Statement หากคุณประกอบธุรกิจส่วนตัว สิ่งที่ต้องติดไปด้วยก็คือหนังสือรับรอง ทะเบียนพาณิชย์ และ Statement ของบริษัท

สิ่งที่ต้องเตรียมเพิ่มเข้ามาก็คือสำเนาโฉนดที่ดิน ธนาคารจะมองว่าโฉนดคือหลักประกันเพื่อบอกวัตถุประสงค์ของการยื่นกู้ในครั้งนี้ โดยดูประกอบว่าที่ดินแปลงที่ว่านี้อยู่ที่ไหน มีมูลค่าและซื้อขายกันอยู่ที่เท่าไหร่

แน่นอนว่าก่อนจะซื้อที่ดิน ผู้กู้ควรจะมีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน ว่าจะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย (เช่น บ้าน บ้านพักตากอากาศ บ้านสวน ฯลฯ) หรือเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ (โรงงาน แปลงเกษตร ฯลฯ) โดยจำเป็นต้องบอกจุดประสงค์นี้แก่ธนาคารเช่นกัน

ยกตัวอย่าง หากต้องการกู้ซื้อที่ดินเพื่อนำไปปลูกบ้าน นอกจากสำเนาโฉลดที่ดิน ธนาคารจะขอดู BOQ (ประมาณการณ์ก่อสร้าง) และแบบบ้านเพื่อดูว่าจะออกมามีหน้าตาและโครงสร้างเป็นอย่างไร  

หมายเหตุไว้ตรงนี้ว่า ในกรณีที่จะซื้อที่ดินเพื่อนำไปปลูกสร้างอาคารบ้านเรือน ไม่ว่าจะเป็น โรงงาน บ้าน หมู่บ้าน จำเป็นต้องพก BOQ ไปด้วยทุกครั้ง

เมื่อวัตถุประสงค์ในการกู้ซื้อต่างกัน เกณฑ์หรือเงื่อนไขที่ธนาคารเสนอให้ก็ต่างกันตามไปด้วย

ในกรณีของสินเชื่อเพื่อธุรกิจ ธนาคารจะให้ 50-70% ของมูลค่าที่ดินหรือจากการประเมิน โดยอ้างอิงจากราคาที่ต่ำกว่า เช่นมีการตกลงซื้อขายที่ดินกันที่ราคา 20 ล้านบาท แต่ราคาประเมินกลับอยู่ที่ 15 ล้านบาท ธนาคารจะยึดราคาประเมินซึ่งต่ำกว่า เท่ากับหากธนาคารอนุมัติ คุณจะได้ 7,500,000 บาทนั่นเอง

ในการซื้อที่ดินจำเป็นต้องใช้เงินสดบางส่วนร่วมทุนด้วย เนื่องจากธนาคารต้องการดูทุนว่ามีอยู่เท่าไหร่ด้วยนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม หากต้องการเงินทุนเพิ่มอีกสักนิดก็ใช่ว่าจะไม่มีวิธีเลย วิธ๊ที่ว่านี้คือการดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น คุณไปเจอที่ดินแปลงทุ่งนาเข้า และตกลงกับเจ้าของที่ว่าจะมัดจำหรือวางเงินไว้บางส่วน จากนั้นก็เข้าไปพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นการทำถนน ดึงน้ำดึงไฟ ปรับถมที่ตามเหมาะสม เมื่อนำไปเสนอธนาคาร และธนาคารเห็นว่าที่ดินแปลงนี้ได้รับการพัฒนา มูลค่าของที่ดินก็จะพุ่งขึ้นโดยอนุมัติ ราคาประเมินสูงขึ้น ทำให้กู้เงินจากธนาคารได้มากขึ้นตามไปด้วย

ตัวอย่างการปรับปรุงที่ดินเพื่อเพิ่มมูลค่าโดยวางเงินมัดจำน้อยแต่ได้ผลตอบแทนเยอะ สามารถอ่านเพิ่มเติมหรือคลิปได้ที่นี่ >>เมื่อเชฟซูชิทิ้งมีดเเล่ปลา เเล้วหันมาเฉือนที่ดินเเบ่งขาย

ในกรณีซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน ธนาคารจะมองว่าเป็นการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยและจะให้กู้ได้ 80-85% ของราคาที่ดิน โดยการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยจะมีเกณฑ์กำกับอยู่ นั่นคือ ธนาคารจะอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยห้ามเกิน 2-3 ไร่ (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขธนาคาร) อย่างไรก็ตาม คุณสามารถซื้อที่ดิน 10 ไร่ และบอกจุดประสงค์สำหรับสร้างที่อยู่อาศัยได้ ธนาคารจะให้เอาเข้าทั้ง 10 ไร่ แต่จะให้มูลค่าแค่ 2 ไร่เท่านั้น ในส่วนของดอกเบี้ย หากกู้ซื้อที่ดินเพื่อนำไปทำที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยจะอยู่ที่อัตราเดียวกับการซื้อบ้าน นั่นคือ 3-5% ต่อปี

การซื้อที่ดินเพื่อทำการเกษตร ไม่ว่าจะเป็นการทำฟาร์ม ปลูกผัก หรืออะไรก็ตามที่เกี่ยวข้องกับการทำปศุสัตว์นับว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจ ธนาคารจะให้ 50-60% ของมูลค่าที่ดินหรือราคาประเมิน (ขึ้นอยู่ว่าราคาใดต่ำกว่า) ดอกเบี้ยสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อไปต่อยอดธุรกิจจะอยู่ราว ๆ 7-10% ต่อปี

มือของผู้ให้จะอยู่เหนือผู้รับเสมอ ธนาคารมีสิทธิ์ชักมือกลับได้ทุกเมื่อหากพิจารณาแล้วว่าผู้กู้ขาดความสามารถหรือผิดเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งในสัญญา โดยเพื่อป้องกันเหตุการณ์เช่นนี้ ธนาคารจะมีหน่วยงานคอยตรวจทานประจำอยู่ เช่น หากผู้กู้บอกวัตุประสงค์ในการซื้อที่ดินว่าเพื่อนำไปปลูกสร้างโรงงาน แต่เมื่อธนาคารส่งหน่วยงานไปตรวจสอบและเห็นว่าหนึ่งถึงสองปีผ่านไปยังไม่ปรากฏโรงการให้เห็น ธนาคารมีสิทธิ์เรียกเงินคืนทั้งหมด ซึ่งหากผู้กู้ตุกติกหรือไม่ยอมจ่าย มีโอกาสที่จะมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นได้

เมื่อยื่นเยื่องขอกู้หรือขอสินเชื่อ ธนาคารจะใช้เวลาอนุมัติไม่เกิน 1 เดือน โดยจะใช้เวลาตรวจสอบประมาณหนึ่งอาทิตย์ อีกสามอาทิตย์ใช้เพื่อการประเมินราคา ซึ่งมีทั้งประเมินราคาของรัฐและเอกชน หลาย ๆ ท่านเข้าใจผิดว่าการประเมินฝั่งภาครัฐอ้างอิงจากราคาที่ได้จากกรมที่ดินซึ่งนับว่าต่ำมาก แต่อันที่จริงแล้ว การประเมินของรัฐจะพิจารณาจากราคามูลค่าทางตลาดซึ่งจะให้ราคาต่ำลงมาเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

หากในกรณีที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ สิ่งแรกที่ผู้ขอยื่นกู้ควรทำไม่ใช่การคิดว่าควรจะย้ายไปธนาคารไหนต่อดี แต่เป็นการกลับไปเตรียมความพร้อมและวางแผนก่อนไปยื่นกู้ ว่าคุณแต่งตัวดี มีเอกสารครบหรือยัง หลาย ๆ ท่านทำการค้าขายออนไลน์ พอได้เงินจำนวนหนึ่งซึ่งเพียงพอต่อการนำไปลงทุนบางส่วน ก็คิดว่าธนาคารคงเห็นถึงความสามารถในการหาเงินและคงปล่อยกู้ให้ได้สบาย ๆ แต่อย่าลืมว่าธนาคารคือสถาบันทางเงิน เป็นหน่วยงานที่อยู่ระหว่างตัวคุณและสิ่งที่คุณต้องการ แน่นอนว่าต้องการหลักฐานที่สามารถจับต้องได้เพื่อนำไปประกอบการพิจารณาถึงสภาพการณ์โดยรวมเอาสถานทางการเงินในอดีตมาคาดการณ์ความเป็นไปได้ในอนาคต หากคุณเดินดุ่ม ๆ เข้าไปขอเงินธนาคาร 10 ล้าน โดยบอกว่าคุณรวยมาก ไม่ใช่แค่ธนาคารที่จะปิดประตูไล่ แม้แต่แม่ค้าขายของในตลาดยังมองว่าคุณไร้สาระได้เลย

เพราะธนาคารไม่ใช่เจ้าหนี้ ที่ต่อให้ใครมาก็ให้กู้ไปเสียหมด แต่เป็น ผู้ร่วมทุน หากมองไม่เห็นโอกาสและความสามารถในการทำตามเงื่อนไขได้ คงไม่มีใครอยากร่วมทุนในสิ่งที่มองไม่เห็นอนาคตแน่นอน

ดังนั้นจะกู้ได้หรือไม่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้ ณ ปัจจุบันเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงการเตรียมตัว เครดิตบูโร และหลักประกัน

เพียงให้เวลาเตรียมตัวและเลือกเสื้อผ้าให้ดูดีเสียหน่อย ไม่ว่าใครก็สามารถกู้ได้ทั้งนั้นครับ

Project Finance
สนใจหลักสูตร Project Finance คลิกที่รูปได้เลย

1 thought on “คิดจะลงทุนหรือทำธุรกิจ สิ่งที่ตีคู่กันมากับความเชื่อมั่น ทักษะความรู้ และความทะเยอทะยาน คือ “เงินทุน””

Leave a Comment

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

Scroll to Top