ซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อทำกำไร แต่กลับติดดอยเพราะไม่รู้วิธีแบ่งแปลง
ซื้อที่ดินแปลงใหญ่เพื่อทำกำไร แต่กลับติดดอยเพราะไม่รู้วิธีแบ่งแปลง
_____________
บทความจากวิทยากร 7D
::::::::::::::::::::::::::::::
เพื่อนของอาจารย์ต้นร่ำรวยจากธุรกิจหลักอยู่แล้ว แต่ต้องการขยายธุรกิจโดยการซื้อขายที่ดิน โดยลงทุนซื้อที่ดินตาบอดราคาถูก แม้จะรวมกับค่าที่ที่ซื้อเปิดแปลงแล้วก็ยังถูกอยู่ดี แต่ปัญหาคือไม่รู้ว่าควรแบ่งแปลงออกเป็นขนาดเท่าไรถึงจะเหมาะกับผู้ซื้อบริเวณนั้น ซึ่งสังคมโดยรอบเป็นเกษตรกรรมหรืออุตสาหกรรมก็ไม่อาจทราบได้ กลายเป็นว่าซื้อที่ดินมาไว้ก่อนแล้วค่อยมาหาความรู้ ทำให้ต้องเสียค่ารังวัดแบ่งแปลงที่ดินเป็นจำนวนมาก และต้องใช้เวลานานกว่าจะขายที่ดินได้
Q: ผลเป็นอย่างไรครับ ?
A: ติดดอยครับ
Q: จมอยู่เท่าไรครับ ?
A: น่าจะประมาณสัก 7 ล้านบาทครับ
Q: แล้วอาจารย์ต้นเข้าไปช่วยแก้อย่างไรครับ ?
A: เข้าไปช่วยแก้ไขสถานการณ์โดยวางผังใหม่ โดยแบ่งแปลงออกเป็นแปลงย่อย ๆ เพื่อให้เหมาะสมกับการใช้งานของผู้ซื้อ และจัดผังถนนให้เพียงพอต่อจำนวนยูนิตที่จะสร้างในอนาคต ซึ่งผู้ซื้อจะพิจารณาปัจจัยนี้ในการตัดสินใจซื้ออยู่แล้ว ดังนั้นจึงจำเป็นต้องจัดผังให้พอเหมาะ
บุคคลทั่วไปที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องดำเนินการแบ่งแยกที่ดิน เพื่อเตรียมความพร้อมในการขายหรือพัฒนาต่อ โดยจะต้องดำเนินการรังวัดที่ดินกับเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน ซึ่งจะเสียค่าใช้จ่ายในอัตรา 2,000-3,000 บาทต่อแปลง ในกรณีที่บุคคลทั่วไปยังไม่ได้ซื้อที่ดิน แต่ต้องการคัดทรัพย์เพื่อซื้อที่ดิน จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินเพิ่มขึ้นตามจำนวนที่ดินที่คัดทรัพย์มาเช่นเดียวกัน
::::::::::::::::::::::::
ดูคลิปประกอบบทความที่นี่
::::::::::::::::::::::::
เพื่อนของอาจารย์ต้นก็ได้มาปรึกษาเรื่องการขายที่ดินแปลงใหญ่ 7 ไร่ อาจารย์ได้ให้คำแนะนำว่าต้องแบ่งแปลงที่ดินให้เหมาะกับคนที่จะซื้อไปปลูกบ้านหรือเหมาะกับนักพัฒนา นักพัฒนาอาจซื้อแปลงใหญ่ 1 ไร่ แบ่งเป็นแปลงย่อย 4 หลัง หรือ 3 หลัง ส่วนคนที่ปลูกบ้านอาจซื้อแปลงย่อยหน้ากว้าง 80-100 ตารางวา หากแบ่งแปลงที่ดินเป็นแปลงเล็ก ๆ จำนวนมาก อาจถูกกรมที่ดินตีกลับเข้าไปสู่ระเบียบจัดสรร ซึ่งจะทำให้กระบวนการขายที่ดินยุ่งยากและเสียเวลามากขึ้น โดยหลักสำคัญในการแบ่งแปลงที่ดิน มีดังนี้
1. แปลงใหญ่ขายยาก แปลงที่ดินขนาดใหญ่มักมีราคาสูงและต้องใช้เงินทุนในการซื้อจำนวนมาก ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงมักเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งอาจมีจำนวนจำกัด ดังนั้นหากต้องการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายให้กับกลุ่มคนทั่วไป จำเป็นต้องแบ่งแปลงให้มีขนาดเหมาะสม
2. แปลงเล็กขายง่าย แปลงที่ดินขนาดเล็กมีราคาไม่แพงและเหมาะสำหรับผู้ซื้อทั่วไปที่มีกำลังซื้อไม่สูง ดังนั้นหากต้องการแบ่งแปลงที่ดินเพื่อขายให้กับกลุ่มคนทั่วไป จำเป็นต้องแบ่งแปลงให้มีขนาดไม่ใหญ่จนเกินไป
3. ทางต้องพอเหมาะ ทางสาธารณะภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อการใช้งานของผู้อยู่อาศัย ดังนั้นจึงควรแบ่งทางให้มีขนาดที่เหมาะสม โดยขนาดทางที่เหมาะสมที่กรมที่ดินแนะนำคือ 8 เมตร
โดยทั่วไปแล้ว การคำนวณพื้นที่ทางของแปลงที่ดินจะต้องอาศัยความช่วยเหลือจากช่างรังวัด แต่ในปัจจุบัน เราสามารถแบ่งพื้นที่ทางด้วยโปรแกรม Google SketchUp ด้วยตัวเองได้ โปรแกรมนี้ใช้งานง่าย ไม่จำเป็นต้องมีความรู้ด้านคอมพิวเตอร์มากนัก เพียงมีโน้ตบุ๊กและอินเทอร์เน็ตก็สามารถใช้งานได้
การใช้โปรแกรมนี้จะช่วยให้คุณรู้ว่าแปลงที่ดินของคุณเสียพื้นที่ไปให้กับถนนเท่าไร เหลือพื้นที่ขายเท่าไร คุณจึงสามารถกำหนดต้นทุนและกำไรของคุณได้ เช่น เมื่อคุณทำ feasibility study แล้วไม่สามารถรู้ได้ว่าแปลงของคุณเสียพื้นที่ไปให้กับถนนเท่าไร เหลือพื้นที่ขายเท่าไร แต่ด้วยโปรแกรมนี้ คุณสามารถทำได้ด้วยตัวเอง ไม่ต้องไปจ้างช่างรังวัดหรือเจ้าหน้าที่ใด ๆ โดยสามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้
:::::::::::::::::::::::::::::
มีที่ดินติดมือ อยากจบเร็ว อ่านต่อที่นี่
https://www.facebook.com/100050608833948/posts/892683195761967/
:::::::::::::::::::::::::::::
• เริ่มจากนำโฉนดที่ดินของคุณมาเปิดดูบนโปรแกรม Google Earth
• ลิงก์กลับไปยังเว็บ Land Map เพื่อดูแผนที่ทางอากาศของแปลงที่ดินของคุณ
• ถ่ายภาพหน้าจอแผนที่ทางอากาศ
• นำภาพหน้าจอมาเปิดในโปรแกรม SketchUp
• ปรับขนาดของแปลงที่ดินให้เท่ากับพื้นที่จริง
• วาดเส้นแบ่งทางตามที่ต้องการ
• คำนวณพื้นที่ของแปลงที่ดินแต่ละแปลง
เพียงเท่านี้ คุณก็จะทราบขนาดพื้นที่ที่เสียไปให้กับถนน และพื้นที่ขายที่เหลือแล้ว นอกจากนี้ คุณยังสามารถใช้โปรแกรมนี้เพื่อจินตนาการถึงแผนการพัฒนาที่ดินของคุณได้อีกด้วย เช่น คุณต้องการแบ่งที่ดินออกเป็นกี่แปลง แต่ละแปลงมีขนาดเท่าไร เมื่อทราบขนาดพื้นที่แล้ว คุณจึงสามารถกำหนดราคาขายที่เหมาะสมได้
ตัวอย่างการแบ่งแปลงที่ดินด้วยโปรแกรม Google SketchUp
สมมติว่าเราต้องการแบ่งทางบนแปลงที่ดินที่มีขนาด 100 ตารางวา โดยกำหนดให้ถนนกว้าง 10 เมตร ไปทางด้านซ้าย 5 เมตร และไปทางด้านขวา 5 เมตร ขั้นตอนในการแบ่งทางมีดังนี้
• ดาวน์โหลดแผนที่ทางอากาศของแปลงที่ดินจากเว็บไซต์ Land Map
• นำเข้าแผนที่ลงในโปรแกรม Google SketchUp
• ขยายขนาดของแผนที่ให้เท่ากับพื้นที่จริงของแปลงที่ดิน 100 ตารางวา
• ใช้เครื่องมือวาดเส้นขีดแบ่งทางตามตำแหน่งที่ต้องการ โดยขีดเส้นแบ่งทางทางด้านซ้ายและขวาของแปลงที่ดินตามแนวแกน X ห่างจากขอบแปลงที่ดินด้านละ 5 เมตร
• กำหนดขนาดของถนน โดยกำหนดให้เส้นแบ่งทางทางด้านซ้ายและขวามีความยาวเท่ากับ 10 เมตร
• คำนวณพื้นที่ของแปลงที่ดินแต่ละแปลง โดยพื้นที่ของแปลงที่ดินแต่ละแปลงจะเท่ากับพื้นที่ของแปลงที่ดินทั้งหมด 100 ตารางวา ลบด้วยพื้นที่ของถนน 20 ตารางวา พื้นที่ของแปลงที่ดินแต่ละแปลงจะเท่ากับ 100 – 20 = 80 ตารางวา
จากตัวอย่างข้างต้นจะเห็นได้ว่าโปรแกรม Google SketchUp เป็นโปรแกรมออกแบบสามมิติที่ใช้งานง่ายและฟรี จึงเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่ดินเป็นอย่างมาก สามารถใช้เพื่อจำลองแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ได้อย่างสมจริง ซึ่งช่วยแบ่งแปลงที่ดินได้อย่างเหมาะสม เปรียบเสมือนการเปิดประตูสู่โอกาสใหม่ ๆ ให้กับเจ้าของที่ดิน เพราะจะช่วยให้แปลงที่ดินนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ขายได้ง่ายขึ้น และประหยัดค่าใช้จ่ายในการรังวัดและจัดสรรที่ดินได้อีกด้วย หากคุณกำลังมองหาการลงทุนที่คุ้มค่า การแบ่งแปลงที่ดินให้เหมาะสมคือตัวเลือกที่ไม่ควรพลาด ศึกษาเคล็ดลับจากผู้เชี่ยวชาญ และปลดล็อกศักยภาพของที่ดินของคุณให้มีมูลค่ามหาศาล ขายออกง่าย ได้กำไรงาม
…
บทความโดย อ.ต้น เทวินทร์ บุพฤทธิ์
แอดมิน 7D เต็มใจให้
เพราะสิ่งดี ๆ มีไว้แบ่งปัน
…
นี่คือหลักสูตร “ผมเปลี่ยนที่ดินราคา 30 ล้านบาทเป็น 78 ล้านบาท ในเวลา 1 ปีได้อย่างไร”
สอนโดย อ.เทวินทร์ บุพฤทธิ์ (สอนจากประสบการณ์จริง)
ผู้ที่ควรเรียนหลักสูตรนี้: เจ้าของที่ดิน นักลงทุนที่มีที่ดินติดมือ ต้องการปิดโปรเจกต์ทำกำไร
สิ่งที่ผู้เรียนได้รับ: ได้นำประสบการณ์ในสนามจริงจากผู้สอน ไปทำตามเพื่อให้เกิดผลลัพธ์ตามเป้าหมายได้
รวมทั้งปรึกษากับผู้สอนได้ตลอด เพื่อให้ผู้สอนสนับสนุนได้
………………
หลักสูตรนี้จัดขึ้นในวันที่ 16-17 ธันวาคม นี้ เวลา 09.30 น-17.00 น.ที่ 7D Academy
ต้นถนนลาดพร้าว ไม่ไกลจากยูเนี่ยนมอลล์
………………
รับเพียง 20 ท่านต่อหนึ่งรุ่น
ค่าลงทะเบียน คนละ 39,500 บาท
เรียนแล้วทำตามผม แก้ไม่ได้
คืนค่าเรียนทุกบาท
สนใจลงทะเบียนได้ที่
