สีผังเมืองคืออะไร ทำไมต้องรู้ก่อนลงทุนที่ดิน ?

นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่ ต้องระวัง! 
ไม่เข้าใจความหมาย “สีผังเมือง”
อาจเสียเงินเปล่า ทำผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว 

ทุกคนเคยสงสัยไหมว่าทำไมบางพื้นที่มีข้อจำกัดในเรื่องของการสร้างที่อยู่อาศัย มีการกำหนดกฎเกณฑ์ต่าง ๆ มากมาย หรือแม้แต่การทำประโยชน์อื่น ๆ บนที่ดินที่มีชื่อของตัวเองเป็นเจ้าของโฉนดอย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้วแท้ ๆ

หลายคนถกเถียงกันเกี่ยวกับเรื่องนี้ บางความคิดเห็นอาจจะเกิดขึ้นด้วยความไม่รู้หรือยังไม่เข้าใจมากพอ จนนำมาซึ่งคำถามที่ว่า แล้วทำไมต้องมีข้อกำหนดต่าง ๆ ให้ยุ่งยากด้วย ในเมื่อการพัฒนาที่ดินจะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์ ซึ่งก็เป็นช่วงเวลาเดียวกับที่นักลงทุนหลาย ๆ คนได้ล้มเลิกความตั้งใจพัฒนาที่ดินที่เพิ่งจะซื้อเข้ามา เพียงเพราะไม่อยากเจอกับความยุ่งยาก

ถ้าเป็นคนที่ไม่รู้ก็คงมองว่าสิ่งที่กำลังเผชิญอยู่นี้ เอื้อให้การพัฒนาไปกระจุกอยู่ที่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งแทนที่จะกระจายกันออกไปอย่างทั่วถึง แต่ความเป็นจริงแล้วสิ่งเหล่านี้ล้วนอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายหรือที่พอจะเคยคุ้นหูกันมาบ้างในชื่อของ “ผังเมือง”

“ผังเมือง” คือสิ่งที่กำหนดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่และศักยภาพในการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหมาะสม เช่น การคมนาคมขนส่ง การพัฒนาระบบสาธารณูปโภค รูปแบบของที่พักอาศัยที่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม รวมไปถึงคุณภาพชีวิตของประชากรในพื้นที่แต่ละแห่งด้วย

แล้วผังเมืองเกี่ยวข้องอย่างไรกับการลงทุนที่ดิน ?

หากมองในแง่ของการลงทุนก็เหมือนกับการบ่งบอกพิกัดเบื้องต้นสำหรับการลงทุนที่ดินแบบเสร็จสรรพ โดยที่นักลงทุนหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องวิเคราะห์ความได้เปรียบและจุดอ่อนของพื้นที่ด้วยตนเอง ไม่ต้องสำรวจตลาดว่าอสังหาริมทรัพย์แบบใดเป็นที่ต้องการมากน้อยแค่ไหน เพราะอาศัยเพียงแค่ผังเมืองก็สามารถวางแผนรูปแบบการใช้ประโยชน์ของที่ดินได้แล้ว 

ภาพรวมของผังเมืองจะถูกแบ่งออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อบ่งบอกถึงศักยภาพและการพัฒนาเศรษฐกิจหลักของแต่ละพื้นที่ ดังนี้

1. ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย
ที่ดินที่ถูกจำแนกไว้ให้เป็นพื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัยจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ ๆ ตามลำดับความหนาแน่นของประชากรในแต่ละพื้นที่ ได้แก่

• ที่ดินสีเหลือง 

สีเหลืองบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรในระดับน้อยที่สุด ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่นอกเมืองหรือเขตพื้นที่ชนบท

• ที่ดินสีส้ม 

สีส้มบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรในระดับปานกลาง ใช้ที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวสำหรับการอยู่อาศัยของประชากรบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน

• ที่ดินสีน้ำตาล

สีน้ำตาลบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรในระดับมากที่สุด สามารถก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้ทุกรูปแบบ เพราะเป็นเขตที่ดินที่มีมูลค่าสูง ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครหรือตัวเมืองใหญ่ ๆ

2. ที่ดินสำหรับพาณิชยกรรม

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีแดง” สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างและสิ่งอำนวยความสะดวก อื่น ๆ เพื่อกระตุ้นการค้าและเศรษฐกิจได้ แต่มีข้อจำกัดในเรื่องของการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างน้อยกว่าที่ดินสีอื่น ๆ 

3. ที่ดินสำหรับอุตสาหกรรม

พื้นที่ในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีม่วง” เพื่อบ่งบอกถึงการเป็นเขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้าหลัก สามารถสร้างที่พักอาศัยได้ แต่สิ่งปลูกสร้างส่วนใหญ่มักจะอยู่ในรูปแบบของโรงงานและโกดังสินค้ามากกว่า 

4. ที่ดินอนุรักษ์และเกษตรกรรม

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” การใช้ประโยชน์ของที่ดินจะมุ่งเน้นไปที่การทำเกษตรกรรมควบคู่ไปกับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม และสามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้

5. ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีเขียว ” โดยมุ่งไปที่การส่งเสริมเศรษฐกิจด้านเกษตรกรรมเป็นหลัก พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตชนบทและพื้นที่นอกเมืองที่ประชากรมีอาชีพหลักคือการเกษตร เช่น การทำนาปลูกข้าว การทำไร่ และปศุสัตว์อื่น ๆ 

6. ที่ดินอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” โดยใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรมท้องถิ่น การท่องเที่ยว พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ และการสาธารณูปโภคอื่น ๆ 

7. ที่ดินของรัฐ

ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีน้ำเงิน” เป็นที่ดินสำหรับสถาบันราชการ หรือเกี่ยวข้องกับการดำเนินกิจการของรัฐ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ หรือสาธารณะประโยชน์ เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล สถานที่ราชการ 

ดังนั้น การเลือกลงทุนกับที่ดินให้ถูกที่ถูกทางจึงถือเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ต้องวิเคราะห์อย่างละเอียด ทั้งในแง่ของความก้าวหน้าของธุรกิจบนพื้นที่ทำเลนั้น ๆ และหลักกฎหมายข้อกำหนดที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการลงทุนในอนาคต เนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจนอยู่แล้ว 

หรือหากยังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนมากพอก็ให้ลองมองย้อนกลับมาที่ตัวของตัวเองในฐานะของคนที่เป็นนายทุนที่ดินว่าจะซื้อที่ดินทั้งทีจะเลือกซื้อแบบไหน เพื่อให้เกิดประโยชน์อย่างเต็มที่ที่สุดโดยไม่ต้องกังวลว่าการลงทุนนั้นจะเสียเปล่าหรือได้กำไรไม่คุ้มค่า

และทั้งหมดนี้ก็คือความสำคัญของคำว่า “ผังเมือง”

. . . . .

• อ่านบทความอื่นๆต่อได้ที่ https://7dhub.com/blog/

• สั่งซื้อหนังสือออนไลน์ https://www.7dbookanddigital.com/