อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?

อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?

“อันตรายของคนทำอสังหาฯ คือ ติดกับดักความชอบตัวเอง”

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ มีองค์ความรู้และชื่นชอบเรื่องการออกแบบบ้านเป็นทุนเดิม หลายคนมีประสบการณ์ได้เห็นตัวอย่างบ้านจากทั่วทุกมุมโลก ดังนั้นเมื่อถึงเวลาลงทุนสร้างบ้านขายจริง ในฐานะคนทำอสังหาฯ ก็อยากจัดเต็มให้ลูกค้าพึงพอใจ พยายามยัดไอเดียทั้งหมด ใส่ฟังก์ชันเข้าไปเยอะ ๆ เลือกสไตล์ให้แปลกแหวกแนวอย่างที่ไม่เคยมีใครทำ

เรียกได้ว่า “เน้นถูกใจคนสร้าง แต่ลืมถามความชอบคนซื้อ”

คุณเอก ปนาทกูล ก็เป็นอีกคนหนึ่งที่เคยตกหลุมพรางความคิดเช่นนี้ ด้วยความที่มีจุดเริ่มต้นมาจากการเป็น “สถาปนิก” จึงมีความรู้และเชี่ยวชาญด้านการออกแบบอาคารหลากหลายสไตล์ อีกทั้งยังเคยทำงานร่วมกับบริษัทสถาปนิกในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเป็นหนึ่งในทีมผู้ออกแบบบ้านให้กับ Microsoft Co-Founder อีกด้วย

จากประสบการณ์ทั้งหมดทำให้คุณเอกตัดสินใจก้าวเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์แบบเต็มตัว แต่ปัญหาก็คือคุณเอกเริ่มต้นสร้างบ้านขายโดยใช้มุมมองของคนที่มาจากสายงานสถาปนิก (แค่มุมเดียว) จึงไม่ทันระวังและมุ่งมั่นออกแบบบ้านตามที่ตัวเองชื่นชอบ นั่นคือสร้างบ้านตามจริตของคนกรุงเทพฯ โดยมีกลิ่นอายตะวันตกเจือปน ด้วยความคิดที่ว่า “ต้องทำให้สวย ต้องทำให้ว้าว” เชื่อมั่นว่าลูกค้าเห็นแล้วต้องรู้สึกว้าวตามแน่นอน

แต่ผลลัพธ์ที่ได้กลับตรงกันข้าม เพราะบ้านที่สวยและใช้งานได้ดีในสายตาของคนสร้าง กลับไม่ได้ตอบโจทย์และไม่สามารถตอบสนองความต้องการของคนในพื้นที่นั้น ๆ ได้ และนี่คือสิ่งที่คุณเอก ปนาทกูล ได้เรียนรู้จากธุรกิจอสังหาฯ ของจริง

บทเรียนที่ 1 | จริตใคร จริตมัน อย่าเอาความชอบตัวเองไปยัดใส่มือลูกค้า

จริตของคนในแต่ละพื้นที่ไม่เหมือนกัน ถ้าคุณคิดจะทำกำไรจากการสร้างบ้านขาย ต้องไม่ทำตามใจชอบ อย่ายึดเอาความต้องการของตัวเองเป็นที่ตั้ง จำเอาไว้นะครับว่า “เราไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายของบ้านหลังนี้” เพราะฉะนั้นสถาปัตยกรรมที่เรามั่นใจว่าสวยงาม มีประโยชน์ และตอบโจทย์พฤติกรรมของทุกคน อาจเป็นได้แค่ความมั่นใจที่ทำให้เราเดือดร้อนและขาดทุนในที่สุด

บทเรียนที่ 2 | ตอบให้ได้ว่าจะสร้างบ้านสไตล์ไหน? ขายเท่าไร? ใครคือลูกค้า?

คนที่มีฐานเงินเดือนเท่ากัน มีกำลังทรัพย์เท่ากัน จ่ายไหวเหมือนกัน ไม่ได้หมายความว่าจะเลือกซื้อบ้านสไตล์เดียวกัน ดังนั้นก่อนจะออกแบบบ้านไปเสนอขายลูกค้า คุณต้องดูปัจจัยอื่น ๆ ร่วมด้วย ทั้งหน้าที่การงาน ช่วงอายุ เพศ ถิ่นที่อยู่อาศัย ความสนใจ ความพร้อม หรือไลฟ์สไตล์

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพชัด ๆ ก็อย่างเช่น พยาบาลอายุ 28 ปี กับนักการอายุ 48 ปี ทั้งสองคนนี้มีฐานเงินเดือนเท่ากันเลยคือ 25K แต่ด้วยช่วงวัยและอาชีพที่แตกต่างกัน ทำให้ทั้งสองคนนี้ชื่นชอบบ้านคนละสไตล์ มีโจทย์ในการเลือกซื้อบ้านที่ไม่เหมือนกันนั่นเอง

บทเรียนที่ 3 | ลงพื้นที่จริง แล้วจะรู้ว่าต้องออกแบบยังไง

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่ไฟแรงบางคน เห็นต่างจังหวัดมีแต่บ้านแนว Contemporary เต็มไปหมด ก็อยากจะเข้าไปตีตลาดสร้างบ้านรูปทรงใหม่ ๆ ให้แปลกแหวกแนวไปเลย แต่คุณลองคิดดูนะครับ “ทำไมละแวกนี้ถึงมีแต่บ้านทรงเดิม ๆ”

หากลงพื้นที่ไปสำรวจความสนใจของคนแถวนั้นอย่างจริงจัง คุณอาจพบว่าคนส่วนใหญ่ชอบบ้านสไตล์ Contemporary มาก สร้างเท่าไรก็ขายออกไว ขายหมดเร็ว เป็นเหตุให้ในละแวกนั้นมีแต่บ้านรูปแบบเดียวกัน ซึ่งนักออกแบบบางคนอาจจะมองว่าซ้ำซาก จำเจ แต่ถ้าคุณไม่เข้าใจความชอบของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง การดันทุรังสร้างบ้านที่แปลกแหวกแนวไปคงเสียแรงเปล่า เพราะบ้านสวย ๆ หลังนั้น คงกลายเป็นทรัพย์ติดมือที่ขายไม่ออกในที่สุด

บทเรียนที่ 4 | บ้านต้องตอบสนองต่อสภาพแวดล้อม

อีกสิ่งหนึ่งที่ต้องดูให้ดีก่อนออกแบบบ้าน คือ สภาพแวดล้อมบริเวณนั้น เหมาะสมกับบ้านที่เราต้องการสร้างหรือไม่ เช่น ถ้าผมอยากสร้างบ้านสไตล์ Nordic ซึ่งมีจุดเด่นคือการใช้ช่องกระจกบานใหญ่ ทรงสูง ๆ เน้นแสงธรรมชาติ เพื่อช่วยให้บ้านดูสว่าง โปร่ง และโล่งสบาย (ฟังดูดีใช่ไหมล่ะครับ)

แต่ถ้าผมทำบ้านทรง Nordic แล้วหน้าบ้านหันไปทางทิศตะวันตกหรือทิศตะวันออก มันจะร้อนจัด ไม่ต่างอะไรจากไมโครเวฟเลยครับ เพราะฉะนั้นต้องระมัดระวังเรื่องนี้ให้มาก

บทเรียนที่ 5 | ปรับตัวให้ทันยุค 2024

ในปีที่ทุกอย่างราคาพุ่งสูงขึ้น แต่ลูกค้าต้องการบ้านราคาเท่าเดิม นักลงทุนต้องปรับตัวเพื่อรักษาฐานลูกค้าเอาไว้ โดยที่ยังคงได้ผลกำไรสูง และนี่คือแนวทางการปรับตัวให้ทันยุคฉบับคุณเอก

1. บ้านต้องมีขนาดเล็กลง กะทัดรัดมากขึ้น

ปรับทุกอย่างให้เล็กลง น้อยลง แต่ยังคงตอบโจทย์ความต้องการ เพื่อให้เราสามารถขายบ้านในเรทราคาเท่าเดิมได้ ซึ่งเป็นราคาที่ลูกค้าจ่ายไหว และเรายังได้กำไรคุ้มค่าอยู่

2. ฟังก์ชันการใช้งานต้องยืดหยุ่น ปรับเปลี่ยนง่าย

ครอบครัวมีขนาดเล็กลง คนโสดเพิ่มมากขึ้น คนสูงอายุก็เยอะขึ้นเช่นกัน ดังนั้นรูปแบบบ้านต้องปรับเปลี่ยนได้ เช่น จากเดิมที่สร้างบ้านไว้สำหรับ 2 ห้องนอน อาจปรับให้เหลือแค่ 1 ห้องนอน แล้วแบ่งอีก 1 ห้องไปใช้ทำอย่างอื่นตามความต้องการของลูกค้า (ห้องทำงาน ห้องเก็บเสื้อผ้า ห้องไลฟ์ขายของ)

3. ซ่อมง่าย ดูแลง่าย ไม่ต้องมีอะไรเยอะ

ถ้าถามคนรุ่นใหม่วัยทำงานหลาย ๆ คนว่าอยากทำสวนไหม เขาจะตอบว่าอยากทำ แต่ไม่มีเวลาดูแล เพราะฉะนั้นเราก็แก้ปัญหาด้วยการเทคอนกรีตรอบบ้านไปเลย ไม่ต้องคอยดูแลสนามหญ้า (ถ้าอยากปลูกต้นไม้ ค่อยนำใส่กระถางมาวางก็ได้)

4. พื้นที่อำนวยความสะดวกคน WFH

หลังจากยุคโควิดคนส่วนใหญ่ก็เริ่มทำงานที่บ้านกันมากขึ้น ถ้าเราเพิ่มฟังก์ชันในบ้านให้อำนวยความสะดวกกับการทำเงิน ก็จะยิ่งตอบโจทย์คนรุ่นใหม่มากขึ้น

5. Package สินเชื่อ ช่วยเหลือผู้ซื้อ

ดูแลลูกค้าให้ครบทุกด้านแล้วเขาจะไม่หนีไปไหน

6. บ้านประหยัดพลังงาน

การทำงานแบบ WFH ส่งผลให้คนต้องเปิดแอร์ เปิดไฟ ทำงานกันทั้งวันจนค่าไฟพุ่งกระฉูด เพราะฉะนั้นการเสริมอุปกรณ์ประหยัดพลังงาน เช่น ติดแผงโซลาร์เซลล์ ก็จะช่วยตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนยุคใหม่ได้มากขึ้น และยังเป็นจุดขายที่ดึงดูดอีกด้วย

…

สร้างบ้านขาย กำไรต้องมาก่อน

สิ่งที่คิดและวางแผนจะเป็นจริง แค่รู้วิธี

“ฉลาดเลือกแบบบ้าน กับกำไรที่ซ่อนอยู่”

หลักสูตรออนไลน์สำหรับ

คนอสังหาฯ ต้องการสร้างบ้าน

ระดับ…สร้างไม่ทันขาย

…