รู้ก่อนลงทุน Flip วิเคราะห์ทำเลอสังหาฯ ฉบับมือใหม่

มองหาทรัพย์ราคาถูก เพราะหวังฟันกำไร
แต่สุดท้ายขาดทุนยับ ขายออกยาก จากสาเหตุนี้ !

มือใหม่หัด Flip อสังหาฯ หลายคนต้องมาตกม้าตาย เพราะกังวลเรื่องต้นทุนและงบประมาณมากเกินไป จนมองข้ามเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กันอย่าง “การวิเคราะห์ทำเล”

ทรัพย์มือสองบางแห่งราคาถูกมาก (บางครั้งอาจถูกจนสามารถซื้อด้วยเงินสดได้เลย) คนส่วนใหญ่พอเห็นทรัพย์ราคาคุ้ม ๆ แบบนี้แล้วก็อดใจไม่ไหว รีบคว้าไว้ทันทีเพราะคิดว่าใช้เงินลงทุนต่ำ คงจะได้ทั้งกำไรและเปลี่ยนมือได้ไวกว่า แต่สุดท้ายเมื่อได้ทรัพย์มาแล้วกลับเจอสารพัดปัญหาที่ทำให้ขายออกยาก รีโนเวทกันจนงบประมาณบานปลาย แม้จะพยายามหาทางปรับปรุงแก้ไขแต่ก็ได้แค่ปลายเหตุ และลงเอยด้วยการขาดทุนในที่สุด

อาจารย์บี ภิรณา ตันธวุทธ อดีตเจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคาร ที่ผันตัวมาเป็นนักลงทุน Flip ทำยอดมาเเล้วกว่า 300 ล้านบาท ในระยะเวลา 3 ปี จากประสบการณ์ที่ได้คัดเลือกทรัพย์มาแล้วนับไม่ถ้วน มาดูกันว่าทรัพย์แบบไหนที่ต้องระวังถ้าไม่อยากมีทรัพย์ติดมือนาน

1. อย่ารีบคว้า เพราะเห็นว่าราคาถูก

ถ้าอยากเก็งกำไรอสังหาฯ สิ่งสำคัญที่สุดคือทำเล อสังหาฯ ในทำเลดีย่อมมีแนวโน้มที่จะสร้างกำไรได้สูง แต่ถ้าซื้อเพราะราคาถูกอย่างเดียว อาจไม่คุ้มค่าในระยะยาว ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เพื่อทำกำไร นักลงทุนอสังหาฯ ควรพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ประกอบกัน เช่น สภาพเศรษฐกิจ แนวโน้มของตลาดอสังหาฯ ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น ๆ ถ้าประเมินแล้วว่าทำเลนั้นมีโอกาสเติบโตในอนาคต ก็อาจพิจารณาซื้ออสังหาฯ ในราคาที่สูงได้บ้าง แต่หากทำเลนั้นไม่มีโอกาสเติบโต หรือมีความเสี่ยงสูง ก็ไม่ควรซื้อเพียงเพราะราคาถูก

อาจารย์บีเคยมีประสบการณ์ซื้ออสังหาฯ ราคาถูกมาก่อน โดยคิดว่าการซื้ออสังหาฯ ราคาถูกจะช่วยให้สามารถเปลี่ยนมือได้ไวและประหยัดเงินได้ แต่เมื่อได้ลองทำจริง ๆ ก็พบว่าการซื้ออสังหาฯ ราคาถูกก็ไม่ใช่ว่าดีเสมอไป เพราะต้องพิจารณาปัจจัยหลาย ๆ อย่างประกอบกัน

ปัจจัยสำคัญในการซื้ออสังหาฯ ราคาถูก คือ ทำเล โดยอาจารย์บีแนะนำว่าควรพิจารณาว่าทำเลนั้น ๆ เป็นอย่างไร เหมาะสมกับความต้องการของตลาดหรือไม่ เช่น หากทำเลนั้น ๆ เป็นย่านบ้านเดี่ยว แต่มีคอนโดอยู่เป็นจำนวนมาก ก็อาจทำให้ขายคอนโดได้ยาก เพราะคนในพื้นที่ต้องการอยู่บ้านเดี่ยวมากกว่า

นอกจากนี้อาจารย์บียังเคยเห็นหมู่บ้านแห่งหนึ่งที่มีทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด โดยบ้านเดี่ยวมีราคาขายถูกกว่า แต่ปรากฏว่าขายออกยากกว่าบ้านแฝด เนื่องจากบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่อยู่ในสภาพร้าง มีคนอยู่เพียงไม่กี่หลัง เมื่อเทียบกับบ้านแฝดที่มีสภาพดีและมีคนอยู่เต็มทุกหลังคาเรือน

2. สำรวจสภาพแวดล้อมรอบทิศ

ก่อนตัดสินใจเลือกทรัพย์เพื่อนำมาฟลิบ ควรเดินสำรวจสภาพแวดล้อมรอบ ๆ ด้วยตัวเองก่อน อย่าเพิ่งเชื่อรูปภาพในอินเทอร์เน็ต 100% เพราะบางครั้งตัวทรัพย์สภาพดี สวยถูกใจมาก แต่พอไปดูสถานที่จริงกลับพบว่ามีปัญหาหลายอย่าง ซึ่งบางครั้งเกิดจากสภาพแวดล้อมโดยรอบที่ไม่น่าอยู่อาศัย ทำให้ขายออกยาก

อาจารย์บีเล่าว่าเคยเจอประสบการณ์แบบนี้เช่นกัน เมื่อไปสำรวจดูรอบ ๆ ทรัพย์ที่สนใจแล้ว สรุปว่าด้านซ้ายเป็นบ้านร้างที่โดนธนาคารยึดไป ถูกปล่อยทิ้งไว้จนมีต้นไม้ขึ้นรก เพราะฉะนั้นจึงต้องสำรวจให้รอบด้าน เพื่อนบ้านเป็นใคร ทำอาชีพอะไร กิจวัตรประจำวัตรประจำวันมีแนวโน้มที่จะสร้างความวุ่นวายไหม อย่าลืมแวะเวียนไปตอนกลางคืนบ้าง สอดส่องว่าผู้คนรอบ ๆ ที่อยู่นั้นส่งเสียงดังยามวิกาลหรือเปล่า บางทีอาจมีปาร์ตี้หมูกระทะ ปาร์ตี้แอลกอฮอล์เป็นประจำ สภาพแวดล้อมแบบนี้ส่งผลเสียต่อสุขภาพจิตของผู้อาศัยอย่างมาก เพราะฉะนั้นจึงควรหลีกเลี่ยง เพราะขายออกยากแน่นอน

ปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องพิจารณา

ความสะดวกสบาย พื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียน

การเดินทางสะดวก เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน

ความเจริญของพื้นที่ พื้นที่ที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมที่ดี ย่อมมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงมีแนวโน้มสูงขึ้น

3. ประเมินความเสี่ยง: ตรวจสอบประวัติให้ดี

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านเพื่อฟลิปขาย นักลงทุนควรตรวจสอบประวัติของบ้านให้ดีว่าโอกาสที่จะถูกยึดหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากสำนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม โดยเข้าไปดูข้อมูลในเว็บไซต์ของกรมบังคับคดี หรือติดต่อสอบถามโดยตรงที่สำนักงานบังคับคดีในพื้นที่

หากพบว่าบ้านหลังนี้มีภาระผูกพันทางการเงิน เช่น หนี้สินจากการผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน หรือมีคดีความที่อาจทำให้บ้านถูกยึดได้ นักลงทุนควรหลีกเลี่ยงการซื้อบ้านหลังนั้น เนื่องจากอาจทำให้เสียเงินลงทุนได้ อาจส่งผลกระทบต่อนักลงทุนได้หลายประการ เช่น

ไม่สามารถขายบ้านได้ เนื่องจากบ้านจะถูกยึดโดยเจ้าหนี้

ต้องใช้เงินจำนวนมากในการชำระหนี้แทนเจ้าของบ้าน

เสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการยึดทรัพย์

นอกจากความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว ยังมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในบ้านหลังนั้นอีกด้วย เช่น บ้านหลังนั้นเคยมีคนเสียชีวิต บ้านหลังนั้นเป็นบ้านร้างหรือถูกทิ้งร้างมานาน บ้านหลังนั้นเคยเกิดไฟไหม้หรือน้ำท่วม

เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นในบ้านหลังนั้นอาจส่งผลต่อความน่าอยู่ของบ้านและมูลค่าของบ้านได้ เช่น หากบ้านหลังนั้นเคยมีคนเสียชีวิต อาจส่งผลให้บ้านหลังนั้นมีมูลค่าลดลงและยากที่จะขายได้

สภาพบ้านภายในก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมาฟลิป บ้านหลังนั้นควรอยู่ในสภาพดี มีระบบสาธารณูปโภคที่ครบครัน เช่น ระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบระบายน้ำ หากบ้านหลังนั้นอยู่ในสภาพทรุดโทรม หรือมีระบบสาธารณูปโภคที่ไม่สมบูรณ์ แนะนำให้หลีกเลี่ยงการซื้อ เพราะอาจต้องเสียเงินในการปรับปรุงบ้านเป็นจำนวนมาก

นอกจากนี้ ควรตรวจสอบสภาพบ้านภายในอย่างละเอียด เช่น ผนัง ฝ้าเพดาน พื้น ประตูหน้าต่าง เฟอร์นิเจอร์ สุขภัณฑ์ หากพบว่ามีความเสียหายหรือชำรุด ควรประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือปรับปรุงให้เรียบร้อยก่อนตัดสินใจซื้อ

การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง เป็นปัจจัยที่สำคัญประการหนึ่งในการ Flip หากนักลงทุนสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทำเลดี อยู่ในย่านที่มีศักยภาพ ใกล้กับแหล่งอำนวยความสะดวก อสังหาริมทรัพย์นั้นก็จะมีมูลค่าสูงและมีโอกาสขายออกได้ง่ายกว่า ส่งผลให้นักลงทุนมีโอกาสสร้างผลตอบแทนได้มากขึ้น อีกทั้งยังช่วยให้นักลงทุนสามารถประเมินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมและประเมินความเสี่ยงก่อนลงทุนได้อีกด้วย

…

ใครอยากลงทุนอสังหาฯ เเต่ไม่อยากใช้งบเยอะ
การ Flip อาจเป็นคำตอบให้คุณได้