ลงทุนกับทรัพย์จากกรมบังคับคดี มีแต่ความยุ่งยากจริงหรือเปล่า ?

การซื้อขายทรัพย์สินจากกรมบังคับคดีอาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจในตลาดการลงทุนบ้านมือสอง

เพราะราคาของทรัพย์สินเหล่านี้มักจะต่ำกว่าราคาในตลาดและบางครั้งอาจมีโอกาสทำกำไรสูงเนื่องจากต้นทุนการลงทุนต่ำ จึงไม่แปลกใจหากคนส่วนใหญ่จะหันมาทำการลงทุนบ้านมือสองที่มีแหล่งที่มาจากกรมบังคับคดี

เมื่อเราได้ยินคำชมเชยจากบางคนที่พูดถึงคุณค่าของสิ่งใด แน่นอนว่ายังมีคนจากอีกฝั่งที่จะมีความคิดตรงข้ามกันเกี่ยวกับเรื่องนั้น บางคนอาจเห็นสิ่งนั้นเป็นทรัพย์คุณภาพดี ในขณะที่คนอื่นอาจพิจารณาว่าเป็นบ้านแถมหนี้ที่อาจทำให้นักลงทุนเกิดความเสี่ยง

เมื่อคนพูดหรือมีความคิดแตกต่างกันเกิดขึ้น ก็อาจสร้างความสงสัยในใจของนักลงทุนมือใหม่ที่กำลังเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ ว่าคำพูดของใครคือเรื่องจริงกันแน่

ขึ้นชื่อว่าการลงทุนคงไม่มีใครอยากเจ็บตัวตั้งแต่ยังไม่เริ่มหรอกจริงไหม

ยิ่งเป็นมือใหม่ยิ่งคิดเยอะทั้งกลัวความเสี่ยงเป็นทุนเดิมอยู่แล้วยังต้องมาหวาดระแวงกับทรัพย์ที่จะพาตัวเองไปอยู่ในจุดที่เรียกว่าขาดทุนอีกคงเป็นความรู้สึกที่ไม่ต่างจากฝันร้ายซ้ำช้อนหากว่าบ้านทีได้มานั้นมาพร้อมกับมูลหนี้ที่ตัวเองไม่ได้ก่อแต่ต้องเป็นคนที่มาตามใช้ให้ในภายหลัง

เดิมทีแล้วทรัพย์ที่นำมาขายทอดตลาดก็คือทรัพย์ติดจำนองที่เป็นประกันการชำระหนี้ ถ้าลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ จะต้องเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมายที่เรียกว่า “บังคับคดี” ซึ่งหมายถึงการเริ่มกระบวนการทางกฎหมายขายทรัพย์เพื่อชดเชยหนี้ที่ค้างชำระ แต่ต้องตรวจสอบให้ดีก่อนว่าทรัพย์ที่จะถูกขาย เป็นทรัพย์ที่มาพร้อมหนี้จริง ๆ หรือเปล่า จึงต้องกลับมาย้อนดูอย่างละเอียดกันอีกครั้งว่าทรัพย์ที่ขายทอดตลาดที่มาพร้อมหนี้สินจะถูกปลอดจำนองเมื่อไร และมีการซื้อขายรูปแบบใดบ้าง

1. การซื้อขายโดยปลอดจากการจำนอง

การซื้อขายโดยปลอดจากการจำนอง เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ผู้ซื้อซื้อทรัพย์ที่ไม่มีหนี้สินติดอยู่ในทรัพย์นั้น ๆ การซื้อขายโดยปลอดจากการจำนอง ทำให้ผู้ซื้อไม่ต้องรับผิดชอบในหนี้ที่อาจถูกแนบติดกับทรัพย์ นั่นหมายความว่าหลังจากการซื้อขายเสร็จสิ้น ทรัพย์ที่ถูกซื้อจะถือว่าปลอดจากหนี้สิน การโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อจะเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ทำให้สิทธิ์เป็นของผู้ซื้อโดยถูกจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สำนักงานที่ดินจะทำการระงับการจำนองและโอนสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ที่สำคัญคือผู้ซื้อไม่ต้องชำระหนี้สินเดิมที่มีอยู่และไม่ต้องสนใจเรื่องหนี้หลังจากซื้อขายเสร็จสิ้น การปลอดการจำนองทำให้ผู้ซื้อสามารถมั่นใจได้ว่าทรัพย์ที่ได้มาจะเป็นของทรัพย์ที่ถือครอบครองได้อย่างอิสระและปลอดจากข้อผูกพันใด ๆ ทั้งสิ้น

2. การซื้อขายโดยมีการจำนองติดไปด้วย

การซื้อขายโดยมีการจำนองติดไปหมายถึงการซื้อขายทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สินเป็นค่ามัดจำหรือประกันการชำระหนี้ ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่สามารถชำระหนี้ตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย เจ้าของทรัพย์สินก็มีสิทธิ์ที่จะจำนองทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้ที่ค้างอยู่ในระหว่างการซื้อขายนั้น ปกติการจำนองจะเป็นการจดบันทึกรายละเอียดในสัญญาซื้อขายและการลงทะเบียนที่หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น ที่อาญาเขตหรือหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบในการลงทะเบียนทรัพย์สิน ซึ่งมีขั้นตอนของการซื้อขายโดยมีการจำนอง ดังนี้

1) การทำสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สิน ซึ่งระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ถูกขาย เช่น ราคาขาย ข้อกำหนดการชำระเงิน และเงื่อนไขการจำนอง

2) จำนองทรัพย์สิน ในสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อจะเป็นผู้ยอมจำนองทรัพย์สินให้กับผู้ขาย (หรือเจ้าของทรัพย์สิน) เป็นการประกันการชำระหนี้ตามข้อกำหนด

3) การจดทะเบียน เพื่อให้การจำนองมีผลต่อสิทธิ์ที่ถือครองในทรัพย์สินและสามารถใช้ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่สามารถชำระหนี้ตามข้อกำหนด เจ้าของทรัพย์สินจะต้องลงทะเบียนการจำนองทรัพย์สินที่หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

4) การชำระหนี้ ผู้ซื้อต้องชำระหนี้ตามข้อกำหนดในสัญญาซื้อขาย หากผู้ซื้อไม่สามารถชำระหนี้ตามข้อกำหนด ผู้ขายหรือเจ้าของทรัพย์สิน จะมีสิทธิ์ใช้ทรัพย์สินที่จำนองไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างอยู่

5) กระบวนการการขาย ผู้ขายอาจต้องร้องขอให้ศาลหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบดำเนินการขายทรัพย์สินที่จำนองไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างอยู่

3. การซื้อขายด้วยสำเนาเอกสารสิทธิ์

การซื้อขายทรัพย์สินโดยใช้สำเนาของเอกสารสิทธิ์เป็นกรณีที่ค่อนข้างพบบ่อยในหลายท้องที่ โดยทั่วไปแล้วคือเมื่อบุคคลหรือองค์กรต้องการซื้อทรัพย์สินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ชัดเจน หรือมิได้ครอบครองที่สำคัญของทรัพย์สินเหล่านั้น ตัวอย่างของทรัพย์สินที่อาจเป็นที่มาของกรณีนี้ได้แก่ที่ดิน บ้าน รถยนต์ หรือทรัพย์สินอื่น ๆ ที่มีเอกสารสิทธิ์สูญหาย

เมื่อบุคคลหรือองค์กรต้องการซื้อทรัพย์สินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ หรือมิได้ครอบครองสิทธิ์เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีบทบาทสำคัญในกระบวนการนี้ เจ้าพนักงานบังคับคดีจะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถทำการโอนสิทธิ์ของทรัพย์สินได้โดยมีขั้นตอน ดังนี้

1) ตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สิน ก่อนที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจซื้อทรัพย์สินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องตรวจสอบรายละเอียดของทรัพย์สินนี้อย่างถี่ถ้วน รวมถึงสภาพปัจจุบันของทรัพย์สิน รายละเอียดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินและข้อจำกัดที่อาจเกิดขึ้น เช่น ปัญหาทางกฎหมายหรือหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นกับทรัพย์สินนั้น ๆ

2) การทำสัญญาซื้อขาย เมื่อผู้ซื้อเชื่อมั่นและพร้อมที่จะซื้อทรัพย์สินนั้น ควรร้องขอสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดี ในสัญญาซื้อขาย ควรระบุรายละเอียดทรัพย์สินที่จะถูกซื้อ ราคาที่จะจ่าย และเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติเพื่อให้เกิดการโอนสิทธิ์

3) การชำระเงิน ผู้ซื้อต้องชำระเงินตามข้อตกลงในสัญญาซื้อขาย หากเงินถูกชำระครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอให้ออกใบแทน

4) การขอออกใบแทน เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องออกใบแทนของเอกสารสิทธิ์ที่สูญหายหรือไม่มีอย่างชัดเจนให้แก่ผู้ซื้อ นั่นคือ เอกสารสิทธิ์ใหม่ที่ยืนยันสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น การขอออกใบแทนอาจมีค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ

5) การโอนสิทธิ์ เมื่อได้รับเอกสารสิทธิ์ใหม่ผู้ซื้อต้องทำการโอนสิทธิ์ตามกฎหมาย โดยการจดทะเบียนโอนสิทธิ์กับเจ้าพนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบในพื้นที่นั้น

สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อควรทราบคือเมื่อมีความจำเป็นในการออกใบแทนของเอกสารสิทธิ์ อาจต้องใช้เวลาและมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และอาจมีเงื่อนไขเฉพาะเกี่ยวกับการออกใบแทน จึงควรตรวจสอบกับหน่วยงานที่รับผิดชอบว่ามีข้อกำหนดอะไรที่ผู้ซื้อควรทราบเกี่ยวกับกระบวนการนี้

กรณีที่เอกสารสิทธิ์สูญหายหรือไม่มีเอกสารสิทธิ์สำหรับทรัพย์สิน การซื้อขายด้วยสำเนาของเอกสารสิทธิ์อาจเป็นวิธีที่คุณสามารถเสริมสร้างสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ แต่ต้องทำตามกระบวนการทางกฎหมายในพื้นที่นั้น ๆ ควรระวังและปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้องเพื่อปกป้องสิทธิ์และผลประโยชน์ของตนเองในการซื้อขายนี้ให้ดีที่สุด

จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่า ทรัพย์จากกรมบังคับคดีแม้ว่าจะมีจุดเริ่มต้นมาจากหนี้สิน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะต้องมีส่วนในการแบกรับภาระเหล่านั้นตามไปด้วย ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจในการเลือกทรัพย์ของผู้ซื้อเองว่าต้องการลงทุนกับทรัพย์ในรูปแบบใด เพราะต่อให้เป็นทรัพย์ที่ติดการจำนองไปด้วย แต่สามารถอ่านเกมการตลาดและวางแผนอย่างรัดกุมก็สามารถสร้างผลตอบแทนในอัตราที่สูงได้เช่นเดียวกัน

…

ขอแนะนำหลักสูตรออนไลน์ที่คนอสังหาฯและผู้บริหารทุกแนวธุรกิจ
กำไรแน่ ๆ เติบโตแข็งแกร่งแน่ ๆ เมื่อได้รับสิ่งดี ๆ