10 ข้อควรระวังในการ Flipping อสังหาริมทรัพย์

การทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความยืดหยุ่น เราสามารถใช้เทคนิคทำกำไรได้หลากหลายรูปแบบ แต่วิธีทำกำไรที่อาจารย์บีถนัดมากที่สุด คือการเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของบ้าน จากนั้นก็จะปรับปรุงรีโนเวทบ้านให้มีสภาพดี เพื่อเพิ่มโอกาสสร้างกำไรแล้วจึงขาย ซึ่งวิธีนี้จะคล้ายกับการซื้อมาขายไป เพียงแต่อาจารย์บีจะยังไม่นำชื่อของตัวเองไปไว้ที่หลังโฉนด เป้าหมายก็เพื่อลดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะถ้าเราต้องเสียเงินในส่วนนี้ไป จากที่คาดว่าจะได้กำไร อาจกลายเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายเกินจำเป็นจนขาดทุน

ยุคนี้คนหันมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยการ Flip เพิ่มมากขึ้น ด้วยข้อดีคือมีความคล่องตัวสูง ถ้าทำสำเร็จก็ได้กำไรเร็ว เหมาะสำหรับคนที่ไม่ได้มีเงินทุนเยอะ แต่สำหรับมือใหม่ที่อยากจะกระโดดเข้ามาลงทุนโดยไม่ศึกษาให้ดีก่อน อาจารย์บีขอเตือนให้ระวังเรื่องต่อไปนี้ เพราะมันอาจทำให้คุณพลาดท่าและสูญเสียเงินไปอย่างน่าเสียดาย

และนี่คือ 10 ข้อควรระวังในการ Flipping อสังหาริมทรัพย์ ข้อคิดจากอาจารย์บี

1. จัดการเงินผิดพลาด

เราอาจจะเห็นคนทำฟลิปบ้านแล้วประสบความสำเร็จ ขายได้ตั้งแต่ยังไม่ตกแต่งเสร็จ กำไรสองแสนสามแสน ก็อาจชะล่าใจ คิดว่าไม่ต้องวางแผนทางการเงินก็ได้ แต่ความเป็นจริงอาจไม่ง่ายอย่างที่เห็น สมมติว่าเรามีเงินอยู่จำนวนจำกัดแค่ 100,000 บาท เราต้องกันเงินก้อนนี้เอาไว้สำหรับการทำฟลิป โดยให้คิดว่าเงินก้อนนี้จะต้องหายไปในพริบตาจากกระเป๋าของเรา หากเราไม่มีเงินก้อนนี้ จะทำอย่างไรต่อไป

ในกรณีของอาจารย์บี ซึ่งเป็นพนักงานประจำที่มีเงินเก็บไม่มาก การทำฟลิปหลังแรกจึงค่อนข้างตึงเรื่องการเงิน บีมองว่าการทำฟลิปนั้นไม่ยาก เพียงแค่ต่อราคาทรัพย์แล้วตกแต่งให้ดูดีขึ้น ราคาประเมินก็จะสูงขึ้นและสามารถขายได้ มองว่าเป็นเรื่องงายเพราะเห็นแค่ภาพเพียงภาพเดียวในสื่อโซเชียล ตอนนั้นเราตั้งใจจะรีโนเวทบ้านโดยใช้เงินเก็บของเรา คาดว่าจะใช้เวลาไม่เกิน 6 เดือน เพราะทำเลดี แต่ระหว่างทางก็เกิดปัญหามากมาย ด้วยความที่เราเป็นมือใหม่ สิ่งที่ต้องเจออย่างแรกก็คือทะเลาะกับช่างบ่อยครั้ง อย่างที่สองซื้อวัสดุก่อสร้างผิด เปลี่ยนแบบไปมา ส่งผลให้งบประมาณบานปลายและงานล่าช้า บางครั้งก็ต้องไปคุยกับเจ้าของบ้านเพื่ออธิบายว่าเกิดปัญหาอะไรขึ้นบ้าง เพราะการสื่อสารกับช่างไม่ชัดเจน อย่างเช่นเรื่องของการทาสีมันผิดเฉดไปนิดหน่อยก็ทำให้บ้านของเราเปลี่ยนไป อารมณ์ของบ้านก็เปลี่ยนไป

ในเรื่องของงบประมาณ 100,000 บาท หากตั้งไว้แล้ว ต้องคิดไว้เลยว่า 100,000 บาทนั้นจะต้องหายไปจากกระเป๋าของคุณจนเหลือศูนย์ ฉะนั้น ควรคำนึงถึงข้อนี้มาก ๆ และกันเงินไว้ให้เพียงพอสำหรับการรีโนเวท อย่าลืมว่าอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจบานปลายได้ อาจเกิดความผิดพลาดระหว่างทาง ควรเผื่องบประมาณไว้อีกสัก 10-15%

จริง ๆ แล้วการฟลิปไม่ใช้เงินนั้นสามารถทำได้จริง แต่ไม่ใช่เรื่องง่าย เปรียบเสมือนการหาเพชรในตม ต้องใช้ประสบการณ์สูง อย่างแรกคุณอาจจะต้องมีต้องมีนายหน้ามืออาชีพ เจอการฟลิปแบบไม่ใช้เงินมามากแล้วเพราะว่าเขาอยู่ในสนามจริง ๆ แล้วก็มีประสบการณ์ในเรื่องของการดูทรัพย์มาเยอะ หลายคนอาจคิดว่าการฟลิปศูนย์บาทเป็นเรื่องง่าย เพียงแค่มีเงินหลักหมื่นไม่ถึงแสนก็สามารถทำได้แล้ว แต่ความจริงแล้วการฟลิปศูนย์บาทในปัจจุบันนั้นค่อนข้างอันตราย บางครั้งการวางเงินจองบ้านอาจจะโชคดี ได้บ้านในราคาที่คุ้มค่า แต่การรีโนเวทบ้านอาจทำให้เสียเงินมากกว่าที่คิด เช่น งบบานปลาย หรือทะเลาะกับช่างจนช่างหนีไป ส่งผลให้รีโนเวทไม่เสร็จ

เพราะฉะนั้นการจัดการเงินที่ผิดพลาดเป็นสิ่งแรกที่ควรระวังก่อนการฟลิปอสังหาฯ เราต้องประเมินความพร้อมของตัวเองว่ามีเงินทุนเพียงพอหรือไม่ หากยังไม่พร้อมก็ควรไปปั้นเงินก่อน โดยอาจลองไปทำเป็นนายหน้าอสังหาฯ ซึ่งจริง ๆ แล้วไม่ได้ต้องใช้เงินหนามาก แต่สำหรับบ้านหลังแรกนั้น บีอยากให้ทุกคนมีเงินในระดับที่คิดว่าสูญเสียตรงนี้ไปแล้วไม่กระทบกับชีวิต คิดว่าขอให้มันเสมอตัวเท่าทุนก็สุดยอดแล้ว สิ่งที่ได้จากบ้านหลังแรกถึงแม้คุณจะไม่ได้กำไร แต่คุณจะได้บทเรียนและกระบวนการที่คุ้มค่ามาก

2. เลือกทำเลผิด

การฟลิปอสังหาฯ คือการซื้ออสังหาฯ มาปรับปรุงและขายต่ออย่างรวดเร็วเพื่อหวังทำกำไร โดยหัวใจหลักของการฟลิปอสังหาฯ คือการเลือกทำเลที่ดี เพราะทำเลที่ดีจะทำให้อสังหาฯ ขายได้เร็วและราคาสูง คุณจะต้องรู้จุดแข็งของทำเลของคุณให้ได้ แล้วตอบคำถามของตัวเองให้ได้ว่าทำเลของคุณมีข้อดีอะไรบ้าง เพื่อให้คุณรู้ว่าจุดแข็งตรงนี้ของทำเลนั้นทำไมลูกค้าถึงจะต้องซื้อ เหตุผลที่ต้องรู้จุดแข็งของทำเลก็คือ เพื่อที่จะนำไปใช้ในการพรีเซนต์ขายให้กับลูกค้า ทำไมลูกค้าถึงต้องซื้อตรงนี้ของคุณ

ในเรื่องของการเลือกทำเลก็มีองค์ประกอบอีกมากมาย ต้องพิจารณาถึงปัจจัยด้านพฤติกรรมของผู้บริโภคในพื้นที่นั้น ๆ ด้วย หากทำเลนั้นคนนิยมอยู่บ้านเดี่ยว เราก็ควรฟลิปบ้านเดี่ยว ไม่ควรฟลิปทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม เพราะถึงแม้ว่าจะได้ราคาต่ำกว่าตลาด เราอาจจะคิดว่าเป็นโอกาสดี แต่สุดท้ายแล้วก็ไม่มีโอกาสขายได้ เพราะไม่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในทำเลนั้น

3. ไม่ตรวจสอบโฉนด

เคยมีกรณีคนที่เข้ามาปรึกษาว่าได้ทำสัญญาซื้อขายบ้านเรียบร้อยแล้วด้วยความดีใจ เนื่องจากเป็นฟลิปบ้านหลังแรกและได้ราคาที่ถูกใจมาก ๆ แต่สุดท้ายกลับเกิดปัญหา เนื่องจากไม่ได้ตรวจสอบโฉนดอย่างละเอียดรอบคอบ โดยกรณีที่เคยเจอคือ เจ้าของบ้านจริงเซ็นสัญญาซื้อขายบ้าน แต่หลังโฉนดมีเจ้าของร่วมอีก 2 คน เป็นพี่น้องกัน เมื่อรีโนเวทบ้านเสร็จแล้วจะขายต่อ ก็เกิดปัญหา เนื่องจากหนึ่งในนั้นไม่ยินยอมแล้วก็ขอดูสัญญาว่าทำไมไม่ได้ให้เขาเซ็นยินยอมด้วย เพราะเขาก็เป็นเจ้าของร่วมด้วยเช่นกัน

ในมุมมองของอาจารย์บีเรื่องของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ คิดว่าการฟลิปค่อนข้างจะเสี่ยงที่สุด เพราะเราเล่นกับสัญญา พอตกลงกันไม่ได้ก็ต้องใช้กฎหมายเข้าไปช่วย อย่างกรณีตัวอย่างข้างต้นก็ต้องปล่อยขาดทุนในส่วนที่รีโนเวทไปแล้ว เพราะขายไม่ได้จริง ๆ ทางเราก็ไม่ได้ดูให้ละเอียดและไม่สามารถจะเจรจาให้อีกทั้งสองท่านยินยอมได้

4. ไม่ตรวจสอบประวัติเจ้าของบ้าน

อาจารย์บีจะเลือกลูกค้าเจ้าของบ้านที่ไม่ร้อนเงิน เพราะคนทั่วไปมักคิดว่าเจ้าของบ้านร้อนเงินจะรีบขายและยอมลดราคาให้ แต่อาจารย์บีกลับมองว่าเจ้าของบ้านร้อนเงินมักมีปัญหารุงรังตามมา ไหนจะเรื่องการวางเงินจอง ไหนจะกังวลว่าอาจจะมีปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ หรือจู่ ๆ ก็ติดต่อเจ้าของไม่ได้ เจ้าของเอาเงินจองเราไปแล้วก็หายไป เพราะฉะนั้นเรื่องการตรวจสอบประวัติของเจ้าของบ้านจึงสำคัญมาก ๆ

5. สัญญาไม่ชัดเจน

สัญญาที่ดีคือสัญญาที่ระบุข้อตกลงระหว่างเรากับเจ้าของบ้านไว้ชัดเจนมากที่สุดเท่าที่จะทำได้ การทำสัญญาที่ดีควรระบุข้อตกลงให้ครบถ้วน ละเอียด และชัดเจน เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจตรงกัน ไม่เกิดปัญหาในอนาคต หากสัญญาที่มีให้มีข้อตกลงไม่ครบถ้วน เราสามารถเติมข้อตกลงเพิ่มเติมลงไปได้ ระบุลงไปว่าอยากได้อะไร เจ้าของบ้านอยากได้อะไร และระบุเหตุผลด้วยว่าทำไมถึงอยากได้สิ่งนั้น การทำเช่นนี้จะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจเหตุผลและเห็นด้วยกับข้อตกลงมากขึ้น หากข้อตกลงไม่ชัดเจน อาจทำให้เราเสียเปรียบในอนาคต และอาจต้องฟ้องร้องกันในที่สุด ดังนั้นจึงควรระบุข้อตกลงให้ชัดเจนตั้งแต่วันนี้

6. ไม่ควบคุมงบประมาณ

เรื่องของการไม่ควบคุมงบประมาณในการฟลิปบ้านเป็นปัญหาที่พบเจอบ่อย บางครั้งค่าใช้จ่ายอาจบานปลายได้ เนื่องจากวัสดุอุปกรณ์ที่เราไปดูอาจไม่ถูกใจ หรืออาจเปลี่ยนใจระหว่างทาง ปัญหานี้เป็นเรื่องสำคัญโดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีงบประมาณจำกัด อาจารย์บีแนะนำว่าผู้ที่สนใจฟลิปบ้านควรเข้าใจว่าตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของบ้านหลังนั้น

ถ้าจะแนะนําสำหรับมือใหม่ในการฟลิป ถ้าไปเจอหลังที่ไม่ต้องรีโนเวทเลยจะดีที่สุด จริง ๆ การแปลงโฉมอาจจะเป็นจุดเด่นในการขายก็ได้ แต่การที่ไม่แปลงโฉมเลยมันก็ดีเหมือนกัน เพราะว่ากลุ่มลูกค้าของเราก็อาจจะอยากซื้อบ้านไปเพื่อที่จะไปตกแต่งเองก็ได้ แล้วก็ทำให้เราคุมงบประมาณได้ง่ายขึ้น

สำหรับมือใหม่ในการฟลิปบ้าน คำแนะนำที่ดีที่สุดคือ พยายามหาบ้านที่ไม่ต้องรีโนเวทเลย ถึงแม้ว่าการแปลงโฉมบ้านอาจเป็นจุดเด่นในการขายได้ แต่สำหรับมือใหม่นั้น การไม่แปลงโฉมเลยก็มีข้อดีเช่นกัน เพราะจะทำให้กลุ่มลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น เพราะบางคนอาจต้องการซื้อบ้านไปตกแต่งเอง ซึ่งจะทำให้เราสามารถขายบ้านได้เร็วขึ้นและการไม่แปลงโฉมบ้านยังช่วยให้เราคุมงบประมาณได้ง่ายขึ้นอีกด้วย

7. เลือกแผนการลงทุนผิดวิธี

บางครั้งเราอาจได้รับข้อมูลหรือเคยได้ยินว่าคนอื่นเขาทำการลงทุนแล้วประสบความสำเร็จ แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะประสบความสำเร็จเหมือนกัน ยกตัวอย่างเช่น การฟลิปบ้านก็ไม่ใช่ว่าใครเข้ามาทำแล้วจะอยู่รอดตลอดไป บางคนก็ล้มหายตายจากกันไป กลับไปทำเป็นเอเจนต์แทน ดังนั้น เรื่องของการลงทุนก็ไม่ใช่ว่าเขาทำได้แล้วเราจะทำได้เสมอไป

สาเหตุที่การลงทุนไม่ประสบความสำเร็จเสมอไปนั้น ส่วนหนึ่งมาจากปัจจัยภายในของแต่ละคนที่แตกต่างกัน แม้แต่รายได้ก็ยังไม่เท่ากัน บางคนอาจอยู่ในตำแหน่งงานเดียวกัน แต่รายได้ต่างกัน บางคนอาจมีเงินเก็บจากมรดก หรือมีรายได้จากช่องทางอื่น ๆ นอกเหนือจากงานประจำ

นอกจากนี้ บางคนอาจวางแผนการลงทุนมาอย่างดี เช่น วางแผนว่าจะซื้อบ้าน 5 หลังแล้วบริหารไหว มีเงินก้อนส่วนหนึ่งไว้สำหรับบริหารจัดการ ซ่อมบำรุงบ้าน เป็นต้น แต่หากแผนการลงทุนผิดพลาด เงินไม่พอใช้ จะทำอย่างไร ดังนั้น การลงทุนจึงต้องวางแผนให้เหมาะสมกับตัวเราเอง อย่าเอาแผนของคนอื่นมาใช้ เพราะแต่ละคนมีปัจจัยที่แตกต่างกัน

8. ไม่บริหารความเสี่ยง

นักลงทุนส่วนใหญ่มักคิดในแง่ดี มองแต่เรื่องบวก ๆ ว่าการลงทุนครั้งนี้จะประสบความสำเร็จ ผลตอบแทนจะคุ้มค่า แต่หากไม่คิดถึงเรื่องเลวร้ายที่อาจเกิดขึ้น ก็อาจเกิดความเสี่ยงได้

อาจารย์บีมองว่าการจะบริหารความเสี่ยงได้ดี ต้องมองหาความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นก่อน ว่าความเสี่ยงที่แย่ที่สุดของการฟลิปบ้านคืออะไร แล้วจะมีแผนสำรองหรือหาตัวช่วยอย่างไรบ้าง การทำฟลิปบ้านมีความเสี่ยงทุกมุม ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้าน สัญญา การรีโนเวท หรือช่าง ทุกจุดทุกขั้นตอนของการฟลิปบ้านควรมีการบริหารความเสี่ยง ว่าถ้าเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้นจะแก้ไขอย่างไร เช่น ถ้าการรีโนเวทแล้วช่างเอาเงินหนีไปจะทำอย่างไร ก็ต้องคิดทุกขั้นตอนว่าเราจะรับความเสี่ยงได้แค่ไหน แล้วเราจะปิดความเสี่ยงนั้นด้วยวิธีไหนบ้าง จะต้องมีจุดมาปิดข้อผิดพลาดให้ได้มากที่สุด ยิ่งใครละเอียดรอบคอบและมีแผนสำรองเยอะ ๆ ก็ยิ่งมีโอกาสทำฟลิปบ้านได้อย่างราบรื่น

9. ไม่วิเคราะห์ตลาด

สมมติว่าเราซื้ออสังหาริมทรัพย์มาโดยไม่วิเคราะห์ตลาดมาก่อน ส่งผลให้ทรัพย์ที่เราซื้อนั้นอยู่ทำเลที่ไม่ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ซื้อคอนโดในทำเลที่ห่างไกลจากเมือง ทั้งที่กลุ่มเป้าหมายในพื้นที่นั้นต้องการบ้านเดี่ยวสำหรับครอบครัว หรืออีกอย่างคือ การไม่รู้จักกลุ่มลูกค้า ก็ทำให้เรารีโนเวทผิดแบบได้ บางครั้งเราอาจได้บ้านเดี่ยวหลังใหญ่มา แต่ไปรีโนเวทเป็นสไตล์วัยรุ่น โดยไม่วิเคราะห์ว่าแท้จริงแล้ว ลูกค้าของเราอาจเป็นคุณหมอหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอื่น ๆ ที่ต้องการความสงบและมีความสุขุม การรีโนเวทที่มีสีสันมากเกินไป อาจไม่ตอบโจทย์กับลูกค้าของเราในทำเลนั้น การไม่วิเคราะห์ตลาดอาจส่งผลเสียคือทำให้ขายได้ยากและติดมือนาน อาจต้องเสียเวลาและงบประมาณในการปรับปรุงให้ตรงกับตลาด ซึ่งอาจทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจได้ ดังนั้น การวิเคราะห์ตลาดจึงเป็นสิ่งที่ควรทำตั้งแต่ต้น

10. ไม่เตรียมแผนสำรอง

คนเรามักมองข้ามการวางแผนสำรอง เพราะคิดว่าคนอื่นขายได้เราก็ขายได้ มองเห็นแต่ด้านดีงามของการลงทุน โดยไม่คำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ บางคนมีอาชีพการงานที่ดี แต่กลับวางแผนการลงทุนผิดพลาด กู้เงินเต็มพอร์ตเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ 5 หลัง เป็นหนี้ 10 ล้านบาท เมื่อเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น ตกงาน โดนลดตำแหน่ง หรือได้รับผลกระทบจากโควิด-19 จึงทำให้ขาดสภาพคล่องทางการเงิน จนต้องเข้ามาปรึกษาหาทางแก้ไข ซึ่งเป็นเรื่องที่แก้ได้ยาก

ในเรื่องของการฟลิปก็มีคนถามมาว่าถ้าทรัพย์ติดมือต้องทำยังไง แล้วถ้าเจ้าของไม่ต่อสัญญาต้องทำยังไง อันนี้ก็อาจจะแล้วแต่มุมมองของแต่ละคน แต่ถ้าเป็นในมุมมองของอาจารย์บี มองว่าการยอมตัดขาดจากบ้านหลังนั้นไปเลยเป็นทางเลือกที่ดีที่สุด ถึงแม้ว่าจะเจ็บแต่ก็จบ ดีกว่าที่จะต้องมานั่งแบกภาระหนี้สินเป็นเวลานาน แต่ก่อนที่จะตัดสินใจก็จะพิจารณาก่อนว่าสาเหตุที่ทำให้บ้านหลังนั้นติดมือคืออะไร ถ้าเป็นปัญหาที่ไม่สามารถแก้ไขได้ก็จะยอมขาดทุนไป ถึงแม้ว่าเงินที่ลงทุนไปจะสูญเปล่าก็ตาม เพราะอาจารย์บีมองว่าเงิน 100,000 หรือ 200,000 บาท ไม่ได้เป็นเรื่องใหญ่นักสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เราสามารถหาเงินกลับมาได้ใหม่ แต่สิ่งสำคัญคือเราต้องเรียนรู้จากข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้น เพื่อไม่ให้พลาดอีกในอนาคต

…

ใครอยากลงทุนอสังหาฯ เเต่ไม่อยากใช้งบเยอะ
การ Flip อาจเป็นคำตอบให้คุณได้