70% Rule พาส่องกฎเหล็กที่ใครอยากเริ่มต้นทำอสังหาฯ สไตล์ Flipping ต้องรู้

70% Rule พาส่องกฎเหล็กที่ใครอยากเริ่มต้นทำอสังหาฯ สไตล์ Flipping ต้องรู้ อันที่จริงแล้วการหันมาทำอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ยากอย่างที่คิด เพราะถึงแม้ว่าจะมีรายละเอียดให้เก็บยิบย่อยตามทาง รวมถึงคอร์สเรียนและหนังสือให้เลือกอ่านมากมาย สุดท้ายแล้วอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเพียงธุรกิจรูปแบบหนึ่งที่ประกอบไปด้วย ผู้ผลิต สินค้า/บริการ ช่องทาง และผู้บริโภค ไม่ต่างจากธุรกิจทั่วไปเพียงแต่สินค้าหรือบริการที่ส่งออกไปจะมีขนาดใหญ่และมีเงื่อนไขของเวลาที่ลูกค้าใช้ดำเนินการตัดสินใจนานขึ้นกว่าเดิม

การทำอสังหาฯ นั้นมีหลายรูปแบบ แต่ในบทความนี้เราจะเจาะเพียงแค่รูปแบบเดียวเท่านั้น นั่นคือ การฟลิป (Flipping) หรือก็คือเทคนิคการทำอสังหาฯ รูปแบบหนึ่งที่มุ่งเน้นไปที่การซื้อทรัพย์ในราคาต่ำ และขายออกไปในราคาที่สูงให้ได้ในเวลาที่กำหนด

หากดูจากสถิติข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่าน ๆ มา จะเห็นว่าการฟลิป (Flipping) ยังเป็นเทคนิคการทำอสังหาฯ รูปแบบเดียวที่ยังสามารถทำกำไรได้แม้ในสถานการณ์แพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 หรือโควิด-19 ที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่พักอาศัยราคาย่อมเยาที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ปัจจัยหนึ่งที่ยังทำให้ผู้คนตัดใจเลิกไม่ลงก็คงเป็นเม็ดเงินที่ได้จากการทำฟลิป ซึ่งสามารถทำกำไรได้ถึง 30% ต่อการขายทรัพย์มือสองได้หนึ่งครั้ง สูงกว่าการเป็นนายหน้าที่กำไรอยู่ระหว่าง 3-5% ของยอดขาย และนักพัฒนาอสังหาฯ ที่หันมาทำโครงการและได้กำไรกลับไปเพียง 10% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อกำไรที่ได้ตอบแทนมานั้นค่อนข้างสูง แน่นอนว่าความเสี่ยงที่รอแทงหลังก็แหลมคมไม่แพ้กัน

กับดักที่ถูกฉาบหน้าด้วยคำว่ากำไร
มักเกิดขึ้นได้บ่อยในหมู่นักลงทุนหรือนักฟลิปมือใหม่ที่เข้ามาจับทรัพย์มือสองอย่างไม่ระวัง ไม่ทันได้ดูดี ๆ จู่ ๆ ก็มีบาดแผลเต็มตัวเสียแล้ว แน่นอนว่าหลักการ Flipping นั้นไม่มีอะไรซับซ้อน เน้นการซื้อทรัพย์ในราคาต่ำกว่าราคาตลาด (หากต่ำกว่าราคาประเมินได้ยิ่งดี) และขายออกในราคาที่ต่ำกว่าตลาดเล็กน้อย (เพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อขายและเกิดการเปรียบเทียบกับทรัพย์อื่น ๆ ในบริเวณใกล้เคียง)

แม้จะรู้หลักการข้อนี้อยู่เต็มอก แต่สิ่งที่มักพบเห็นกันได้บ่อยก็คือ:

ทรัพย์ที่ได้มาในราคาถูกก็จริง แต่ทรัพย์มือสองที่ได้มาก็มีสภาพไม่ต่างจากโครงไม้ผุ ๆ อยู่อาศัยไม่ได้ หรือทรัพย์ที่ได้มาสภาพดี แต่ตกลงกับผู้ขายได้ตามราคาตลาด ทำให้เมื่อรีโนเวทหรือนำมาคำนวนร่วมกับภาษีนิติบุคคล 1% แล้ว กำไรที่เห็นว่านอนมาแน่ ๆ กลับหายวับไปต่อหน้าต่อตาเสียอย่างนั้น

กฎเหล็ก 70% (70% Rule in House Flipping)

70% Rule คือ กฎที่จะมาช่วยนักฟลิปประเมินความเป็นไปได้ของทรัพย์ก่อนจะนำมาเข้าสู่กระบวนการฟลิป กล่าวง่าย ๆ ก็คือไม่ควรลงทุนเกิน 70% ของมูลค่าทรัพย์หลังการรีโนเวท (After Repair Value) รวมถึงรายจ่ายอื่น ๆ ที่จำเป็นระหว่างทาง

ARV หรือ After Repair Value คือมูลค่าของบ้านที่นักฟลิปสามารถขายได้หลังผ่านการปรับปรุงทรัพย์มาแล้ว นักฟลิปหรือนักลงทุนจำเป็นต้องประเมินมูลค่าของทรัพย์ที่พร้อมทอดขายออกสู่ตลาดโดยคำนึงถึงราคาตลาด สภาพแวดล้อม กลุ่มลูกค้า และเงื่อนไขต่าง ๆ จากนั้นจึงเอามูลค่าที่ได้มาหักออกไป 70% เพื่อเป็นต้นทุนในการปรับปรุงบ้าน โดยตัวเลขที่ได้หลังหักลบไป 70% คือเพดานราคาที่ควรลงทุนให้กับทรัพย์นั่นเอง

วิธีการคำนวนกฎ 70% Rule

ARV x 0.70 – ค่ารีโนเวท = เพดานราคาในการซื้อทรัพย์มือสอง

วิธีการคำนวนกฎ 70% Rule ยกตัวอย่างเช่น
หากคำนวนออกมาได้ว่า ARV ของทรัพย์คือ 6.6 ล้านบาท ให้นำไปคูณ 0.70 ก็จะได้ตัวเลขอยู่ที่ 4.6 ล้านบาท

เมื่อลองประเมินคร่าว ๆ ถึงค่าปรับปรุงและค่าอื่น ๆ รายทางแล้วว่าอาจอยู่ที่ประมาณ 1.2 ล้านบาท ให้นำตัวเลขนี้ไปหักออกจาก 4.6 ล้านบาท ได้เป็น 3.4 ล้านบาทก็คือราคาสูงสุดที่คุณสามารถรับได้ในการซื้อทรัพย์นั่นเอง

ในการที่จะทำให้กฎ 70% Rule ได้ประสิทธิภาพสูงสุด นักฟลิปหรือนักลงทุนต้องไม่โลกสวยจนเกินไปและมองโลกในแง่ของความเป็นจริง นั่นคือหากคุณใช้กฎ 70% Rule และประเมินราคาขายออกมาอยู่ที่ 6.6 ล้านบาท แต่บริเวณรอบ ๆ กลับขายกันอยู่ที่ 5.7 ล้านบาท เช่นเดียวกัน หากคุณประเมินค่ารีโนเวท “ตามที่คุณคิด” โดยไม่ได้อ้างอิงจากราคากลางหรือผู้เชี่ยวชาญ ต้นทุนในส่วนนี้ก็อาจจะคลาดเคลื่อน และทำให้คุณขาดทุนตั้งแต่ยังไม่เริ่มก็เป็นได้

นอกจากค่ารีโนเวทแล้ว สิ่งที่ต้องคำนึงก็คือ ค่านายหน้า (ถ้ามี) ค่าโอนเปลี่ยนมือ (Closing cost) และ ค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษา (carrying cost) หรือก็คือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นระหว่างที่คุณถือครองทรัพย์นั่นเอง

อย่างไรก็ดี การจะใช้กฎ 70% Rule จำเป็นต้องดูสถานการณ์ของตลาดควบคู่กันไปด้วย เช่น ในตลาดที่มีการซื้อขายกันอย่างดุเดือดและความต้องการที่จะขายและซื้อสูงพอ ๆ กัน การเสนอซื้อในราคาที่ต่ำกว่าตลาดก็อาจไม่น่าสนใจพอสำหรับเจ้าของทรัพย์ ซึ่งหากนักลงทุนเห็นว่าทรัพย์นี้ขายได้แน่ ๆ ก็อาจกัดฟันและเสนอซื้อในราคาหลังหักค่า ARV และต้นทุนอื่น ๆ แล้วที่ 80%

การฟลิปเป็นเทคนิคหนึ่งในการทำอสังหาริมทรัพย์ และมีความเสี่ยงที่สูงพอ ๆ กับกำไร แน่นอนว่าโอกาสในการได้กำไรจากการฟลิปนั้นมีมากมาย แต่หากผู้ลงทุนไม่ได้ประเมินความเสี่ยงของตัวเอง ทั้งในด้านความรู้และสถานภาพทางการเงิน หรือแม้แต่เทคนิคจำเป็นอื่น ๆ เช่น การทำสัญญา การเจรจาต่อรอง หรือการประเมินทรัพย์ และหากลุ่มลูกค้า กำไรที่คาดหวังก็อาจติดตัวแดง แทนที่จะทำให้ชีวิตสุขสบายขึ้นก็กลายเป็นแย่ลงได้ชั่วข้ามคืน

อย่างไรก็ตาม หากได้มีการศึกษาและเรียนรู้อย่างจริงจัง รวมถึงใส่พลังความทุ่มเทเต็มร้อยแล้วล่ะก็ ความสำเร็จถึงแม้จะยังเป็นเพียงภาพราง ๆ ก็สามารถชัดเจนขึ้นได้ด้วยประสบการณ์เช่นกัน

. . . . .

70% Rule พาส่องกฎเหล็กที่ใครอยากเริ่มต้นทำอสังหาฯ สไตล์ Flipping ต้องรู้
บทความโดย : บรรณาธิการบริหาร สำนักพิมพ์ 7D Book & Digital

. . . . .

• อ่านบทความอื่นๆต่อได้ที่ https://7dhub.com/blog/

• สั่งซื้อหนังสือออนไลน์ https://www.7dbookanddigital.com/