ต้นทุนของคนเราไม่เท่ากันครับ
บางคนไม่รู้ชาติก่อนเคยทำอะไรไว้ พอมาลืมตาดูโลกในชาตินี้ดันลืมตาในโรงพยาบาลเอกชน ไม่ต้องทำอะไรก็มีทุนรอให้ใช้ไม่หวาดไม่ไหว
ในขณะที่บางคนก็ไม่รู้ไปก่อเรื่องอะไรไว้ ถึงได้มีชีวิตวัยเด็กอยู่ในบ้านหลังคาสังกะสีหลังเล็ก ๆ มองหน้ามองหลังก็เห็นแต่ทุ่งนา สีเขียวส่งผลให้สุขภาพจิตและสายตาดีก็จริง แต่พอมองไปนาน ๆ เข้าบางทีก็อดที่จะรู้สึกเอือมไม่ได้
ต้นทุนของคนเราไม่เท่ากันครับ แต่ผมก็ยังไม่คิดว่านั่นคือสิ่งที่สามารถนำมาตัดสินคนได้ เพราะที่สุดแล้ว ทุนถ้ามีแล้วไม่ได้ใช้ก็ไร้ค่า แต่ถ้านำมาใช้โดยไม่ดูหน้ามองหลัง ขาดความรู้ในการใช้ทุนของตัวเอง สุดท้ายทุนที่มี ก็อาจกลายเป็นภาระ สร้างหนี้สินให้ในภายหลังได้เช่นกัน
ทุนของคุณต้น หรือนายเทวินทร์ บุพฤทธิ์ เจ้าของโครงการนคราศิริ วิลเลจ เเปลงยาว คือที่ดินผืนหนึ่งที่ได้รับมรดกมาจากพ่อแม่ และด้วยการไปหาทุนความรู้ทางอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม กอปรกับประสบการณ์การเป็นผู้รับเหมาจนกระทั่งสลัดคราบปูนฝุ่นดิน กลายเป็นเจ้าของโครงการที่ประสบความสำเร็จคนหนึ่ง จากที่ดินเปล่า ๆ เนื้อที่ 25 ไร่จึงถูกจับพลิกให้เป็นโครงการจัดสรรขนาดหญ่ 125 ยูนิต สร้างมูลค่าทั้งโครงการกว่า 350 ล้านบาท
คุณต้นได้กล่าวไว้ในขณะให้สัมภาษณ์กับทาง 7D Revolution ว่า อันที่จริงแล้วต้นทุน ถ้ามีก็ดีไป แต่ถ้าไม่มีก็ใช่ว่าจะสร้างไม่ได้ แต่สิ่งที่สำคัญจริง ๆ ที่คุณต้นต้องการส่งมอบให้แก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็คือสิ่งที่เชื่อมอยู่ระหว่างจุดเริ่มต้นและเป้าหมาย
ใช่ครับ “กระบวนการ” นั่นเอง
ถ้าทุนภายในของคุณคือที่ดินซึ่งเป็นมรดก และเป้าหมายของคุณคือต้องการขายเพื่อให้ได้มาซึ่งกำไร คุณก็ต้องดูแล้วว่าจะขายแบบยกแปลงใหญ่ หรือจะแบ่งเป็นแปลงย่อยแล้วขาย
สำหรับคุณต้น เขามองว่าถ้าขายยกไร่อาจจะเป็นการยากและใช้เวลานานกว่าจะขายหมด เขาจึงลองมองที่ดินในมุมที่แตกต่างจินตนาการถึงสิ่งที่ไม่ได้อยู่ตรงนั้น นั่นคือ ถ้าเกิดเพิ่มสิ่งปลูกสร้างเข้ามา เป็นการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จะเป็นการสร้างโอกาสทางการขายมากขึ้นหรือเปล่า
ข้อแรกที่คุณต้นอยากให้ลองคิดตามกัน นั่นคือ เราจะพัฒนาที่ดินไปเพื่ออะไร
การทำอสังหาริมทรัพย์ อันที่จริงก็คือการทำธุรกิจรูปแบบหนึ่ง เราต้องมองตัวเอง หรือตั้งคอนเซปต์ตั้งต้นให้ออกเสียก่อน ยกตัวอย่าง หากเราเป็นชาวประมง วันหนึ่งจับพลัดจับผลูตกได้ปลากระพงน้ำหนัก 15 กิโลกรัม คุณก็ต้องตัดสินใจแล้วว่าจะขายแบบทั้งตัวหรือยอมเสียเวลาแล่เนื้อขอดเกล็ดแบ่งส่วนขาย
หากขายแบบทั้งตัว :
ข้อดี คือต้นทุนคงที่ ไม่เหนื่อยและขายทีเดียวจบ
ข้อเสีย คือขายยาก และหากขายได้ไม่ทันเวลา ก็อาจเสี่ยงทำให้เนื้อปลาไม่สดใหม่ มีกลิ่นเหม็นและต้องลดระดับราคาลงมาให้ขายออกได้เร็ว
หากขายแบบแบ่งขาย :
ข้อดี คือขายออกเร็ว เนื่องจากลูกค้าส่วนมากคือผู้บริโภค (Customer) เลือกเฉพาะส่วนที่ต้องการ จึงทำให้การขายเป็นไปอย่างรวดเร็ว
ข้อเสีย คือมีต้นทุนเพิ่มเข้ามา
แน่นอนว่าไม่มีอะไรผิดหรือถูก ขึ้นอยู่กับจุดประสงค์และคอนเซปต์ที่คุณเลือก
แต่สังเกตเห็นกันไหมครับ ว่าเมื่อเป้าหมายชัด ว่าจะพัฒนาที่ดินไปเพื่ออะไร ไม่ว่าจะเพื่อขายให้ผู้ประกอบการนำไปพัฒนาต่อ เพื่อขายให้นักพัฒนาไปประกาศขายต่อ หรือเพิ่มทุนสักนิดหน่อย เติมบ้านให้กับที่ดินเพื่อขายให้กับลูกค้าที่จะกลายเป็นลูกบ้าน สิ่งที่คุณจะได้พ่วงมาด้วยคือ กลุ่มเป้าหมาย
เมื่อจุดประสงค์ คอนเซปต์ และกลุ่มเป้าหมายชัดเจนแล้ว ก็ต้องกลับมาดูโลกของความเป็นจริงกันด้วย ว่าสิ่งที่เรากำลังทำอยู่นี้ตอบโจทย์โครงสร้างของการทำธุรกิจหรือไม่
พูดง่าย ๆ ก็คือ ทำแล้วได้กำไรหรือขาดทุนนั่นล่ะครับ
พัฒนาแล้วจะได้กำไรเท่าไหร่?
หากต้องการพัฒนาที่ดินเพื่อขึ้นโครงการบ้านจัดสรร เริ่มแรกอยากให้ทำการ Flipping หรือหาต้นทุนที่เกี่ยวข้องทั้งหมดของที่ดินแปลงนี้กันก่อน ไม่ว่าจะเป็น ต้นทุนในการพัฒนาสาธารณูปโภค การทำถนน การถมดิน การวางท่อระบายน้ำ รั้ว กกแพง ไฟฟ้า ประปา ฯลฯ เหล่านี้ขอให้นับเป็นต้นทุนทั้งหมด แน่อนว่าควรคิดรวมดอกเบี้ยและต้นทุนของที่ดินตั้งต้นเพื่อที่จะนำมาคำนวนว่าสุดท้ายแล้วต้องได้ยอดขายรวมเท่าไรจึงจะได้กำไรสุทธิตามที่ตั้งเป้าไว้
ยกตัวอย่าง สมมติต้นทุนที่ดิน 10 ไร่ เท่ากับ 10 ล้านบาท (1 ล้าน/ 1 ไร่) เมื่อทำการ flipping จึงต้องเพิ่มต้นทุนอื่น ๆ เข้ามาด้วย กะคร่าว ๆ ประมาณ 5 ล้าน นั่นแปลว่า จากต้นทุนไร่ละ 1 ล้านบาท ต้องใส่ทุนเพิ่มเข้าไปอีก 5 แสนบาท ต้นทุนต่อไร่จะกลายเป็น 1.5 ล้านบาท หลังจากนั้นต้องแบ่งให้สาธารณูปโภคอีก 30% ของที่ดินทั้งหมด ที่ดินที่สามารถนำมาขายได้จึงเหลืออยู่เพียง 7 ไร่ ต้นทุนต่อไร่จึงต้องเพิ่มขึ้นมาอีกอย่างช่วยไม่ได้
เมื่อคำนวนออกมาจนได้ราคาต้นทุนที่แท้จริงแล้ว (อาจมีคลาดเคลื่อนบ้าง แต่น้อยมาก) คราวนี้ก็ต้องมาดูว่าเราจะตั้งราคาขายอยู่ที่เท่าไหร่ โดยดูราคาตลาดควบคู่ไปด้วย แน่นอนว่า หากต้นทุนต่อไร่อยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้าน เราก็อาจต้องเดินหรือขับรถไปดูที่ดินใกล้เคียงหรือโครงการในพื้นที่เดียวกันว่าส่วนใหญ่ว่าเพดานราคาและราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่กันแน่ แน่นอนว่า หากใช้เงินลงทุนไปในจำนวนที่ค่อนข้างเอาเรื่อง จะให้มาตั้งขายในราคาต่ำที่ตลาดต้องการก็การันตีเลขตัวแดงในบัญชีไปแล้ว ทั้งยังมีโอกาสที่ที่ดินจะติดดอยไปเกินครึ่งอีกด้วย
การทำ Flipping จึงทำให้รู้ถึงราคาต้นทุน ทั้งทุนตั้งต้นและทุนแฝงจากปัจจัยอื่น ๆ รวมถึงบ่งบอกว่าควรตั้งราคาขายอย่างไรให้สู้กับตลาดได้ ทั้งนี้ทั้งนั้นคือบอกว่าสิ่งที่เรากำลังทำอยู่นี้นั้นคุ้มค่าทางการเงินอย่างที่เรารู้สึกหรือไม่นั่นเอง
บางครั้งเมื่อเกมกระดานไม่เป็นไปตามที่ใจนึกคิด บางคนอาจผุดความคิด เราจะลดต้นทุนได้หรือไม่
ทำได้ครับ ถ้าดูแล้วว่าสิ่งที่เรากำลังทำไม่ได้เป็นไปตามแผน ส่วนมากมักจะเปลี่ยนเป็นไม่เข้าจัดสรรและแบ่งล็อคที่ดินขายแทนเพื่อไม่ต้องสู้กับดอกเบี้ย หันมาให้ความสำคัญกับการสร้างกระแสเงินสดให่เกิดขึ้นให้ได้ก่อน
อย่างไรก็ตาม แนะนำว่าไม่ควรลดต้นทุนด้านสาธารณูปโภค เช่น การทำถนน เนื่องจากสิ่งที่ลูกค้าให้ความสำคัญเป็นอย่างแรกเช่นเดียวกับสาธารณูปโภคคือถนนเข้าสู่โครงการ หากถนนเส้นเล็กไป หรือทำไว้ไม่ได้ อาจตัดโอกาสในการขายและทำให้โครงการไม่ผ่านการอนุญาตได้ ยิ่งหากทำโครงการขนาดใหญ่ 100 ยูนิตขึ้นไป ข้อกำหนดของความกว้างถนนจะอยู่ที่ 12 เมตร
การจะตัดสินใจเข้าหรือไม่เข้าจัดสรร ข้อแตกต่างก็คือ หากตั้งใจว่าจะเข้าจัดสรรก็ต้องทำทุกอย่างให้เรียบร้อยก่อน ไม่ว่าจะต้องได้รับอนุญาตให้ผ่านจากสาธารณูปโภค หรือมี Project Finance ไปแสดงถึงความพร้อมและความน่าเชื่อถือ แต่หากไม่ต้องการเข้าจัดสรร ก็สามารถแบ่งแปลงแบ่งล็อคขายได้ทันที
อัตราส่วนที่ต้องยกให้สาธารณูปโภคคือ 30% ของที่ดินทั้งหมด
โดยคร่าว ๆ จะเสียอยู่ราว ๆ 30% ของที่ดิน เนื่องจากส่วนใหญ่มักแบ่งแปลงขาย จำเป็นต้องมีถนนตัดผ่านทุกแปลง ซึ่งจากประสบการณ์ Flip ดูต้นทุน วิเคราะห์ดูอัตราส่วนของพื้นที่ที่เสียไปและพื้นที่คงเหลือ หรือจะเรียกว่าพื้นที่เสียกับพื้นที่ขายก็ได้ อัตราส่วนจะอยู่ที่ 30:70 เช่น ที่ดิน 10 ไร่ ต้องยกให้สามารณูปโภคไป 3 ไร่ เหลือพื้นที่ที่ขายได้ 7 ไร่
ถึงเวลาติดต่อสำนักงานที่ดิน
หลังจากทำการ Flipping ดูความน่าจะเป็นของต้นทุนและความคุ้มค่าเรียบร้อยแล้ว ก่อนจะเดินหน้าสวมบูทลงพื้นที่จริง คุณต้องไปติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเสียก่อน หากต้องการตัดถนนเพื่อให้สาธารณูปโภค ก็ต้องไปคุยเรื่องแบ่งแปลงกับเจ้าหน้าที่ที่ดินรางวัด ถือโฉนดพร้อมเข้าไปพูดคุยเบื้องต้นถึงทางเลือกว่าจะเข้าจัดสรรหรือไม่ จะแบ่งแยกในนามเดิม แบ่งกี่แปลง เป็นต้น การสร้าง connection หรือเชื่อมสัมพันธ์ในช่วงนี้กับเจ้าหน้าที่นั้นสำคัญ เพราะอาจเป็นตัวกำหนดความรวดเร็วในการแบ่งแปลงและคัดระวางได้นั่นเอง
เมื่อเรียบร้อยก็ถึงคราวไปคุยกับหน่วยงานที่ดูแลเขตของพื้นที่ เช่น อบต อบจ หรือ หน่วยงานเทศบาลอื่น ๆ เรื่องของการถมดิน
ไม่ว่าอย่างไรก็ต้องถมดิน
เพราะอย่างน้อย ๆ ที่ดินหากต้องนำมาปลูกสร้าง จำเป็นต้องมีการปรับระดับ หรือถมดินเสียก่อน ซึ่งอันที่จริงหลังจากคุยกับเจ้าหน้าที่รางวัด ทำเรื่องยื่นขอรางวัด นัดวัดและชำระค่าธณรมเนียมเรียบร้อยแล้ว ไม่จำเป็นต้องรอให้โฉนดแปลงเล็กออกก่อน (ราว 1-2 เดือน) แต่สามารถถือโฉนดแปลงใหญ่ไปที่หน่วยงานดูแลพื้นที่และขออนุญาตถมได้เลย โดยต้องเตรียมแบบ*ไปด้วย เนื่องจากแบบที่เขียนออกมาจะต้องมีรายละเอียดครบถ้วน และต้องมีวิศกรเซ็นรับรอง ทำให้เมื่อต้องถมดิน สามารถยื่นแบบให้แก่ช่างถมดินได้เลย
*โดยส่วนมากสามารถขอให้กองช่าง (อยู่ประจำทุกหน่วยงาน) หาคนมาเขียนแบบให้ได้เลย โดยอาจมีการเจรจาตกลงเรื่องค่าใช้จ่าย ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 20,000 บาท
เข้าสู่ขั้นตอนการถมดิน
ประเภทของการเลือกถมดินกะคร่าว ๆ มีอยู่ 3 แบบ นั่นคือ
- ถมดินแบบต่อไร่ต่อความสูง 1 เมตร เหมาะกับคนที่มีทุนสูง
- ถมดินแบบยกคัน ซึ่งเป็นวิธีการยอดนิยม โดยเมื่อขนดินมาถม 1 คันก็จะฉีกตั๋วเพื่อไปขึ้นเงินทีหลัง นับเป็นวิธีการที่ง่ายและสะดวก แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า วิธีการนี้ค่อนข้างฉาบฉวย นั่นคือ โดยปกติรถจะต้องขนดิน 5 เที่ยวจึงจะนับเป็น 1 คัน อย่างไรก็ตาม มีโอกาสที่จะเกิดการเล่นตุกติก 2-3 เที่ยวก็มาให้ฉีกตั๋วได้เช่นกัน
- ถมดินต่อเที่ยวต่อวัน วิธีการนี้นับว่าเป็นวิธีการที่ค่อนข้างเข้าท่าที่สุด เพราะสามารถควบคุมได้จากการกำหนดราคาต่อน้ำหนักได้เลย โดยการคำนวสนจำต้องมีความรู้พื้นฐานด้านการคำนวนปริมาตรมาเกี่ยวข้อง
สูตรคำนวน
พื้นที่ตรม* ความลึกที่ต้องถม (เมตร) = ปริมาตรดิน หน่วยเป็น ลบม.
ดินมีค่าทรุดตัว -> ปริมาตรดิน*1.25 = ปริมาณดินที่ต้องใช้
หลังจากนั้นต้องแปลงปริมาตรมาเป็นน้ำหนักดิน -> ปริมาณดินที่ใช้*ราคาที่ต้องจ่ายต่อตัน
ยกตัวอย่างกรณีต้องการคำนวนค่าถมดินต่อโครงการ : ที่ดิน 10 ไร่ หนึ่งไร่คำนวนพื้นที่ออกมาได้ 1,600 ตรม.
10 ไร่จึงเท่ากับ 16,000 ตรม. หากต้องการถม 2 เมตร ก็นำ 16,000*2 = 32,000 ลบม.
อย่างไรก็ตาม ดินโดยธรรรมชาติไม่ใช่ของแข็ง จึงต้องมีการคำนวนค่ายุบตัวของดินร่วมด้วย โดยกำหนดค่ายุบตัวอยู่ที่ 1.15~1.25 เมื่อนำมาคูณกับพื้นที่ทั้งหมดก็จะได้ปริมาณของดินที่ต้องใช้ นั่นคือ
32,000*1.25 = 40,000 ลบม.
ค่าข้างต้นนี้เป็นเพียงค่าของปริมาตรดินที่ใช้เท่านั้น อีกทั้งดิน 1 ตันจริง ๆ ไม่จำเป็นต้องเท่ากับ 1,000 กิโลฯ เสมอไป จึงต้องมีการบวกเพิ่มน้ำหนักขึ้นมา โดยจะเพิ่มเข้ามาราว ๆ 1.55~1.65
40,000*1.65 = 66,000 ตัน
จากนั้นจึงนำจำนวนข้างต้นมาคูณกับราคาที่จ้างถมต่อเที่ยวต่อตัน โดยต้องคำนึงถึงลักษณะของดินและดินที่ใช้อยู่ใกล้หรือไกลประกอบด้วย
ในกรณีที่จ้างถมต่อเที่ยวต่อตันละ 1,000 บาท
66,000*1,000 = 6,600,000 บาท/โครงการ
เมื่อรับรู้ราคาต้นทุนในส่วนของการถมดิน และเมื่อนำมาประกอบกับทุนอื่น ๆ เราจะสามารถกำหนดค่าใช้จ่ายเพื่อทำการตลาดและขายได้ รวมถึงการตั้งราคาที่นอกจากต้องดูราคาตลาดควบคู่ด้วยแล้ว ยังต้องคอยระวังไม่ให้มีคำว่าขาดทุนตามหลังป้ายประกาศ “ขายหมด” ด้วยเช่นกัน
อย่าให้คำว่า “เงินหายไปไหน” เกิดขึ้น เมื่อขายหมดโครงการนะครับ