คิดจะลงทุนหรือทำธุรกิจ สิ่งที่ตีคู่กันมากับความเชื่อมั่น ทักษะความรู้ และความทะเยอทะยาน คือ “เงินทุน”

สิ่งที่ต้องเตรียมเพิ่มเข้ามาก็คือสำเนาโฉนดที่ดิน ธนาคารจะมองว่าโฉนดคือหลักประกันเพื่อบอกวัตถุประสงค์ของการยื่นกู้ในครั้งนี้ โดยดูประกอบว่าที่ดินแปลงที่ว่านี้อยู่ที่ไหน มีมูลค่าและซื้อขายกันอยู่ที่เท่าไหร่

แน่นอนว่าก่อนจะซื้อที่ดิน ผู้กู้ควรจะมีวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน ว่าจะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย (เช่น บ้าน บ้านพักตากอากาศ บ้านสวน ฯลฯ) หรือเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ (โรงงาน แปลงเกษตร ฯลฯ) โดยจำเป็นต้องบอกจุดประสงค์นี้แก่ธนาคารเช่นกัน

ยกตัวอย่าง หากต้องการกู้ซื้อที่ดินเพื่อนำไปปลูกบ้าน นอกจากสำเนาโฉลดที่ดิน ธนาคารจะขอดู BOQ (ประมาณการณ์ก่อสร้าง) และแบบบ้านเพื่อดูว่าจะออกมามีหน้าตาและโครงสร้างเป็นอย่างไร  

หมายเหตุไว้ตรงนี้ว่า ในกรณีที่จะซื้อที่ดินเพื่อนำไปปลูกสร้างอาคารบ้านเรือน ไม่ว่าจะเป็น โรงงาน บ้าน หมู่บ้าน จำเป็นต้องพก BOQ ไปด้วยทุกครั้ง

เมื่อวัตถุประสงค์ในการกู้ซื้อต่างกัน เกณฑ์หรือเงื่อนไขที่ธนาคารเสนอให้ก็ต่างกันตามไปด้วย

ในกรณีของสินเชื่อเพื่อธุรกิจ ธนาคารจะให้ 50-70% ของมูลค่าที่ดินหรือจากการประเมิน โดยอ้างอิงจากราคาที่ต่ำกว่า เช่นมีการตกลงซื้อขายที่ดินกันที่ราคา 20 ล้านบาท แต่ราคาประเมินกลับอยู่ที่ 15 ล้านบาท ธนาคารจะยึดราคาประเมินซึ่งต่ำกว่า เท่ากับหากธนาคารอนุมัติ คุณจะได้ 7,500,000 บาทนั่นเอง

ในการซื้อที่ดินจำเป็นต้องใช้เงินสดบางส่วนร่วมทุนด้วย เนื่องจากธนาคารต้องการดูทุนว่ามีอยู่เท่าไหร่ด้วยนั่นเอง

อย่างไรก็ตาม หากต้องการเงินทุนเพิ่มอีกสักนิดก็ใช่ว่าจะไม่มีวิธีเลย วิธ๊ที่ว่านี้คือการดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น คุณไปเจอที่ดินแปลงทุ่งนาเข้า และตกลงกับเจ้าของที่ว่าจะมัดจำหรือวางเงินไว้บางส่วน จากนั้นก็เข้าไปพัฒนา ไม่ว่าจะเป็นการทำถนน ดึงน้ำดึงไฟ ปรับถมที่ตามเหมาะสม เมื่อนำไปเสนอธนาคาร และธนาคารเห็นว่าที่ดินแปลงนี้ได้รับการพัฒนา มูลค่าของที่ดินก็จะพุ่งขึ้นโดยอนุมัติ ราคาประเมินสูงขึ้น ทำให้กู้เงินจากธนาคารได้มากขึ้นตามไปด้วย

ตัวอย่างการปรับปรุงที่ดินเพื่อเพิ่มมูลค่าโดยวางเงินมัดจำน้อยแต่ได้ผลตอบแทนเยอะ สามารถอ่านเพิ่มเติมหรือคลิปได้ที่นี่ >>เมื่อเชฟซูชิทิ้งมีดเเล่ปลา เเล้วหันมาเฉือนที่ดินเเบ่งขาย

ในกรณีซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้าน ธนาคารจะมองว่าเป็นการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยและจะให้กู้ได้ 80-85% ของราคาที่ดิน โดยการซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยจะมีเกณฑ์กำกับอยู่ นั่นคือ ธนาคารจะอนุญาตให้สร้างที่อยู่อาศัยห้ามเกิน 2-3 ไร่ (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขธนาคาร) อย่างไรก็ตาม คุณสามารถซื้อที่ดิน 10 ไร่ และบอกจุดประสงค์สำหรับสร้างที่อยู่อาศัยได้ ธนาคารจะให้เอาเข้าทั้ง 10 ไร่ แต่จะให้มูลค่าแค่ 2 ไร่เท่านั้น ในส่วนของดอกเบี้ย หากกู้ซื้อที่ดินเพื่อนำไปทำที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยจะอยู่ที่อัตราเดียวกับการซื้อบ้าน นั่นคือ 3-5% ต่อปี

การซื้อที่ดินเพื่อทำการเกษตร ไม่ว่าจะเป็นการทำฟาร์ม ปลูกผัก หรืออะไรก็ตามที่เกี่ยวข้องกับการทำปศุสัตว์นับว่าเป็นการซื้อที่ดินเพื่อทำธุรกิจ ธนาคารจะให้ 50-60% ของมูลค่าที่ดินหรือราคาประเมิน (ขึ้นอยู่ว่าราคาใดต่ำกว่า) ดอกเบี้ยสำหรับการซื้อที่ดินเพื่อไปต่อยอดธุรกิจจะอยู่ราว ๆ 7-10% ต่อปี

มือของผู้ให้จะอยู่เหนือผู้รับเสมอ ธนาคารมีสิทธิ์ชักมือกลับได้ทุกเมื่อหากพิจารณาแล้วว่าผู้กู้ขาดความสามารถหรือผิดเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งในสัญญา โดยเพื่อป้องกันเหตุการณ์เช่นนี้ ธนาคารจะมีหน่วยงานคอยตรวจทานประจำอยู่ เช่น หากผู้กู้บอกวัตุประสงค์ในการซื้อที่ดินว่าเพื่อนำไปปลูกสร้างโรงงาน แต่เมื่อธนาคารส่งหน่วยงานไปตรวจสอบและเห็นว่าหนึ่งถึงสองปีผ่านไปยังไม่ปรากฏโรงการให้เห็น ธนาคารมีสิทธิ์เรียกเงินคืนทั้งหมด ซึ่งหากผู้กู้ตุกติกหรือไม่ยอมจ่าย มีโอกาสที่จะมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นได้

เมื่อยื่นเยื่องขอกู้หรือขอสินเชื่อ ธนาคารจะใช้เวลาอนุมัติไม่เกิน 1 เดือน โดยจะใช้เวลาตรวจสอบประมาณหนึ่งอาทิตย์ อีกสามอาทิตย์ใช้เพื่อการประเมินราคา ซึ่งมีทั้งประเมินราคาของรัฐและเอกชน หลาย ๆ ท่านเข้าใจผิดว่าการประเมินฝั่งภาครัฐอ้างอิงจากราคาที่ได้จากกรมที่ดินซึ่งนับว่าต่ำมาก แต่อันที่จริงแล้ว การประเมินของรัฐจะพิจารณาจากราคามูลค่าทางตลาดซึ่งจะให้ราคาต่ำลงมาเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

หากในกรณีที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ สิ่งแรกที่ผู้ขอยื่นกู้ควรทำไม่ใช่การคิดว่าควรจะย้ายไปธนาคารไหนต่อดี แต่เป็นการกลับไปเตรียมความพร้อมและวางแผนก่อนไปยื่นกู้ ว่าคุณแต่งตัวดี มีเอกสารครบหรือยัง หลาย ๆ ท่านทำการค้าขายออนไลน์ พอได้เงินจำนวนหนึ่งซึ่งเพียงพอต่อการนำไปลงทุนบางส่วน ก็คิดว่าธนาคารคงเห็นถึงความสามารถในการหาเงินและคงปล่อยกู้ให้ได้สบาย ๆ แต่อย่าลืมว่าธนาคารคือสถาบันทางเงิน เป็นหน่วยงานที่อยู่ระหว่างตัวคุณและสิ่งที่คุณต้องการ แน่นอนว่าต้องการหลักฐานที่สามารถจับต้องได้เพื่อนำไปประกอบการพิจารณาถึงสภาพการณ์โดยรวมเอาสถานทางการเงินในอดีตมาคาดการณ์ความเป็นไปได้ในอนาคต หากคุณเดินดุ่ม ๆ เข้าไปขอเงินธนาคาร 10 ล้าน โดยบอกว่าคุณรวยมาก ไม่ใช่แค่ธนาคารที่จะปิดประตูไล่ แม้แต่แม่ค้าขายของในตลาดยังมองว่าคุณไร้สาระได้เลย

เพราะธนาคารไม่ใช่เจ้าหนี้ ที่ต่อให้ใครมาก็ให้กู้ไปเสียหมด แต่เป็น ผู้ร่วมทุน หากมองไม่เห็นโอกาสและความสามารถในการทำตามเงื่อนไขได้ คงไม่มีใครอยากร่วมทุนในสิ่งที่มองไม่เห็นอนาคตแน่นอน

ดังนั้นจะกู้ได้หรือไม่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้ ณ ปัจจุบันเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงการเตรียมตัว เครดิตบูโร และหลักประกัน

เพียงให้เวลาเตรียมตัวและเลือกเสื้อผ้าให้ดูดีเสียหน่อย ไม่ว่าใครก็สามารถกู้ได้ทั้งนั้นครับ