อสังหาริมทรัพย์

จุดเจ็บ 13 จุดของวงการอสังหาริมทรัพย์

สำหรับคนที่อยากหรือกำลังก้าวเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์ หรือวนเวียนอยู่ในวงการนี้มาสักพัก นี่คือจุดเจ็บ 13 จุดของคุณครับ

ใครที่เป็นแฟนภาพยนต์แอคชั่นหรือเป็นคอหนังสายต่อสู่บู๊ดุเดือด คงจะเคยเห็นฉากที่พระเอกโดนหรือทำการสกัดจุดคู่ต่อสู้ ซึ่งการเคลื่อนไหวนิ้วที่รวดเร็วไปตามจุดประสาททั่วร่างกายของฝ่ายตรงข้ามจะทำให้การเคลื่อนไหวช้าลงจนหยุดชะงัก คล้ายกับถูกแช่แข็ง ตัวชาไร้ความรู้สึกไปชั่วขณะ

ที่ผมบอกว่ามันคือ “จุดเจ็บ” มากกว่า “จุดเริ่มต้น” และเหตุผลที่คุณควรให้ความสำคัญกับจุดเจ็บมากกว่านั้นเรียบง่ายมาก

นึกภาพเกมบันไดงูครับ การเล่นนั้นง่ายมาก คือคุณต้องเดินตามแต้มที่ทอยลูกเต๋าได้ และเมื่อหยุดอยู่ที่ช่องไหน ก็จะต้องทำตามคำบอกในช่องนั้น ความพิเศษของเกมนี้คือจะมีงูพาดไปมาระหว่างช่อง ซึ่งแน่อนว่ามีทั้งที่จะทำให้คุณเข้าใกล้เส้นชัยมากขึ้น และจะไปริบความหวังที่จะชนะได้เช่นกัน

ผมคิดว่าเกมธรรมดาแบบนี้เป็นตัวแทนของเหตุผลค่อนข้างชัดเจน นั่นคือ หากคุณอยู่ที่จุดเริ่มต้น ด้วยพลังล้นเหลือและความอยากชนะ คุณจะมองไปแค่ข้างหน้า 90% ของโอกาสที่ชนะเกมกระดานนี้ขึ้นอยู่กับแต้มบนลูกเต๋า พูดง่าย ๆ ก็คือพึ่งดวงล้วน ๆ

เช่นเดียวกัน หากคุณต้องการก้าวเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์ ด้วยความไฟแรง ความรู้ที่ได้จากการลงหลักสูตร และจากการศึกษาด้วยตัวเอง เหล่านี้จะผลักดันคุณให้เริ่มต้นได้ไม่ยาก ซึ่งไม่ใช่เรื่องเสียหาย เพียงแต่มีเปอร์เซนต์ที่จะล้มเหลวมากกว่าสำเร็จเท่านั้นเองครับ

ทีนี้ลองมามองกันถึงจุดเจ็บบ้าง จุดเจ็บ ถ้าว่าง่าย ๆ ก็คือจุดที่ต้องระวังและควรมีการวางแผนรองรับไว้เผื่อในกรณีที่เลวร้ายถึงขั้นสุด ในเกมกระดาน การมองให้ออกว่าจะเกิดอะไรขึ้นในอีก 2-3 ตาข้างหน้าแทบจะเรียกไดว่าเป็นตัวตัดสินชี้ขาดว่าคุณจะร้องตะโกนด้วยความดีใจหรือโห่ร้องน้ำตานองหน้า แน่นอนว่าโชคนั้นสำคัญ แต่หากคุณสามารถกำหนดชะตาของคุณเองได้ นั่นก็เท่ากับคุณกำลัง “ขับเคลื่อนชีวิตไปในทางที่คุณต้องการ” นั่นเอง

เมื่อพลิกแพลงมาใช้ในการทำอสังหาริมทรัพย์ การจะหลีกเลี่ยงจุดเจ็บให้ได้ คุณต้องเข้าใจและวางแผนล่วงหน้าให้เป็น โดย 13 จุดเจ็บที่จะทำให้มุมมองต่อการทำอสังหาริมทรัพย์ของคุณชัดเจนและออกผลกำไรมากกว่าขาดทุนตั้งแต่ยังไม่เริ่มทำ คุณเคน หรือนายศุภวัฒน์ รัตนธำรงกุล ผู้พัฒนาโครงการจัดสรร ภายใต้ชื่อ ชนะสุ โดยนับตั้งแต่ปีพ.ศ. 2545 ได้สร้างมาแล้วกว่า 1078 หลัง และได้ขึ้นแท่นผู้บริหารในปีพ.ศ. 2557 โดยจุดเด่นคือการทำบ้านเดี่ยวชั้นเดียว 

จึงถือโอกาสพิเศษนี้ให้สัมภาษณ์กับทาง 7D Revolution เพื่อชี้จุดเจ็บ 13 จุด ให้กับผู้ที่สนใจ กำลังเริ่มทำ และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อที่ดินก่อนจะนำมาทำจัดสรร โดยหวังเพียงแค่ “จุดเจ็บ” จะไม่กลายเป็น “จุดจบ” ของใครหลาย ๆ คนไปเสียก่อน

1. จุดระบายน้ำและทางเข้าออก ใครว่าไม่สำคัญ

เมื่อต้องเริ่มต้น และมีต้นทุนจำกัด ที่ดินตาบอดนับเป็นที่ดินประเภทแรก ๆ ที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มองหา

ที่ดินตาบอดคืออะไร นึกภาพเกาะโดดเดี่ยวกลางทะเทที่ไม่มีท่าเรือและไฟฟ้าเข้าไม่ถึงดูครับ ที่ดินตาบอดคือที่ดินแปลงหนึ่งที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่และไม่มีทางเข้าออกที่เชื่อมถึงสาธารณะได้ ถ้าดูกันในเรื่องของราคา แน่นอนว่าถูกกว่าที่ดินแปลงอื่น ๆ แต่หากเทียบกับความคุ้มค่าและต้นทุนแฝงอื่น ๆ ผมขอบอกว่า สำหรับมือใหม่ ที่ดินตาบอดอาจยังไม่เหมาะครับ

เบื้องต้น หากคิดจะซื้อที่ดิน ควรเป็นที่ดินที่ถนนเข้าถึง มีทางระบายน้ำ อยู่ไม่ไกลจากท่อสาธารณะหรือลำคลองสาธารณะ เพราะถ้าเป้าหมายสุดท้ายคือการนำที่ดินไปพัฒนา ขึ้นเป็นโครงการบ้านจัดสรร ถนนหนทางก็ไม่ควรกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ไม่เช่นนั้นก็อาจทำให้จุดขายหายไปอีกหนึ่งได้เช่นกัน

การอำนวยความสะดวกในแง่ของโครงสร้างให้แก่ลูกค้าที่จะมาเป็นลูกบ้านในอนาคตเท่ากับเป็นการซื้อความไว้วางใจในตัวโครงการตั้งแต่ยังไม่ได้ขึ้นบ้าน อีกทั้งการเลือกที่ดินยังนับเป็นต้นทุนอย่างหนึ่ง เพราะหากไม่มีสิ่งเหล่านี้ ผู้พัฒนาก็ต้องยอมควักกระเป๋าเงินตัวเอง ทั้ง ๆ ที่สามารถนำทุนส่วนนั้นมาปรับใช้ทำการตลาดและบริหารการขาย แน่นอนว่าการดูทำเลนั้นสำคัญ แต่ก็ต้องคัดระวางก่อนทุกครั้ง ว่าที่ดินแปลงนี้หรือพื้นที่โดยรอบเป็นอย่างไร ไม่อย่างนั้นอาจเป็นแบบผม ที่พอเห็นถนนกว้างก็พอใจ สร้างบ้านเสร็จไป 10 หลัง พร้อมขายและลูกค้าก็พร้อมโอน แต่ดันโอนไม่ได้เนื่องจากธนาคารบอกว่าถนนที่ผมคิดฝากความหวังไว้ไม่ใช่ถนนสาธารณะ

2. ไฟฟ้า จุดชี้เป็นตายว่าจะทำให้กำไรหรือขาดทุน

โครงการที่ไฟฟ้ากระจายไม่ทั่วถึง คงไม่มีใครอยากอยู่ถูกต้องไหมครับ

ไม่ต้องถึงขั้นเข้าจัดสรรก็ได้ สมมติจะสร้างบ้าน 8 หลัง อย่างน้อย ๆ นักพัฒนาก็ต้องรู้และดูออกว่าเสาไฟฟ้านั้นเป็นเสาไฟฟ้าแรงต่ำหรือแรงสูง ซึ่งวิธีสังเกต ถ้าเอาแบบตาเปล่าเห็นกันจะ ๆ ก็คือ เสาไฟแรงต่ำจะเตี้ย ในขณะที่เสาไฟแรงสูงก็สูงตามชื่อ แต่หากจะให้มาลองสังเกตล่ะก็ เสาไฟแรงต่ำสายไฟจะพาดอยู่ช่วงกลาง ส่วนสายไฟสามเส้นที่พาดอยู่บนสุดจะเป็นของเสาไฟฟ้าแรงสูง ไม่ว่าคุณจะขึ้นโรงการขนาดจิ๋ว เล็ก หรือใหญ่ เสาไฟแรงสูงนั้นสำคัญมากเนื่องจากจะต้องนำมาเป็นตัวขยายไฟฟ้าในโครงการของเรา ซึ่งหากคุณมีแต่เสาไฟแรงต่ำล่ะก็ อาจเสี่ยงไฟฟ้าไม่พอใช้ และต้องซื้อหม้อแปลงม่เสริม ซึ่งต้นทุนต่อเมตร ณ ปัจจุบันอยู่ที่ 12,000/ เมตร และหากไม่ระวังก็มีโอกาสเสียเพิ่มถึง 7 หลักกันเลยทีเดียว

3. น้ำประปา ระยะห่างใกล้ไกลนั้นสำคัญ

อันที่จริงแล้ว ไม่ว่าจะไฟฟ้าหรือน้ำประปา นับเป็นต้นทุนสิ้นเปลืองชนิดหนึ่ง แต่ดันเป็นปัจจัยสำคัญในการขึ้นโรงการเสียนี่

โดยวิธีสังเกตจุดน้ำประปา สามารถทำได้ 2 แบบ นั่นคือ วิธีแรก หากพบเห็นท่อดับเพลิงสีแดง ๆ บริเวณข้างทาง นั่นคือจุดที่บอกว่าจุดประปาใกล้กับเราที่สุดอยู่ตรงไหน ค่าดึงน้ำ ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ 80,000/ เมตร ดังนั้นยิ่งจุดประปาห่างกับเรามากเท่าไหร่ เราก็ยิ่งเสียเงินลากน้ำประปาเข้ามามากขึ้นเท่านั้น

อีกวิธีหนึ่งก็คือ น้ำประปาหมู่บ้าน โดยขั้นแรกต้องถามเจ้าของพื้นที่ก่อน อาจเป็นนายกฯ หรือท้องถิ่น เนื่องจากคนเหล่านี้คือผู้บริหารจัดการพื้นที่ ในกรณีที่จุดประปาห่างไกลหรือหาไม่ได้ การเข้าไปเจรจาขอใช้น้ำประปาจากในพื้นที่ของพวกเขาจึงอาจพอช่วยได้บ้าง

ข้อคิด: ไม่เพียงแต่องค์ความรู้ที่สำคัญ การสานสัมพันธ์ ทักษะการเจรจาต่อรอง และความจริงใจก็สำคัญไม่แพ้กัน

4. จะจ่าหรือหมู่ ขึ้นอยู่กับผังเมืองและพื้นที่ใกล้เคียง

ในบางครั้งพื้นที่ที่เราถูกใจก็อยู่ติดกับโครงการ หมู่บ้าน หรือย่านชุมชน ในข้อนี้เน้นการผูกมิตรกับเพื่อนบ้านรอบทิศทาง สมมติว่าที่ดินที่เราได้มานั้นอยู่ต่ำกว่าถนนและต้องถมดินเพิ่มเติม หากช่วงที่ต้องทำการปรับปรุงพื้นที่อยู่ในช่วงหน้าฝน แน่นอนว่าความสกปรก เสียงรบกวน รวมถึงความไม่สะดวกอื่น ๆ สามารถเกิดขึ้นได้ ซึ่งในบางกรณี หากเพื่อนบ้านไม่พอใจ สามารถยื่นเรื่องฟ้องร้อง โครงการอาจเสี่ยงต่อการถูกร้องเรียนและหยุดชะงักการพัฒนา ส่งผลให้งานล่าช้า เพิ่มต้นทุนและขาดแคลนกำไรอีกด้วย

สำหรับการดูผังเมือง แต่ละผังเมืองมีสีแตกต่างกัน การรู้ว่าสีไหนสามารถนำมาทำอะไรได้บ้าง มีข้อดีข้อเสียอย่างไรก็เป็นอีกหนึ่งองค์ความรู้ที่ไม่ควรมองข้าม

5. เฝ้าระวังระดับความสูงของพื้นดินต่อน้ำทะเล

ในปัจจุบันที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทในชีวิตประจำวันมากขึ้นและหลายครั้งที่ทำให้เรื่องที่ในอดีตอาจต้องเสียเวลาเป็นวันสามารถทำสำเร็จได้เพียงการกดปุ่มเพียงครั้งเดียว การตรวจสอบว่าที่ดินของเรานั้นอยู่สูงกว่าระดับน้ำทะเลเท่าไรนั้นสามารถดูได้ผ่านเว็บไซต์หรือจากหน้าปัดนาฬิกาสุขภาพ (Health Tracker) ยิ่งเมื่อเข้าสู่หน้าฝน น้ำเหนือเริ่มไหลเข้ามา บางบริเวณเริ่มเห็นน้ำท่วม พื้นที่สูงกว่าระดับน้ำทะเลสำคัญและมีข้อดีตรงที่ว่าสามารถป้องกันความเสี่ยงที่โครงการอาจโดนน้ำท่วมได้ ซึ่งหากน้ำทะเลเกิดหนุน 10-30 เซนติเมตรและพื้นที่ของเราอยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเล แน่นอนว่าลูกบ้านอาจต้องซื้อบูทคู่ใจมาเตรียมรอไว้ นอกจากความไม่พอใจที่อาจเกิดขึ้นกับลูกบ้านเมื่อเข้าหน้าฝนและมีน้ำขังน้ำท่วมในโครงการแล้ว ฝั่งของนักพัฒนาก็อาจต้องลำบากเสียต้นทุนเพิ่ม ไม่ว่าจะต้องถมหรือสร้างทางระบายน้ำเพิ่ม

6. จบหรือไปต่อ ดูกันที่การวางรูปแบบแปลงที่ดินที่จะนำมาจัดสรร

ปุจฉา: รูปแบบที่ดินมีลักษณะตายตัวหรือไม่

วิสัจฉนา: ไม่มีครับ

ลักษณะการแบ่งแปลงไม่สำคัญเท่ากับว่าเราจะสามารถนำที่ดินมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุดได้มากน้อยแค่ไหน ยกตัวอย่าง พื้นที่ 7 ไร่ โดยส่วนมากสมควรที่จะแบ่งได้เกือบ ๆ 40 หลังด้วยซ้ำ แต่บางครั้งเรากลับแบ่งได้เพียง 26 หลัง นั่นก็เพราะรูปแบบที่ดินนั้นไม่สมส่วน การจะดัดแปลงหรือหาโอกาสทำกำไรจากการแบ่งที่สร้างบ้านขายจึงลดฮวบอย่างน่าใจหาย เพราะพอแบ่งออกมาแล้วแปลงที่ดินดันไม่สวย พอไม่สวย ลูกค้าที่เข้ามาดูก็อาจดูไม่ออกว่าบ้านจะออกมาในรูปแบบไหน ส่งผลกระทบแง่ลบต่อการตัดสินใจของลูกค้า เมื่อเทียบกับแปลงที่เป็นสี่เหลี่ยวจตุรัสสวย ลูกค้ากลับสามารถจินตนาการได้ทันทีว่าบ้านในฝันของพวกเขาจะเป็นอย่างไร อีกทั้งบางครั้ง แม้แปลงไม่ดีไม่สวยถูกใจ แต่ก็ยังปลูกบ้านได้ อย่างไรก็ตามลูกค้ากลับไม่ชอบ ก็อาจเสี่ยงต่อการขายไม่ออกและติดดอยได้อีกด้วย

7. คำถาม: ที่ดิน 1 ไร่ ควรจัดสรรบ้านได้กี่แปลง ขนาดของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวเฮาส์

ในข้อนี้จะเน้นไปที่การคำนวนเป็นหลักนะครับ

อันที่จริงแล้วไม่ใช่เรื่องใหม่อะไร นักพัฒนาหรือนักจัดสรรน่าจะรู้จักกันดีอยู่แล้วด้วยซ้ำ นั้นคือ ตามกฏหมายแล้ว ถ้าจะสร้างบ้านเดี่ยว ก็ควรมีขนาด 50 ตารางวา บ้านแฝด 35 ตารางวา ทาวเฮาส์ก็ต้องอย่างน้อย ๆ 16 ตารางวา ที่ดิน 1 ไร่ ควรจัดสรรให้ได้อย่างน้อย 4.5 หลัง (ตามกฏหมาย) บ้านแฝด 8 หลัง และทาวเฮาส์ 10 หลัง อย่างไรก็ตาม หากที่ดินไม่สวยหรือแปลงไม่ดี จำนวนที่จะสร้างบ้านแต่ละรูปแบบได้ก็อาจลดหลั่นตามลงไป แต่สำหรับผู้ที่ไม่เข้าจัดสรร จะแบ่งที่ดิน 100 วาหรือ 60 วาก็ไม่ถือว่าผิดอะไร ไม่เหมือนกับผู้ที่เข้าจัดสรรที่มีข้อบังคับตายตัว

ดังนั้นการเลือกรูปแบบที่ดินและการกำหนดจำนวนบ้านควรล้อไปในทางเดียวกัน หากแบ่งได้เต็มที่ เจ้าของโครงการสามารถอัดสร้างบ้านได้เต็มจำนวน เพิ่มโอกาสที่จะสร้างกำไรจากการกำหนดราคาโครงการให้สูงขึ้น แต่หากแบ่งได้ไม่เต็มที่ ตัวราคาก็อาจไม่สามารถตั้งได้สูงเท่าที่ควร เนื่องจากติดปัญหาตรงจำนวนบ้านและความพึงพอใจของลูกค้า ซึ่งอาจกล่าวได้ว่านี่คือจุดชี้วัดว่าจะสามารถทำเงินได้มากหรือน้อยก็ว่าได้

8. สาธารณูปโภคกับอัตราส่วนของพื้นที่ที่ต้องเสียไป

ไม่ว่าจะเป็นถนน หรือท่อ หรือถ้าเข้าจัดสรรก็คือสวนสาธารณะหรือพื้นที่เพื่อความสวยงาม โดยทั่วไปนัดพัฒนาจะต้องเสียพื้นที่ให้กับสาธารณูปโภคประมาณ 30-35% ยกตัวอย่าง ที่ดิน 10 ไร่ ต้องยกให้สาธารณูปโภคราว 3 ไร่ เท่ากับว่าจะเหลือกลับมาให้เราทั้งสิ้น 7 ไร่ เมื่อเรารู้ ratio หรืออัตราส่วนที่จะต้องเสียให้กับสาธารณูปโภคแล้ว ทีนี้เราก็สามารถคำนวนได้ว่าต้นทุนจริง ๆ อยู่ที่เท่าไหร่ เช่น หากเราซื้อที่ดิน 10 ไร่มาในราคา 10 ล้าน จากต้นทุนต่อไร่ละ 1 ล้านบาท ก็จะกลายเป็น 1.5 ล้านไปโดยปริยาย (เมื่อรวมกับที่ต้องยกให้กับสาธารณูปโภค) เพราะฉะนั้นนักพัฒนาจึงต้องรวมต้นทุนที่เพิ่มเข้ามาหลังยกที่ดินบางส่วนให้แก่สาธารณูปโภคด้วย  เพื่อที่การวิเคราะห์หรือทำการตลาดในขั้นตอนถัด ๆ ไปจะง่าย ชัดเจน และแม่นยำมากขึ้น

9. ห่วงยางชูชีพและวงเงินค้ำประกันสาธารณูปโภค

สำหรับผู้ที่ต้องการเข้าจัดสรร สังเกตว่าบางท่านซื้อที่ดิน เข้าประชุมจัดสรร ขออนุญาตจัดสรรและชำระ vat ตามขั้นตอนเรียบร้อย เพียงแต่ก็ยังไม่สามารถขอออกใบอนุญาตจัดสรรได้ เนื่องจากสาธารณูปโภคไม่ยอมเซ็นให้ ซึ่งเป็นที่รู้กันว่าหากไม่ได้ลายเซ็นของสาธารณูปโภค ก็ไม่สามารถยื่นขอได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ได้ทำ Project Finance ไว้ สามารถขอวงเงินค้ำประกันได้ และยังสามารถนำเอาไปใช้เจรจากับคณะกรรมการจัดสรรและขอใบอนุญาตจัดสรรได้ก่อนอีกด้วย โดยปกติแล้ว จำนวนเงินที่ได้จากวงเงินค้ำประกันจะค่อนไปทางสูงถึงสูงมาก หากไม่ได้ทำ Project Finance ไว้ สำหรับผู้ที่มีทุนเหลือ ต้องเอาเงินสดไปค้ำประกันกับสาธารณูปโภค เท่ากับเราต้องเสียเงินสดก้อนโตเพื่อนำไปพัฒนาให้เสร็จก่อนกว่าจะได้ทุนคืน ซึ่งหากคิดถึงว่าจะได้กำไรหรือไม่ ก็ต้องดูปัจจัยอื่น ๆ ควบคู่ไปด้วยอีก สรุปสั้น ๆ ก็คือ หากใช้เงินก้อนไปคำประกัน เท่ากับต้องใช้ทุนมากกว่าเดิมถึง 2 เท่านั่นเอง

Project Finance
สนใจหลักสูตร Project Finance คลิกที่รูปได้เลย

10. กระดาษวิเศษว่าด้วยใบอนุญาตจัดสรร

ขึ้นชื่อว่ากระดาษวิเศษ แน่นอนว่าต้องขอยากและมีค่าใช้จ่ายสูงเกินต้าน โดยส่วนมากจะอยู่ระหว่าง 100,000 ~ 120,000 บาท ต่อการขอใบอนุญาตจัดสรรหนึ่งโครงการ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ส่วนใหญ่ที่ติดขัดกันก็เพราะไม่มีวงเงินค้ำประกันสาธารณูปโภคกันนั่นเอง ซึ่งพอไม่มี นักพัฒนาจะทำอย่างไรล่ะ? แน่นอนว่าก็ต้องยอมลงทุนเงินตัวเอง (แอบไปกู้หรือขอเพื่อนก็มีให้เห็นกันถมไป) กัดฟันสร้างไปจนเสร็จ พอถึงคราวที่กรรมการเข้ามาตรวจสอบ มีโอกาสค่อนข้างมากทีเดียวที่จะพบเจอจุดบกพร่องในโครงการ ไม่ว่าจะในแง่ของวุสดุก่อสร้าง โครงสร้าง ฯลฯ ซึ่งส่งผลให้ไม่สามารถออกใบจัดสรรได้ทั้ง ๆ ที่บ้านก็สร้างเสร็จเรียบร้อย บ้านบางหลังก็เตรียมรอโอน ลูกค้าก็ต้องรอ ดอกเบี้ยก็ขยับไม่หยุด บางท่านถึงกับโชคร้าย ลูกค้าอดรนทนรอไม่ไหว ทิ้งบ้านไปเสียอย่างนั้น นี่จึงอาจเป็นเหตุผลที่ทำให้เวลาเราขับรถหรือเดินทางไปตามท้องถนน จะเห็นเสาที่ขึ้นค้างหรือโครงการร้างเปล่าเปลี่ยว

โดยทั่วไป นักพัฒนาจะคิดกันง่าย ๆ ว่าถ้าไม่ได้ใบอนุญาตจัดสรร ก็สร้างให้เสร็จ ๆ ไปก่อน ซึ่งหากถามว่าทำแบบนี้ผิดไหม ผมขอตอบแบบกลาง ๆ ว่า ไม่ผิดหรอกครับถ้าคุณมีทุน แต่ประเด็นคือแล้วคุณจะรู้ได้อย่างไรว่าพอสร้างเสร็จแล้วจะขอใบอนุญาตจัดสรรได้ เพื่อเป็นการป้องกัน ไม่ให้จุดเจ็บ กลายเป็นจุดจบ ผมจึงยืนยันว่าวิธีการที่ปลอดภัยและป้องกันตัวเราและโรงการที่สุดคือการได้มาซึ่งวงเงินค้ำประกันจากการทำ Project Finance ที่พอยื่นให้คณะกรรมการดู ทีนี้ล่ะ ยังไม่ทันสร้าง กรรมการยังไม่ลงจากรถมาตรวจสอบโครงการเราด้วยซ้ำ ก็สามารถขอใบยื่นจัดสรรได้แล้ว ได้ทุนคืนมาก่อนและปล่อยให้เงินทำงานได้โดยไม่ต้องพะวงหน้าพะวงหลังเชียวครับ

11. ระบบระบายน้ำในโครงการที่ทำคนตกม้าตายมานักต่อนัก

นับเป็นเรื่องสำคัญที่นักพัฒนาไม่ควรมองข้าม เนื่องจากมีความสำคัญต่อแบรนด์เป็นอย่างยิ่ง ย้อนกลับไปดูที่ข้อ 5 ควบคู่กันนะครับ หากเรารู้ว่าที่ดินของเราสูงหรือต่ำกว่าระดับน้ำเลเท่าไหร่ เราก็สามารถวางแปลนท่อระบายน้ำในอนาคตของเราได้ ว่าควรจะให้อยู่สูงกว่าระดับภายนอกมากน้อยแค่ไหนเพื่อไม่เป็นการขัดขวางการระบายหรือ flow ของน้ำ โดยหากไม่วางแผนให้ดี ๆ อาจทำให้การตัดสินใจซื้อของลูกค้า รวมถึงต้นทุนที่จะเกิดขึ้นในภายหลังสูงขึ้นด้วย ยกตัวอย่าง เคยสังเกตกันไหมครับ ว่าบางครั้งหากฝนตกมักกดชักโครกไม่ลง นี่แหละครับคือหนึ่งในปัญหาของการวางท่อระบายน้ำไม่ดี ซึ่งนอกจากจะเป็นปัญหาระดับโครงสร้างแล้ว ยังอาจก่อให้เกิดความไม่พอใจและผลกระทบทางอารมณ์แก่ลูกบ้านได้อีกด้วย อีกเรื่องที่นักพัฒนาควรให้ความสำคัฯก็คือขนาดของท่อ ซึ่งมีให้เลือกตั้งแต่ขนาด 30 เซนติเมตรไปจนถึงขนาด 1 เมตร แน่นอนว่าท่อยิ่งใหญ่ก็ยิ่งระบายน้ำได้เยอะ

นักพัฒนามักมองข้ามจุดนี้ไป ทำให้กลายเป็น จุดจบ ของใครหลาย ๆ คนมาแล้วครับ

12. ควบคุมค่าใช้จ่ายให้ได้ตั้งแต่ในกระดาษ

ตรงตามตัวอักษรเลยครับ นั่นคือเราต้องนำต้นทุนทุกอย่างมาคำนวน ผมแนะนำว่าให้คุณหากระดาษมาหนึ่งแผ่น จากนั้นวาดแผนที่ดินและเริ่มต้นจินตนาการครับ มองให้ออกว่าจะวางถนนอย่างไร ความยาวของถนนกี่เมตร ความยาวต้นกี่เส้น แล้วจะวางรั้วรอบโครงการเป็นระยะกี่เมตร เหล่านี้แม้จะเป็นเพียงรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ต้องเขียนใส่กระดาษและคำนวนออกมาให้ครบ เมื่อเสร็จเรียบร้อย คุณจะพบว่าสิ่งที่คำนวนไว้ในกระดาษมีโอกาสคาดเคลื่อนจากที่ต้องเผชิญหน้างานน้อยกว่า 10% ทีเดียว

13. ตั้งราคาขายยังไงไม่ให้ขาดทุน

ทั้ง 12 ข้อที่กล่าวมาข้างต้น ก็เพื่อข้อนี้นี่เองครับ

การตั้งราคาขายเป็นคือตัวชี้ชัดถึงกำไรขาดทุน โดยนำสิ่งที่ได้จากการคำนวน ไม่ว่าจะเป็นค่าต้นทุน ที่ดิน ราคาบ้าน จากนั้นเราก็จะรู้แล้วว่าควรตั้งราคาบ้านอยู่ที่เท่าไหร่ โดยอาจใช้การสำรวจราคาขายของโครงการ หรือหมู่บ้านใกล้เคียงมาประกอบการตั้งราคาและการตัดสินใจซื้อของลูกค้า อย่างไรก็ตาม ประเด็หนึ่งที่น่าสนใจก็คือนักพัฒนาส่วนมากมักตกม้าตายทั้ง ๆ ที่ขายหมดโครงการ เหตุผลก็เพราะพวกเขาหลงลืมเรื่องบัญชีและภาษีไป บ่อยครั้งที่เราพลาด ไม่ได้มองรายละเอียดที่ซ่อนอยู่ในเม็ดเงินของต้นทุนที่ตั้งไว้ก่อนหน้านี้ เพราะต้องจำไว้เสมอว่า ราคาต้นทุนนั้นไม่คงที่ แต่ผันผวนไปตามปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ที่เปลี่ยนมากน้อยตามสถานการณ์ การระมัดระวังตัว และรอบคอบโดยเฉพาะเรื่องของบัญชีและภาษีจึงเป็นเรื่องสำคัญ

ภาษีอสังหาริมทรัพย์
สนใจหลักสูตร ภาษี เพื่อนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คลิกที่รูปได้เลย

ทั้ง 13 จุดเจ็บที่กล่าวมานี้ หวังว่าจะกลายเป็นจุดเริ่มต้นที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญ ไม่ทำให้กลายเป็น จุดตาย และกลายเป็นจุดจบในอนาคตนะครับ  

Leave a Comment

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

Scroll to Top