3 คำเเนะนำสำหรับนักลงทุนที่ดิน

คุณสุวิทย์ เกื้อหนุน ผู้ซึ่งเคยนั่งแท่นผู้บริหารรายได้หลักแสนต่อเดือนได้ตัดสินใจก้าวลงจากตำแหน่งเมื่อไม่นานมานี้ และได้หันมาทุ่มเวลาให้กับการลงทุนในที่ดิน

“ถ้านับจริง ๆ ผมก็เพิ่งลาออกจากงานประจำมาได้ประมาณ 1 เดือนเองครับ ตอนแรกก็ไม่ค่อยชิน เพราะเราคุ้นเคยกับการแบ่งเวลาทำนู่นทำนี่ วันจันทร์ถึงศุกร์ ผมให้เวลากับงานประจำเต็มที่ พอเสาอาทิตย์เวียนมา ผมก็ออกไปดูที่ ตระเวนขับรถหาที่ดินแปลงดี ๆ คุยกับลูกค้า ประมาณนี้”

ถ้าอย่างนั้นตั้งแต่ออกจากงานประจำก็มีเวลาเพิ่มขึ้นน่ะสิครับ

ไม่เลยครับ” คุณสุวิทย์หัวเราะ “ผมก็ยังทำในส่วนของที่ดินแค่วันเสาร์อาทิตย์เหมือนเดิม เพียงแต่อีก 5 วันที่เหลือ แทนที่ผมจะจมจ่อมกับงานและเอกสาร ผมใช้เวลาส่วนนี้ไปศึกษาเรื่องของการลงทุนเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในหุ้นหรือสินทรัพย์อื่น ๆ ผมคิดว่าการลงทุนนี่แหละ คือช่องทางทำเงินที่แท้จริง

คุณเป็นพนักงาน เป็นผู้บริหาร หนึ่งคือคุณได้ยศได้ตำแหน่ง แต่คุณต้องเหนื่อยทั้งกับคนทั้งกับงาน ไหนจะต้องมาเครียดเรื่องเงินอีก อย่างน้อย ๆ นักลงทุนก็เหนื่อยใจแค่เรื่องจะไปหาทุนมาลงได้ยังไงเท่านั้นแหละครับ”

ในฐานะที่คุณสุวิทย์มีประสบการณ์ในส่วนของการลงทุนที่ดินค่อนข้างยาวนาน ทั้งยังเปิดเพจ ออมที่ดินกับพี่วิทย์ แถมเคยออกหนังสือ “มีเงินล้านก่อนลาออก” จนกลายเป็น Best Seller ทาง 7D Revolution อดไม่ได้ที่จะขอความรู้จากคุณสุวิทย์ถึงกระบวนการตั้งแต่ต้นจนจบ ตั้งแต่การซื้อที่ดิน การแบ่งขาย และปิดการขาย พอจะบอกเล่าได้ไหมครับ

ยินดีและเป็นเกียรติที่ได้กลับมาเยือนบ้านเก่า 7D ครับ อันที่จริงต้องบอกก่อนว่าในระยะประมาณ 1 ปีที่ผ่านมา ผมได้เปิดและปิดโครงการไปมากกว่า 10 โครงการ แต่ผมขอยกตัวอย่างโครงการล่าสุดแล้วกันครับ ผมไปตั้งโรงการที่อำเภอตากฟ้า จังหวัดนครสวรรค์ ผมจะไม่เหมือนนักพัฒนาหรือนักลงทุนคนอื่น ๆ ตรงที่ผมไม่ได้จำกัดการลงทุนแค่ที่ใดที่หนึ่ง แต่ผมครอบคลุมทั่วประเทศ หมายถึงถ้ามีที่ไหนสวย แปลงดี ราคาโดน ผมก็จะลุยไปดูเองทุกครั้ง เพราะผมคิดว่านั่นคือโอกาส

อย่างไรก็ตาม แต่ละจังหวัดก็มีวัฒนธรรมการซื้อขายที่ดินไม่เหมือนกัน อย่างจังหวัดเพชรบูรณ์หรือเชียงใหม่ จะเน้นการขายยกแปลง และซื้อที่ดินเพื่อลงทุนต่อยอดเป็นหลัก จังหวัดนครสวรรค์เป็นพื้นที่ที่ผมไม่คุ้นเคย ผมจึงให้นายหน้าของผมไปลงสนามก่อน ปรากฏว่าที่ที่ผมเล็งไว้ตอนแรก เจ้าของที่ดินบอกว่าขายหมดเรียบร้อยแล้ว”

อ้าว ถ้าอย่างนั้นที่บอกว่าเป็นโครงการล่าสุดคือ…

 “ผมไปได้ที่อีกแปลงหนึ่งในอำเภอเดียวกันครับ ผมจำได้ว่าวันที่ได้ข่าวจากนายหน้าว่ามีที่ดินที่ดูโอเคและเข้าคอนเซปต์ของผม นั่นคือ ที่ติดวิวเขาหรือแม่น้ำ เพราะกลุ่มเป้าหมายของผมคือคนที่ต้องการซื้อที่ดินไปเพื่อปลูกบ้านสวนหรือบ้านพักตากอากาศ นั่นหมายถึงจะต้องมีบรรยากาศที่ไม่ได้แออัดไปด้วยตึกเหมือนในกรุงเทพฯ วันรุ่งขึ้นเป็นวันเสาร์ซึ่งผมก็มีนัดลูกค้าอีกท่านไว่ก่อนแล้ว ผมเลยตัดสินใจตื่นให้เช้าสักหน่อย ผมตื่นตี 3 และไปถึงนครสวรรค์ อำเภอตากฟ้าตอนประมาณ 8 โมง ตัดสินใจว่าแปลงนี้ตรงกับที่ผมต้องการ ไม่ห่างจากอำเภอตาคลีมากนักและใกล้กับถนนพหลโยธินสายหนึ่งเพียง 3 กิโมเมตร ไฟฟ้าก็ไม่ต้องเดินไกล เพราะนอกจากเรื่องที่ต้องควบคุมต้นทุน ผมยังเน้นว่าสาธารณูปโภคคือสิ่งที่ต้องให้ลูกค้าอยู่แล้ว ดังนั้นที่ดินแปลงนี้จึงไม่เลวเลย

ผมฝากเรื่องการตกลงเจรจากับนายหน้า ส่วนผมก็ตีรถกลับไปหาลูกค้า นับว่าเหนื่อย แต่ก็ถือว่าได้พบโอกาสใหม่ ๆ ครับ”

หลังจากไปดูที่ดิน สิ่งแรกที่ผมทำคือหยิบกระดาษขึ้นมา ร่างว่าลักษณะที่ดินเป็นอย่างไร จะแบ่งกี่แปลง จะวางถนนอย่างไรให้ประหยัดพื้นที่ให้ได้มากที่สุด (เพราะต้องยกพื้นที่ประมาณ 30% ให้กับสาธารณูปโภค >> ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในบทความ  13 จุดเจ็บที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้)  จะวางแปลงอย่างไรให้สวยลงตัว เพื่อที่เวลาขายจะได้ง่ายและรวดเร็ว”

พอวางแผนในกระดาษเสร็จเรียบร้อย ผมก็ลงหน้างานโดยเริ่มจากการทำถนนก่อน แต่ในกรณีนี้จะยุ่งยากนิดหน่อย ตอนที่ผมวางมัดจำ ซึ่งเขาก็ไม่ได้เรียกร้องให้วางเยอะอะไร เจ้าของที่ดินมาบอกผมว่าที่ดินแปลงนี้ยังติดธกส. อยู่ค่อนข้างเยอะ จึงอยากขอเวลาเพิ่ม เนื่องจากตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน เจ้าของที่ดินจะเป็นผู้โอน ผมไม่ต้องรับผิดชอบในส่วนนี้ เลยต้องรอให้ผ่านช่วงภาษีธุรกิจเฉพาะไปก่อน ไป ๆ มา ๆ จึงตกลงกันว่าจะมีการโอนหลังจากที่ทำสัญญาตกลงกัน 3 เดือน เท่ากับว่าผมมีเวลา 3 เดือนในการบริหารที่ดิน 

ผมเลยบอกว่าถ้าอย่างนั้นภายในระยะเวลาดังกล่าว ผมยินยอมจ่ายมัดจำเพิ่มพอตกลงกันเรียบร้อย ก็ถึงเวลาที่ผมเริ่มขยับ ทำการตลาด ทำถนน ซึ่งอาจด้วยแบรนด์ที่สร้างขึ้นจากเพจ จากลูกค้าในโครงการเก่า ๆ พอโฆษณาขายออกไปจึงมียอดจองกลับมาค่อนข้างดีทีเดียว”

พอจะบอกต้นทุนที่ใช้ไปได้ไหมครับ อาจบอกคร่าว ๆ ไม่ต้องระบุตัวเลขก็ได้

“ผมต้องบอกก่อนว่า ผมเน้นการซื้อที่ดินโดยใช้เงินน้อยแต่ต้องแน่ใจว่าได้กำไรตอบแทนกลับมามากที่สุด ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่นการเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของที่ดินให้ได้ราคาที่เราพอใจตั้งแต่ต้น โดยอาจมีข้อแลกเปลี่ยนเป็นการสร้างเงื่อนไขหรือผลตอบแทนบางอย่างให้พอใจกันทั้งสองฝ่าย การตั้งราคาขายให้เหมาะสม (สูงกว่าที่ซื้อมา และต้องขายให้เท่าหรือต่ำกว่าราคาตลาด) การเลือกใช้รถหรือหิน หรือวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างอื่น ๆ ก็มีผลต่อความผันผวนของต้นทุนเช่นกันครับ ใช่ว่าของดีต้องแพงเสมอไป ซึ่งตรงนี้เราก็ต้องดูให้ออกถึงความเหมาะสมและกลุ่มเป้าหมาย ถึงความต้องการของลูกค้าเรานั่นแหละครับ”

จริงอยู่ที่คุณสุวิทย์ลงทุนที่ดินมาเป็นเวลานาน แน่นอนว่าประสบการณ์ที่สั่งสมมาจนถึงตอนนี้ไม่แพ้ใครหลาย ๆ คนแน่อน แต่ในช่วงแรกที่ตัดสินใจก้าวขามาลงทุนที่ดินข้างหนึ่ง คุณสุวิทย์มีความกลัวหรือกังวลอะไรบ้างไหมครับ

 “ถ้าถามว่ากลัวไหม เรียกว่าต้องมีการเตรียมใจไว้ล่วงหน้าดีกว่า ซึ่งสำหรับผมนั่นคือการนึกถึงกรณีที่เลวร้ายที่สุดให้ได้ก่อน จากนั้นก็มาดูว่าหากเราเข้าไปอยู่ในสถานการณ์นั้นจริง ๆ จะยังมีทางออกให้ไปได้ต่อหรือไม่ ยกตัวอย่างที่ดินแปลงนี้ สมมติว่าขายไม่ได้เลยแม้แต่วาเดียว เท่ากับผมต้องซื้อมาเก็บไว้เองทั้งหมด ผมก็ต้องมาดูแล้วว่า ถ้าปล่อยเช่า ผลตอบแทนผมจะได้เท่าไหร่ โดย ณ ปัจจุบัน ราคาเช่าที่ดินจะอยู่ที่ปีละ 2 พันบาท พอมาคำนวนอย่างน้อย ๆ ก็ได้กำไรมากกว่าเงินฝาก ดังนั้น ถ้าผมต้องแบกรับแปลงนี้ไว้เอง ผมก็แค่ปล่อยเช่า อย่างน้อย ๆ ผมก็ได้กำไร ดีกว่าซื้อเก็บไว้เฉย ๆ ผมจึงเน้นย้ำเสมอว่า การรู้วิธีบริหารเงิน ยริหารพอร์ตเป็นเรื่องที่สำคัญมาก

ไหน ๆ ก็พูดถึงหัวข้อนี้แล้ว คุณสุวิทย์มีแง่คิดหรือข้อแนะนำสำหรับนักลงทุนมือใหม่ ที่อาจกำลังทำควบคู่งานประจำหรือเพิ่งดีดตัวออกจากเก้าอี้งานประจำเหมือนคุณสุวิทย์ไหมครับ สัก 3 ข้อก็ได้ครับ

 “3 ข้อเลยเหรอครับ” คุณสุวิทย์หัวเราะ “  เอ….งั้น

ข้อแรกที่ผมอยากจะแนะนำนักลงทุนมือใหม่ หรือกำลังเริ่มต้น ก็คือต้องคิดถึงสถานการณ์เลวร้ายหรือ worst case scenario ให้ออก 

เพราะหากในกรณีที่เลวทราม แย่จนไม่รู้จะแย่ยังไง แต่เรายังสามารถหาทางออกได้ นั่นเท่ากับคุณมีไหวพริบ สามารถพลิกร้ายเป็นดี มีทักษะในการเอาตัวรอดซึ่งถือว่าสำคัญในโลกของธุรกิจ หมายความว่าคุณคือนักแก้ปัญหา เหมาะจะเป็นนักลงทุนนั่นเองครับ

ข้อถัดมา คือการคิดให้จบกระบวนการก่อนลงมือทำ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะหรือแนวทางว่าเราจะพัฒนาที่ดินแบบไหน จำเป็นต้องสร้างแบรนด์ควบคู่ การตลาดจะออกมาในรูปแบบไหนที่จะเอื้อต่อการขายให้ได้เร็ว ๆ ทั้งหมดทั้งมวลนี้จะเกิดขึ้นได้ ไม่ใช่แค่การคิดอยู่ในหัว แต่ต้องคิดวิเคราะห์จากปัจจัยภายนอกร่วมด้วย ไม่ว่าจะเป็นคอนเซปต์ กลุ่มเป้าหมาย ความชอบ ความต้องการของลูกค้า หากเราสามารถนำสิ่งนี้มาคำนวนร่วมด้วยได้ การจะทำให้ได้ตามที่วางแผนเอาไว้ก็ไกลเกินเอื้อมแน่นอน

มาถึงข้อสุดท้าย ผมขอเน้นที่การควบคุมต้นทุนละกันครับ เนื่องจากต้นทุนจะเป็นปัจจัยแรกและแทบจะเป็นปัจจัยหลักที่จะชี้ชะตากำไรขาดทุนได้เลยทีเดียว คุณต้องละเอียดรอบคอบในส่วนนี้ให้มาก ๆ”

นับเป็น 3 ข้อที่ทรงพลังมาก ๆ ครับ ทาง 7D Revolution และเพจเพื่อนแท้นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขอขอบคุณคุณสุวิทย์ที่ได้ให้โอกาศมาสัมภาษณ์ในวันนี้นะครับ ก่อนจากกัน คุณสุวิทย์มีอะไรอยากส่งต่อให้แก่นักลงทุนหน้าใหม่หรือผู้ที่กำลังเริ่มต้นเพิ่มเติมไหมครับ

 “ผมอยากจะบอกถึงนักลงทุนทั้งใหม่และเก่าเลยครับ ว่าการบริหารกระแสเงินสดให้เป็นและเชี่ยวชาญมีความสำคัญมาก เพราะอย่าลืมว่าเราลงทุนเพื่อให้ได้มาซึ่งกำไร หากได้องค์ความรู้ในส่วนนี้เข้ามาเสริม ก็เท่ากับโอกาสที่จะได้กำไรเพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัวจะสามารถเกิดขึ้นได้กับนักลงทุนแทบทุกคนแน่นอน

อ้อ…ผมขอแอบกระซิบเพิ่มเติม ที่ผมเล่าไปเมื่อช่วงแรก ๆ ว่าผมชวดที่ดินแปลงแรกที่อำเภอตากฟ้าไป ปรากฏว่าที่ดินแปลงนั้นดันทำขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ผมเสนอซื้อในตอนแรก ผมเลยจัดการกว้านซื้อที่ดินตรงนั้นทั้งหมด และซื้อที่ตาบอดที่ติดกันมาด้วย ตรงนั้นผมเลยถือว่าเป็นโครงการหมายเลข 0 เพราะขายหมดก่อนที่จะเริ่มโครงการที่หนึ่งอีกครับ”

ที่ดิน
สำหรับนักลงทุน ที่ต้องการปิดประตูความเสี่ยง คลิกที่รูปนี้

Leave a Comment

อีเมลของคุณจะไม่แสดงให้คนอื่นเห็น ช่องข้อมูลจำเป็นถูกทำเครื่องหมาย *

Scroll to Top