การบริหารโครงการ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้านชั้นเดียวเล็ก ๆ 1 หลัง หรือคิดขยายโครงการทำบ้าน 100 หลังบนพื้นที่มรดก ปัจจัย ลำดับขั้นตอนการสร้าง วัสดุ หรือแม้แต่ผู้เกี่ยวข้องก็ไม่ได้มีความแตกต่างกันมากนัก
แม้ว่าวันนี้คุณเคน หรือนายศุภวัฒน์ รัตนธำรงกุล ผู้พัฒนาโครงการจัดสรร ภายใต้ชื่อ ชนะสุ โดยนับตั้งแต่ปีพ.ศ. 2545 ได้สร้างมาแล้วกว่า 1,078 หลัง และได้ขึ้นแท่นผู้บริหารในปีพ.ศ. 2557 วุ่นวายอยู่กับภารกิจทั้งวัน ระหว่างทางกลับบ้านยามเย็นเช่นนี้ก็ยังแบ่งสมาธิมาพูดคุยกับ 7D Revolution ด้วยหวังว่าผู้ที่กำลังสนใจ หรือยังใหม่ในวงการอสังหาริมทรัพย์จะสามารถนำสิ่งที่คุณเคนได้แบ่งปันในการสัมภาษณ์ครั้งนี้ไปปรับและประยุกต์ใช้ได้อย่างเหมาะสม
วันนี้เรามาคุยกันในหัวข้อ “วิธีการเลือกผู้รับเหมา” ซึ่งถึงแม้ว่าหัวข้อดังกล่าวจะดูไม่น่าตื่นตาตื่นใจนัก แต่ลองจินตนาการว่าเรากำลังนั่งอยู่ในร้านอาหาร พลิกเปิดเมนูที่รายการละลานตาไปหมด สุดท้ายด้วยความชะล่าใจ คิดว่าร้านอาหารที่ได้รับการแนะนำนี้ไม่ว่าเมนูไหนก็คงจะอร่อยไม่แพ้กัน จึงสุ่มชี้ไปที่รายการหนึ่ง เมื่ออาหารหน้าตาน่าทานยกมาวางไว้ตรงหน้า คุณที่กำลังหิวโซได้ทีคว้าช้อนตักอาหารเข้าปาก ปรากฏว่าความอร่อยที่คาดหวังไว้กลับแลกมาด้วยรสชาติธรรมดา ที่ไม่เพียงแต่ทิ้งให้คุณผิดหวังแต่ยังรวมถึงใบธนบัตรที่หายไปจากกระเป๋าตังค์ของคุณด้วย
Paradox of Choice หรือการมีตัวเลือกมากเกินไปจนอาจทำให้ตัดสินใจผิดพลาดคือปัญหาหนึ่งซึ่งสามารถเกิดแก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของโครงการ หรือเจ้าของบ้านซึ่งกำลังมองหาผู้รับเหมาอยู่ก็เป็นได้ เนื่องจากในปัจจุบันมีช่องทางที่เอื้อแก้ผู้รับเหมาและผู้ว่าจ้างให้ติดต่อกันและกันได้สะดวกกว่าในอดีต การเข้าถึงที่สะดวกและรวดเร็วนี้แน่นอนมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ข้อดีคือ มีผู้รับเหมามากมายให้เราได้เลือก และสามารถเลือกผู้รับเหมาได้ด้วยตัวเอง ส่วนข้อเสียก็คือ หากเราไม่มีเกณฑ์ที่ชัดเจน ไม่สามารถอ่านแบบ วางแผน cashflow หรือกำหนดทิศทางของงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ถึงจะไม่ใช่เรื่องที่ยอมรับกันได้ง่าย ๆ แต่ก็มีโอกาสมากเหลือเกินที่คุณจะจบลงด้วยการถูกผู้รับเหมาเอาเปรียบ เชิดเงิน และร้ายสุด โครงการหรือบ้านถูกทิ้งร้างกลางคัน มีโอกาสเป็นไปได้ทั้งนั้นเลยครับ
เมื่อได้แบบแปลนหรือแบบบ้านมาอยู่ในมือ แนะนำให้ถือแผ่นกระดาษแผ่นนั้นไปที่หน่วยงานในพื้นที่ ยอมลงทุนเพิ่มอีกนิดหน่อยเพื่อจ้างเจ้าหน้าที่ (ส่วนใหญ่คือสถาปนิกหรือวิศกรโยธา) ให้ถอด BOQ ให้ เพราะเมื่อถอด BOQ หรือ Bill of Quantities เนื่องจากจะทำให้เรารู้ว่าสเปคของแบบบ้านที่เราต้องการมีมูลค่าโดยรวมเท่าไหร่ รวมทั้งยังเห็นรายการวัสดุ จำนวน และราคาที่นอกจากจะนำไปเสนอลูกค้าได้ ยังสามารถตั้งราคาผู้รับเหมาโดยอ้างอิงจาก BOQ ได้ว่าหากสร้างบ้าน 5 หรือ 10 หลัง ควรจะให้ผู้รับเหมาเท่าไหร่ ซึ่งหากเป็นเจ้าเล็ก ๆ เพิ่งขยับมาเป็นเจ้าของโครงการสด ๆ ร้อน ๆ และยังไม่มีทุนก้อนใหญ่พอที่จะจัดจ้างคนเยอะ ๆ การว่าจ้างบริษัทรับเหมาหรือผู้รับเหมาในพื้นที่ก็เป็นอีกวิธีที่สะดวกและประหยัดค่าใช้จ่ายไปได้พอสมควรทีเดียว อีกทั้งหากเราไม่มีคนมาช่วยดูหน้างาน การว่าจ้างที่ปรึกษาหรือ foreman เพื่อมาตรวจดูคุณภาพและความเป็นไปของโครงการก็เป็นสิ่งที่ผู้ว่าจ้างควรให้ความสำคัญและไม่มองว่าเป็นค่าใช้จ่ายส่วนเกิน (เราจะมาขยายความถึงความสำคัญของ foreman ในส่วนถัด ๆ ไป)
ความลับผ่านประสบการณ์นะครับ คือในการสร้างบ้าน ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้าน 1-3-5-10 หลัง ต้นทุนแพง ๆ ที่ผู้รับเหมาเสนอมาให้เราจะมาจากค่าไม้แบบก่อสร้าง ดังนั้นในการเจรจากับผู้รับเหมา ให้คุยกันด้วย volume หรือปริมาณแทน ยกตัวอย่างเช่น จะสร้างบ้าน 1 หลัง ราคารับเหมาอยู่ที่ 1.3 ล้านบ้าน ในราคาดังกล่าวคิดเป็นค่าไม้แบบสองแสนห้าหมื่นบาท (ต่อหลัง) ซึ่งหากว่ากันตามจริง ไม้แบบในราคาสองแสนห้าหมื่นบาทสามารถสร้างบ้านได้ถึง 10 หลังเลยทีเดียว ที่เป็นเช่นนี้เพราะผู้รับเหมาจะคิดค่าไม้แบบต่อบ้านหนึ่งหลัง แต่หากคุยกันปริมาณให้ผู้รับเหมามองภาพออก เราก็สามารถลดต้นทุนในส่วนของไม้แบบลงไปได้เยอะทีเดียว
อีกเรื่องที่ต้องระวังก็คือเมื่อต้องขึ้นโครงสร้าง ผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะอ้างว่าให้ซื้อไม้แบบมาเท่ากับจำนวนบ้านที่จะสร้าง (เช่นสร้าง 3 หลัง ผู้รับเหมานะแนะนำให้ซื้อมาให้ครบทั้ง 3 หลังเลยทีเดียว) อย่าเพิ่งครับ แนะนำให้ใจเย็นและค่อย ๆ ขึ้นทีละหลัง เพราะตอนทำผู้รับเหมาต้องทำไปทีละหลังอยู่แล้ว นี่เป็นเพียงอีกวิธีที่ผู้รับเหมาสามารถเอากำไรจากเราไปได้เท่านั้นเอง
BOQ เข้ามามีบทบาทสำคัญตรงนี้นั่นเองครับ
หากเรายังใหม่หรือยังไม่มีประสบการณ์ความรู้ในเรื่องวัสดุอุปกรณ์มากนัก สิ่งที่เราทำคือการจ้างสถาปนิกหรือวิศกรให้เขียนแบบบ้านให้ หรือบางคนก็ไปหาซื้อแบบสำเร็จรูปมาเลยถูกต้องไหมครับ? โดยส่วนใหญ่แล้วไม่ว่าจะจ้างคนหรือซื้อแบบ BOQ จะมาคู่กับแบบบ้านอยู่แล้ว (ในกรณีว่าจ้าง อาจต้องมีการว่าจ้างเพิ่มเติมเพื่อให้สถาปนิกหรือวิศกรถอด BOQ เสริมให้) อย่างไรก็ตามการถอด BOQ บางครั้งจะมีการ revision หมายถึงวัสดุหรือจำนวนอาจมีการเปลี่ยนแปลงหรือมี error โผล่มาบ้างให้เห็น สื่อได้ว่าอาจไม่ได้มีการคำนวนโครงสร้างที่แท้จริง บ้างมีใส่เหล็กเพิ่มเข้ามาเพื่อเอื้อให้ผู้รับเหมาได้ทำกำไรจากจุดนี้ด้วย เจ้าของโครงการหรือเจ้าของบ้านจึงจำเป็นอย่างมากที่ต้องตรวจทานและไม่ประมาทในส่วนของรายละเอียดตรงส่วนนี้ เพราะนอกจากจะเป็นการป้องกันต้นทุนส่วนเกินแล้ว บางครั้งเมื่อเห็นว่าวัสดุนี้สามารถสับเปลี่ยนไปใช้วัสดุที่ถูกกว่าแต่คุณภาพเทียบเท่ากันได้ ก็นับเป็นการประหยัดต้นทุนได้อีกต่อหนึ่งด้วยเช่นกัน
ในแง่ของการลงทุนการซื้อที่ดินในรูปแบบนี้อาจมีข้อจำกัดมากกว่าการซื้อที่ดินทั่ว ๆ ไปและมีโอกาสที่จะนำไปสู่การขายที่ยากกว่า แต่อย่างไรก็ตามการซื้อที่ดินยังดำเนินการเช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินอื่น ๆ แต่อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าแม้จะเป็นที่ดินปิดตายแต่ไม่ได้หมายความว่าจะถูกปิดไปตลอด ทางจำเป็นอาจเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในช่วงเวลานี้ แต่ไม่แน่ว่าในอนาคตที่มูลค่าของที่ดินเพิ่มขึ้นความต้องการที่ดินแปลงนี้อาจเป็นโอกาสครั้งใหม่ที่จะนำไปสู่การได้ค่าตอบแทนที่สูงขึ้นได้เช่นกัน
แต่มีข้อแม้ว่าบริษัทที่จะจัดจ้างต้องอยู่ในพื้นที่ที่เราจะสร้างบ้านหรือขึ้นโครงการนะครับ เป็นธรรมดาที่เราต้องการสิ่งที่ดีที่สุด การหาบริษัทดัง ๆ เพื่อมารับผิดชอบโครงการหรือบ้านของเราไม่ใช่เรื่องแปลก แต่เขาจะส่งใครมาให้เราก็อีกเรื่องหนึ่ง ซึ่งจากประสบการณ์ ส่วนใหญ่ที่มาก็คือผู้รับเหมาที่เป็นคนในพื้นที่ทั้งนั้น ดังนั้นแทนที่จะต้องเสียเงินสองต่อ สู้เราหาบริษัทรับเหมาหรือผู้รับเหมาในพื้นที่ไปเลยจะไม่เป็นการดีกว่าหรือครับ
ข้อเสียของการจ้างบริษัทหรือผู้รับเหมานอกพื้นที่อีกข้อหนึ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือค่าใช้จ่ายของแคมป์คนงานที่เพิ่มเข้ามา ยกตัวอย่างเช่น หากต้องการสร้างบ้าน 7-8 หลังคำนวนดีดลูกคิดแล้วต้องใช้เวลาประมาณ 1 ปีจึงจะสร้างเสร็จ โดยจะสำเร็จได้ตามระยะเวลาดังกล่าวต้องใช้แรงงานราว ๆ 15 คน แรงงานเหล่านี้มาจากนอกพื้นที่ต้องสร้างแคมป์ให้ประมาณ 6 ห้อง ซึ่งค่าใช้จ่ายต่อห้องตกประมาณ 15,000 บาทโดยนับเป็นราคาขั้นต่ำที่ทางผู้รับเหมาจะบวกเพิ่มเติมเข้ามา แน่นอนว่าหากมีทุนเหลือ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจไม่ใช่ปัญหา แต่โดยส่วนตัวแล้วก็ยังมองว่าเป็นการเสียเงินโดยไม่จำเป็นอยู่ดีครับ
อีกวิธีหนึ่งในการหาผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือได้ก็คือกในระยะการวางแผนหรือสำรวจพื้นที่ที่จะขึ้นโครงการ ให้ลองดูสภาพแวดล้อมรอบ ๆ ว่ามีโครงการหรือแหล่งชุมชนใกล้เคียงหรือไม่ จากนั้นพาตัวเองเข้าไปดูโครงการหรือหมู่บ้านที่มีการขายอยู่แล้ว หากเห็นว่าบ้านที่สร้างมีคุณภาพดี การก่อสร้างไม่มีปัญหา สิ่งที่คุณควรทำก็คือการเข้าไป “จีบ” หรือขอช่องทางติดต่อผู้รับเหมาไว้เลยครับ เนื่องจากหนึ่ง: ผู้รับเหมาที่รับผิดชอบเป็นคนในพื้นที่ และสอง: มีผลงานรับรองที่แน่นอน
สำหรับผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ขึ้นมาเล็กน้อย แนะนำว่าควรทำงานกับผู้รับเหมาด้วยวิธีการป้อนข้าวเด็ก นั่นคืออย่าเพิ่งยัดหรือเหมาแบบ 100% แต่ค่อย ๆ แบ่งให้ทีละอย่าง ทีละชิ้นแทน โดยอาจเหมาเฉพาะค่าแรง หรือค่าของค่าแรงบางส่วน เช่นวัสดุประเภทของตกแต่ง หรือวัสดุอื่น ๆ เช่นกระเบื้อง สุขภัณฑ์ เหล็ก โครงหลังคา ฯลฯ เจ้าของโครงการหรือเจ้าของบ้านอาจเป็นฝ่ายรับผิดชอบซื้อเข้ามาเองและจ้างให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ติดตั้ง โดยวิธีนี้นอกจากจะเป็นวิธีการควบคุมค่าใช้จ่ายที่ดีแล้ว ยังเป็นการเข้าถึงร้านค้าโดยตรง ซึ่งหากได้เข้าไปทำความรู้จักกับร้านค้าบ่อย ๆ มีโอกาสมากทีเดียวที่จะเป็นผลดีกับตัวเจ้าของโรงการหรือเจ้าของบ้านในอนาคต
อย่างไรก็ตาม วัสดุบางอย่างเช่น ฝ้า หรือการเดินสายไฟจะเป็นการดีกว่าหากเหมาทั้งค่าของค่าแรงไปเลย เนื่องจากเราไม่สามารถควบคุมปริมาณสายไฟได้อย่างแท้จริง เช่นหากเราจำเป็นต้องใช้สายไฟ 12 ขดต่อหลัง โดยระหว่างนั้นผู้รับเหมาอาจทำเสียหาย (1) คำนวนผิดพลาด (2) หรืออ้างว่าผิดขนาดทำให้สายไฟที่ต้องใช้ไม่พอ (3) ผู้รับเหมาก็ต้องมาเบิกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เรื่อย ๆ แต่หากเราให้ผู้รับเหมารับผิดชอบ พวกเขาจะซื้อในจำนวนที่เพียงพอ ทำให้ไม่เหลือของทิ้งหน้างานด้วยครับ
ความสำคัญของ Foreman หรือคนคุมหน้างานไม่ต่างจากพี่เลี้ยงหรือครูมัธยมเลยครับ ซึ่งหากมีกำลังจ่ายเพิ่มสัก 15,000~18,000 บาทเพื่อให้ Foreman มาคุมหน้างานให้ดีกว่าการคิดประหยัดในส่วนนี้และไปนั่งกุมหัวเมื่อครบกำหนดส่งบ้านในภายหลัง การมี Foreman เท่ากับเป็นการรับประกันว่าคุณภาพของบ้านอยูในเกณฑ์ที่เรากำหนด ตรงสเปค ได้งานตามกำหนดเวลาและลดโอกาสที่ลูกค้าจะตีคืนบ้านไปกว่า 80% โดยหากยังไม่เห็นภาพ ขอยกตัวอย่างความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้ เช่น เราจ้าง Foreman หนึ่งคนในราคา 18,000 บาท โดยมีกำหนดว่าจะต้องสร้างบ้านสองหลังให้เสร็จภายในสองเดือน เท่ากับเราเสียเงินให้ Foreman ไปประมาณหนึ่งแสนบาท ในขณะที่มูลค่าบ้านทั้งสองหลังรวมกันอยู่ที่ประมาณหกล้าน ซึ่งหากไม่มี Foreman บ้านสร้างไม่เสร็จทันเวลา หรือทันแต่ต้องมีการปรับแก้เพราะคุณภาพไม่ได้หรือลูกค้าตีงานกลับ ค่าเสียหายที่จะเกิดขึ้นจากดอกเบี้ยที่บวกเพิ่มเข้ามา ณ วันที่เราสร้างเสร็จแต่ไม่สามารถโอนได้อาจแพงกว่าค่าจ้าง Foreman เสียอีกครับ
แต่หากถามว่าเจ้าของโครงการหรือเจ้าของบ้านสามาถทำแทนในส่วนของ Foreman เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แทนได้หรือไม่ ตัวคุณต้องถามตัวเองให้แน่ใจก่อน ว่าตัวเรามีทักษะและความสามารถในการวางแผนเป็น รู้ว่าช่วงไหนควรสร้าง เวลาไหนควรวางอะไรก่อน สิ่งไหนรอได้ สิ่งไหนต้องทำทันที ซึ่งหากเราไม่มีองค์ความรู้หรือประสบการณ์ในด้านนี้ การจ้าง Foreman ก็อาจเป็นคำตอบของคุณครับ โดยอย่ามองว่าการจ้าง Foreman เป็นการลงทุนเพื่อให้งานเสร็จด้วยดีเพียงอย่างเดียว แต่ให้มองว่าเป็นการลงทุนทางความรู้อีกต่อหนึ่ง นั่นคือเจ้าของโครงการหรือเจ้าของบ้านสามารถเรียนรู้วิธีการทำงานจาก Foreman ได้ในระยะใกล้พร้อมกับศึกษาจากการลงเรียนหลักสูตรหรือติดตามเพื่อนในวงการไปเปิดหูเปิดตาให้มาก ๆ อย่างไรเสียการลงทุนกับความรู้ก็ดีกว่าการลงทุนหน้างานซึ่งไม่สามารถคาดเดาผลที่จะเกิดขึ้นได้เลย
หากพูดกันตามตรง เมื่อมีผลประโยชน์มาวางอยู่ตรงหน้า ไม่ว่าใครก็ต้องหวั่นไหวไม่มากก็น้อย ยิ่งผู้ที่เพิ่งเริ่มก้าวเข้ามาในวงการอสังหาริมทรัพย์และเริ่มต้นด้วยการเป็นเจ้าของโครงการ หรือแม้แต่เจ้าของบ้านที่ต้องการสร้างหรือปรับปรุงบ้านทั่วไป การจะดูว่าผู้รับเหมาหรือ Foreman มีความน่าเชื่อถือหรือไว้วางใจได้หรือไม่นั้น สามารถทำได้หลายวิธี อย่างไรก็ตาม วิธีที่ง่ายที่สุดคือการกำหนดเป้าหมายให้ Foreman และผู้รับเหมาอย่างละเอียดและชัดเจนตั้งแต่ต้น เช่น ต้อง
-ต้องสร้างบ้าน…หลังให้เสร็จภายใน…เดือน
-โครงสร้างต้องเรียบร้อยภายใน…วัน
-ก่อฉาบให้เสร็จภายใน…วัน เป็นต้น
โดยรายละเอียดเหล่านี้ต้องระบุอย่างละเอียดและแจกแจงให้ครบลงในสัญญา ยิ่งหากเป็นรายเล็กและว่าจ้างบริษัทรับเหมาแบบ 100% ต้องแยกงานเป็นส่วน ๆ เพื่อให้เข้าใจได้ง่ายและตรงกัน (ตอกเข็มกี่วัน โครงสร้างกี่วัน ฯลฯ) แน่นอนว่าหากชัดเจนถึงระบบเงื่อนไขการเงินด้วยจะยิ่งดี เช่น ระบุลงไปในสัญญาว่าหากโรงสร้างเสร็จภายใน…วัน ผู้รับเหมาจะได้รับเงินโดยมีเงื่อนไขว่าผู้รับเหมาต้องเอาเหล็กเข้ามาที่หน้างานก่อนจึงจะดำเนินการชำระเงินให้ได้เป็นต้น โดยวิธีการกำหนดสัญญาเป็นส่วน ๆ เช่นนี้จะทำให้ทั้งฝ่ายผู้ว่าจ้างและผู้รับจ้างเห็นภาพชัดเจนและตรงกัน มองเก็นกรอบการเงินว่าภายใน 15 วัน ผู้ว่าจ้างต้องจ่ายค่างวดและมีเวลาอีก 30 วันก่อนจะชำระงวดถัดไป เมื่อมองกระแสเงินไหลเข้าออกแล้วผู้ว่าจ้างจะสามารถวาง Cashflow ได้ว่าเป็นอย่างไร อย่างไรก็ตาม เพื่อป้องกันผู้รับเหมาเชิดเงินหนี ควรระบุลงไปในสัญญาด้วยว่า กาจะเบิกงวดต่อไปจะทำได้ก็ต่อเมื่อมี….มาวางไว้หน้างาน เพื่อให้ผู้ว่าจ้างและ foreman เห็นว่าผู้รับเหมาไปเบิกของมาตามรายการที่ระบุและเตรียมทำงานขั้นต่อไปแล้วนั่นเอง
ปัญหาที่เกิดขึ้นหน้างานไม่ใช่เรื่องใหม่และสามารถเกิดขึ้นได้กับทุกคนแม้จะเตรียมการมาดีขนาดไหนก็ตาม ไม่ว่าปัญหาจะเริ่มมาจากผู้รับเหมาหรือสาเหตุอื่น ๆ ที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น สภาพอากาศ หรือ ความผกผันทางราคา ฯลฯ สิ่งที่เจ้าของโรงการหรือเจ้าของบ้านทำได้ ขั้นแรกคือการจัดการตัวเองก่อนครับ
หมายความว่านอกจากต้องรู้จักวิธีการสื่อสารให้เหมาะกับผู้รับสารแล้ว ยังต้องมี empathy หรือความเข้าอกเข้าใจผู้อื่นด้วย หากผู้รับเหมาทำงานจริง งานมีความคืบหน้าตามแผนงานและพาลูกน้องมาทำงานอย่างที่ตกลงกันไว้ แต่ด้วยปัจจัยแวดล้อมที่อาจไม่เอื้ออำนวย ทำให้งานบางส่วนล่าช้าและไม่สำเร็จตามเป้าหมาย สิ่งที่ผู้ว่าจ้างควรทำไม่ใช่การไปยืนชี้นิ้วด่าเรียงตัว แต่เป็นการเดินไปตบบ่าและเสนอความช่วยเหลือให้แก่ผู้รับเหมา เช่น หากเราได้มีการตกลงกันกับผู้รับเหมาในตอนแรกว่าจะเป็นการเหมาค่าของค่าแรงแบบ 100% แต่เมื่อทำไปได้สักพัก ผู้รับเหมาเดินมาบอกว่าไม่สามารถซื้อของในส่วนนี้เข้ามาได้ อาจจะด้วยปัจจัยใด ๆ ก็ตาม ผู้ว่าจ้างอาจเสนอความช่วยเหลือด้วยการซื้อของนั้น ๆ เข้ามาแทนไปก่อนในงวดดังกล่าว อย่างน้อย ๆ ด้วยการแสดงความยืดหยุ่นและน้ำใจให้แก่ผู้รับเหมาก็นับเป็นการซื้อใจได้ไม่มากก็น้อย
อีกวิธีหนึ่งที่จะทำให้งานเสร็จไวและผู้รับเหมาไม่ว่อกแว่กก็คือการออกเงินไว หากดูแล้วว่างานเสร็จตามกำหนดและได้คุณภาพ ผู้ว่าจ้างไม่ควรยืดเยื้อหรือรอเวลาโอนเงิน แต่ควรทำทันที
โดยระบุรายละเอียดของค่าวัสดุทั้งหมดลงไปในสัญญาตั้งแต่ต้น เพื่อที่ผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมาสามารถประมาณการณ์ถึงระยะเวลาเตรียมการก่อนจะถึงงวดถัดไปได้ อย่างไรก็ตาม หากมีการติดขัดทางการเงินเกิดขึ้น สิ่งที่ทำได้คือการสลับงวดงาน หมายความว่างานบางอย่างไม่จำเป็นต้องเป็นไปตามลำดับที่วางไว้ แต่สามารถทำสลับได้ตามความเหมาะสม โดยอาจหยิบงานที่มีค่าใช้จ่ายไม่มากขึ้นมาก่อน อีกวิธีหนึ่งคือการเริ่มทำโครงสร้างเพิ่มขึ้นมา เช่น เปิดโครงสร้างหลังที่หนึ่งและสอง ระหว่างที่กำลังขึ้นโครงหลังคา ผู้ว่าจ้างกลับติดปัญหาหมุนเงินไม่คล่อง สิ่งที่ทำได้ก็คือ ให้เปิดบ้านหลังที่สามซึ่งนอกจากเป็นการกระจายโครงสร้างแล้วยังเป็นการยืดเวลาในกรณีที่มูลค่าสามารถลดทอนกันได้ ทำให้ผู้ว่าจ้างมีเวลาหายใจหายคอในการหาทุนมาลงต่อได้นั่นเอง
โดยสรุปแล้ว ผู้ว่าจ้างควร:
สิ่งที่ควรทำ | สิ่งที่ไม่ควรทำ |
– เลือกผู้รับเหมาจากผลงาน โดยสามารถดูได้จากคุณภาพของงานก่อน ๆ | – ไม่ควรเลือกผู้รับเหมาที่มาตัวเปล่า เช่นเดินมาของานเองโดยที่ทั้งตัวไม่มีอุปกรณ์ใด ๆ ติดตัวมาเลย |
– เตรียม BOQ ไว้ให้เรียบร้อย | – ไม่ควรละเลยการตรวจทานรายการใน BOQ เนื่องจากอาจมีวัสดุบางอย่างที่อาจปรับเปลี่ยนได้เพื่อคุมงบประมาณต้นทุน |
– ระบุรายละเอียดทุกอย่างไว้ในสัญญา และอ่านรายละเอียดเหล่านั้นอย่างถี่ถ้วนก่อนลงนามเซ็นสัญญา | – ไม่ควรรับผู้รับเหมาที่รับงานอื่นอยู่แล้ว |
– ก่อนจะเบิกเงินให้ผู้รับเหมาควรดูคุณภาพและความสำเร็จของงานประกอบด้วยว่าเป็นไปตามเงื่อนไขหรือไม่ | – ไม่ควรไล่ตามเงินก้อนเล็ก ๆ หากเห็นว่าผู้รับเหมาไม่สามารถทำตามเงื่อนไขหรือทำงานล่าช้า ให้ตัดใจยกเลิกสัญญาและหาผู้รับเหมาใหม่มารับงานต่อ เนื่องจากเวลาและค่าความเสียหายที่จะเกิดขึ้นนั้นมีมากกว่าอย่างแน่นอน |
– หากงานเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญา ให้รีบโอนเงินทันที เพื่อเป็นการซื้อใจให้ผู้รับเหมาอยู่กับผู้ว่าจ้างนาน ๆ |