แค่ทำเลต่าง รูปแบบการลงทุนที่ดินเปล่าก็เปลี่ยน
หลายคนคงจะเคยพบเห็นผ่านหน้าผ่านตากันมาบ้างกับป้ายประกาศขายที่ดินเปล่าในเมืองที่มีพื้นที่เท่ากับแมวดิ้นตายแต่ราคากลับสวนทางกันลิบลับ ในขณะเดียวกันที่ดินนอกเมืองที่มีขนาดใหญ่กว่าไม่รู้กี่เท่าตัวกลับราคาถูกกว่าอย่างไม่น่าเชื่อ ดังนั้นเพียงแค่เห็นป้ายประกาศขายที่คนก็มักจะคิดกันไปแล้วว่าที่ดินไหน ๆ ก็เหมือน ๆ กัน ที่เห็นขายกันแพง ๆ อยู่ในเมืองไม่สู้เอาเงินก้อนใหญ่ไปลงทุนในพื้นที่ต่างจังหวัดไม่ดีกว่าเหรอ? ดีไม่ดีจากที่ดินไม่กี่ตารางวาอาจจะได้ที่ดินเป็นไร่เลยก็ได้
แต่สิ่งที่คิดว่าเหมือนกันจะไม่มีความแตกต่างนอกจากราคาเลยจริง ๆ เหรอ?
บางครั้งการตั้งราคาอาจจะถูกมองว่าเป็นความแตกต่างที่มีปัจจัยมาจากความต้องการของลูกค้าที่ดันราคาเหล่านั้นให้พุ่งสูงเอง เช่น ที่ดินที่มีความต้องการสูงก็จะมีราคาสูง ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องที่ผิดไปจากนี้มากสักเท่าไหร่เพราะหากพูดตามความจริงแล้วนี่อาจเป็นเหตุผลต้น ๆ เลยด้วยซ้ำ แต่ทั้งนี้ก็ยังมีอีกหนึ่งเหตุผลที่มีผลต่อราคาซื้อขายเช่นเดียวกันนั่นก็คือความสามารถและศักยภาพของที่ดินเปล่าในการนำมาพัฒนาในรูปแบบของการลงทุนในอนาคต
ถ้าหากว่าลูกค้าคือกลุ่มที่เข้ามากำหนดว่าจะขายให้ใคร
ทำเลที่ตั้งของที่ดินก็เป็นตัวกำหนดสิ่งที่จะขายเช่นเดียวกัน
และสิ่งเหล่านี้เองที่จะเป็นตัวบอกว่าที่ดินไหน ๆ ก็ไม่เหมือนกัน…
ที่ดินในเมือง
ถ้าพูดถึงทำเลในเมืองและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ภาพที่อยู่ในหัวก็คือพื้นที่เศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยสิ่งปลูกสร้างเพื่อการพาณิชย์ทั้งสิ้นไม่ว่าจะเป็นตึกอาคารหรือบ้านช่องที่แทรกอยู่ระหว่างตัวเมือง ซึ่งแน่นอนว่าสิ่งเหล่านี้คือข้อบ่งชี้ที่บอกว่าที่ดินเปล่าจะถูกนำไปต่อยอดในด้านใด และความต้องการของกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่อยู่ในพื้นที่มีแนวโน้มเป็นไปในทิศทางไหนมากที่สุด อย่างที่ทราบกันดีว่าที่ดินในเมืองยังคงอยู่ในความต้องการของตลาดเสมอ อย่างที่เห็นภาพชัดเจนก็เช่นว่าบ้านบนที่ดินเพียงแค่ไม่กี่ตารางวาก็ทำให้คนส่วนใหญ่กล้าที่จะควักตังค์จ่ายให้แล้ว ดังนั้นนักลงทุนส่วนใหญ่ที่เลือกจะจับที่ดินในเมืองก็มักจะมุ่งไปที่การพัฒนาเพื่อเป็นบ้านและที่อยู่อาศัยเป็นหลักเพราะถือว่าเป็นตลาดที่กว้างที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่ดิน
โดยส่วนใหญ่แล้วการเลือกลงทุนกับที่ดินทำเลในเมืองก็มักจะมุ่งเน้นไปที่สภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่กลุ่มลูกค้าจะได้รับหลังจากที่ได้ส่งต่อบ้านหรือที่ดินต่อ ยกตัวอย่างเช่น อยู่ใกล้ถนนเส้นหลัก อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า ร้านสะดวกซื้อ หรือการคมนาคมขนส่งสาธารณะก็ด้วย ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ก็สามารถหยิบยกมาเป็นส่วนหนึ่งในการเสนอขายในภายหลัง รวมถึงโอกาสในการเพิ่มราคาจากปัจจัยเหล่านี้ด้วยเช่นกัน
ส่วน ที่ดินนอกเมืองและต่างจังหวัด ก็จะมีข้อจำกัดและข้อได้เปรียบที่แตกต่างกันออกไปโดยเฉพาะเรื่องของทำเลที่ตั้งของพื้นที่ ขนาดที่ดิน และสภาพแวดล้อม ซึ่งแม้ว่าในบางพื้นที่จะไม่ใช่หมุดหลักของการลงทุนสำหรับตลาดอสังหาฯ แต่ทว่าก็ยังสร้างจุดขายเป็นของตัวเองได้ด้วยสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและโอกาสในการลงทุนในอนาคตที่มากกว่า อย่างเช่น การแบ่งที่ดินขายเนื่องจากการซื้อขายแต่ละครั้งก็มักจะเป็นการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ และเก็บที่ดินเหล่านั้นไว้เก็งกำไรในอนาคตเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น เป็นต้น แต่ทั้งนี้การพัฒนาที่ดินเปล่าก็ยังไม่หยุดอยู่เพียงแค่กับการสร้างบ้านขายหรือขายที่ดินเปล่าเท่านั้นแต่ยังรวมไปถึงการสร้างธุรกิจอื่น ๆ ร่วมด้วย ได้แก่ การทำเกษตรกรรมบนที่ดิน การทำธุรกิจที่พักอาศัย หรือเป็นธุรกิจค้าขายอื่น ๆ ที่ต่อยอดมาจากการพัฒนาที่ดินเปล่า ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินเหล่านั้นมีจุดเด่นอย่างไรบ้าง เช่น มีวิวภูเขา วิวแม่น้ำ หรือเป็นที่ราบลุ่มเหมาะสำหรับการเกษตร
ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่าแม้จะเป็นที่ดินเปล่าเหมือน ๆ กันก็ไม่ได้หมายความว่าผลลัพธ์ที่ได้จะออกมาในรูปแบบเดียวกันซึ่งสิ่งที่มีผลมากที่สุดก็มาจากปัจจัยของทำเลที่ตั้งเป็นส่วนใหญ่โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในเมืองและที่ดินที่อยู่นอกเมือง แต่ทั้งนี้การที่ที่ดินในเมืองมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินในพื้นที่อื่น ๆ ไม่ใช่สิ่งที่สามารถการันตีได้ว่าผลตอบแทนจะได้สูงตามไปด้วย เพราะสุดท้ายแล้วการเจาะตลาดไม่ถูกกลุ่ม คำนวณต้นทุนผิดพลาด ศักยภาพของที่ดินก็ไม่สามารถพาไปถึงจุดที่คาดหวังไว้ได้อยู่ดี ฉะนั้นประเด็นสำคัญจึงอยู่ที่ว่าการถามตัวเองก่อนว่าต้องการซื้อที่ดินแบบไหน จะขายอะไร และจะขายให้ใคร ซึ่งหากตอบคำถามนี้ได้ต่อให้เป็นที่ดินที่ถูกมองข้ามก็สามารถสร้างผลตอบแทนอย่างงดงามได้เช่นกัน
