นำพลังความรู้ ต่อยอดสู่หนังสือ 1 เล่ม
กรกฎาคม 25, 2024
ทำเลแบบไหนที่ใช่สำหรับการสร้างพูลวิลล่า?
เลือกทำเลแบบไหนที่เหมือนได้เลือกทั้งทรัพย์และกำไรพร้อมกันแบบครั้งเดียวจบ
การเลือกทำเลยังคงเป็นหนึ่งขั้นตอนสำคัญที่สุดสำหรับการเลือกปักหมุดการทำธุรกิจประเภทใดประเภทหนึ่งของแวดวงอสังหาริมทรัพย์เสมอ หลายคนอาจจะคุ้นเคยกับการเลือกทำเลที่ตั้งของบ้านเพื่อให้ตรงตามความต้องการของลูกค้าที่เน้นความสะดวกสบายและเข้าถึงได้ง่ายเป็นหลัก ด้วยจุดประสงค์ที่ชัดที่สุดก็คือเพื่อให้บ้านขายออกและไม่ต้องกลายมาเป็นทรัพย์ติดมือ
หากจะสร้าง พูลวิลล่า การเลือกทำเลพูลวิลล่าเองก็เหมือนกัน
แม้ว่าการดำเนินธุรกิจพูลวิลล่าจะไม่ใช่เพื่อการขายเหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แต่การปล่อยเช่าก็ยังอาศัยกลุ่มลูกค้ามาเป็นตัวขับเคลื่อนธุรกิจอยู่ดี เคยนึกภาพไหมว่าหากพูลวิลล่าที่เปรียบเสมือนบ้านหรู ๆ หนึ่งหลังจะมีค่าใช้จ่ายต่อเดือนประมาณเท่าไหร่ และหากลงทุนไปแล้วไม่มีคนเข้าพักจะเสี่ยงจมทุนมากน้อยแค่ไหน และคำถามนี้ก็เป็นจุดเริ่มต้นของคำถามที่ว่า…ทำไมต้องเลือกทำเล
พูลวิลล่าต้องเลือกทำเลอย่างไรเพื่อที่จะเข้าไปอยู่ในใจของลูกค้าได้ตั้งแต่การค้นหาครั้งแรก
เคยสังเกตไหมว่าที่พักส่วนใหญ่ที่ทำให้ระบบการจองที่พักล่มมักจะเป็นพื้นที่สำหรับการท่องเที่ยวโดยเฉพาะ ยกตัวอย่างเช่น ที่พักในโซนหัวหิน พัทยา หรือเขาใหญ่ ถ้าถามว่าที่นี่มีอะไรก็คงตอบได้ยากแต่หากถามว่าคนที่มาที่นี่ส่วนใหญ่มาเพื่ออะไรก็คงตอบได้อย่างง่ายดายมากกว่าว่าพวกเขามาเพื่อค้นหาความแตกต่างระหว่างการใช้ชีวิตปกติและการใช้ชีวิตไปกับการพักผ่อน
ฉะนั้นแล้วการเลือกพูลวิลล่าสำหรับการลงทุนจึงไม่ได้อาศัยเพียงแค่ความชอบของนักลงทุนเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมไปถึงความชอบและหมุดหมายของกลุ่มลูกค้าเองก็มีส่วนสำคัญด้วยเชนกัน และเป็นโจทย์อีกข้อหนึ่งที่จะต้องกลับมาศึกษาอย่างจริงจังแล้วว่าทำเลแบบไหนที่คนอยากไปเที่ยวมากที่สุด
ที่พักพูลวิลล่าริมทะเล
Top Search ของแหล่งท่องเที่ยวเมืองร้อนที่ติดลมบนมาตลอดคงจะเป็นที่ไหนไปไม่ได้นอกเสียจากที่พักริมทะเลทื่ถือเป็นจุดหมายปลายทางที่นักท่องเที่ยวทั้งไทยทั้งเทศต่างก็เห็นพ้องต้องกันมากที่สุดว่าในช่วงชีวิตหนึ่งจะต้องไปให้ได้ และสิ่งที่ว่านี้ก็แสดงให้เห็นแล้วว่าความน่าจะเป็นในการเลือกเข้าพักในพูลวิลล่านั้นมีอยู่เป็นจำนวนมาก และด้วยเหตุผลนี้จึงทำให้มีนักลงทุนอีกจำนวนไม่น้อยที่เข้ามาลงทุนสร้างโครงการพูลวิลล่าและขายต่อให้กับนักลงทุนรายย่อยที่ต้องการซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าอีกหลายต่อหลายโครงการ
ที่พักพูลวิลล่าวิวภูเขา
ถ้าที่พักริมทะเลคือจุดหมายปลายทางของนักท่องเที่ยวในช่วงฤดูร้อน วิวภูเขาก็คงเป็นทางเลือกอีกเส้นทางหนึ่งสำหรับคนที่ตกหลุมรักความเป็นธรรมชาติเช่นเดียวกัน คงไม่ใช่เรื่องแปลกหากจะเห็นว่าเมื่อลมหนาวมาเยี่ยมเยือนต่างคนต่างก็พากันคลิกเข้าจองห้องพักจนเต็มแทบจะทุกเว็บไซต์บนทุก ๆ แพลตฟอร์ม
ที่พักต้องอยู่ใกล้เส้นทางคมนาคมที่สะดวก
เชื่อหรือไม่ว่าต่อให้เป็นที่พักที่ดีสักแค่ไหนแต่หากตัดขัดเรื่องเส้นทางารเดินทางไปสักข้อก็คงกลายมาเป็นจุดอ่อนที่เป็นปัญหาใหญ่ให้กับธุรกิจปล่อยเช่าที่พักได้เช่นกัน ดังนั้นพูลวิลล่าส่วนใหญ่ที่จะถูกจับจองจนเต็มทุกหลังบนหน้าเว็บไซต์จึงมักจะเป็นที่พักในพื้นที่ที่สามารถเข้าถึงได้ง่ายไม่ว่าจะด้วยขนส่งสาธารณะหรือรถยนต์ส่วนตัวก็ตาม
อย่างไรก็ตามการวิเคราะห์ทำเลยังคงอยู่บนพื้นฐานความต้องการของตลาดมาเป็นอันดับแรกเสมอเพื่อให้แน่ใจว่าหลังจากที่ลงทุนไปแล้วจะสามารถรองรับลูกค้าที่จะเข้ามาพักได้ เพราะหากมองในทางตรงกันข้ามมันอาจเป็นสัญญาณที่ไม่ค่อยดีสักเท่าไหร่หากว่าลูกค้าจะต้องมาตั้งคำถามในภายหลังว่าที่พักตั้งอยู่ตรงไหนทั้ง ๆ ที่ควรจะอยู่ในทำเลที่สามารถเข้าถึงได้อย่างง่ายดายตั้งแต่แรกด้วยซ้ำ
ธุรกิจบริการก็เหมือนกับการอำนวยความสะดวกและขายความประทับใจตั้งแต่ต้นจนจบ หากสามารถตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้มากก็จะกลายมาเป็นจุดเด่นที่ช่วยยกระดับพูลวิลล่าให้เป็นที่รู้จักได้มากขึ้น และจุด ๆ นี้เองที่จะบอกว่านี่แหละคือการเลือกทำเลที่เหมือนได้เลือกทั้งทรัพย์และกำไรพร้อมกันแบบครั้งเดียวจบ
เลือกทรัพย์ สร้างพูลวิลล่ายังไงให้สร้างกำไรได้ตลอดปี
เลือกทรัพย์ให้ถูกที่ก็เหมือนเลือกจุดสร้างกำไรดี ๆ ให้กับการลงทุน
แม้ว่าการเลือกทำเลจะเป็นสิ่งที่นักลงทุนส่วนใหญ่มุ่งเน้นและให้ความสำคัญมากแค่ไหนแต่ก็ไม่มีใครที่จะสามารถการันตีได้ว่าสิ่งที่เลือกนั้นจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างที่หวังหรือเปล่า ซึ่งแน่นอนล่ะว่าจะต้องมีปัจจัยอื่น ๆ ที่สำคัญไม่แพ้กันเข้ามาเป็นส่วนประกอบซึ่งก็คือรูปแบบของทรัพย์หรือลักษณะของพูลวิลล่าเอง
อย่าเพิ่งบอกล่ะว่าที่พักไหน ๆ ก็เหมือนกัน
เพราะอย่างที่เห็นว่าแม้จะเป็นช่วง High Season หรือช่วงพีคของฤดูกาลท่องเที่ยวก็ยังมีที่พักอีกหลายต่อหลายที่ที่ยังมีห้องว่างอีกเป็นแถบทั้งที่ควรจะถูกจับจองทั้งหมดแล้วแท้ ๆ เมื่อเทียบกับที่พักอื่น ๆ ที่อยู่ในละแวกหรือทำเลเดียวกัน
แล้วเพราะอะไรล่ะถึงทำให้ที่พักเหล่านั้นไม่ได้ถูกเลือก
บ้างก็คงบอกว่าราคาแพงมากจนเกินไป หรือบ้างก็คงบอกว่าเป็นเพราะถูกแย่งลูกค้าจากที่อื่นที่มีจุดขายที่ดีกว่า ซึ่งที่กล่าวมานี้ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าไม่ใช่เรื่องจริง แต่ทั้งนี้ก็ยังมีอีกหนึ่งสาเหตุสำคัญที่อาจส่งผลมาจากตัวทรัพย์เองไม่ได้ดึงดูดหรือตรงตามความต้องการของลูกค้าตั้งแต่แรก
แล้วจะเลือกทรัพย์แบบไหนเพื่อให้ได้กำไรอย่างที่ต้องการ
ขนาดที่พักคือตัวกำหนดกลุ่มเป้าหมาย
การเลือกขนาดที่พักก็เหมือนกับการกำหนดกลุ่มเป้าหมายไปในตัว พูลวิลล่าแม้จะมีรูปแบบคล้าย ๆ กันแต่ไม่ได้หมายความว่าทั้งหมดนั้นจะต้องรองรับกลุ่มลูกค้าได้ทุกกลุ่ม เพราะโดยส่วนใหญ่แล้วลูกค้าของพูลวิลล่ามักจะเป็นนักท่องที่ยวกลุ่มใหญ่ที่มากันเป็นครอบครัวหรือเป็นกลุ่มเพื่อนที่มีอย่างน้อย ๆ ก็ไม่ต่ำกว่า 5-10 คน ดังนั้นนักลงทุนที่เป็นเจ้าของห้องพักพูลวิลล่าจะต้องทำความเข้าใจก่อนว่าพูลวิลล่าที่อยู่ในมือหรือกำลังตัดสินใจที่จะซื้อมมาปล่อยเช่านั้นสามารถรองรับผู้เข้าพักได้มากน้อยแค่ไหน หรือมีข้อจำกัดในเรื่องใดบ้าง เพราะอย่างน้อย ๆ ก็ต้องเข้าใจแล้วว่าบ้านหนึ่งหลังสามารถเข้าพักได้มากที่สุดกี่คน
ราคาซื้อเข้าต้องสมดุลกับค่าตอบแทนที่จะได้รับ
อย่างที่ทราบกันดีว่าพูลวิลล่ามีราคาสูงโดยเฉพาะในพื้นที่ซึ่งเป็นจุดมุ่งหมายหลักของกลุ่มนักท่องเที่ยว บ้างก็มีราคาตั้งแต่เจ็ดหลักปลาย ๆ ไปจนถึงแปดหลักต้น ๆ แต่นักลงทุนอีกหลายคนก็พร้อมจะทุ่มหมดหน้าตักเพียงเพราะเห็นค่าเปอร์เซ็นต์ของผลตอบแทนที่ล่อตาล่อใจ และคิดว่าใช้เวลากินค่าเช่าแค่ไม่กี่ปีก็สามารถคืนทุนได้แล้ว แต่…ธุรกิจบริการก็เหมือนกับการเล่นทั้งกับความต้องการของลูกค้าและช่วงเวลาไปพร้อม ๆ กัน ในบางช่วงของปีอาจจะพบว่าเป็นช่วงพีคที่สุดเพราะอยู่ในช่วงสำหรับการท่องเที่ยวซึ่งทำให้ผู้คนต่างก็มองหาที่พักกันให้วุ่น ในขณะที่บางช่วงอาจจะต้องกลับมานั่งถามตัวเองว่าจะเอายังไงต่อเมื่อลูกค้าที่เคยมีหายไปหมดแล้ว อย่างนี้จะรู้ได้อย่างไรว่าผลตอบแทนที่ได้จะคืนทุนได้แค่ในระยะเวลาสั้น ๆ จริงหรือเปล่า
ฉะนั้นเรื่องกลไกราคาของธุรกิจที่พักจึงไม่สามารถที่จะยึดราคาใดราคาหนึ่งแล้วนำมาใช้ตลอดทั้งปีได้เหมือนกับธุรกิจอื่น ๆ เพราะหากซื้อเข้าในราคาสูง ๆ เพื่อนำมาปล่อยเช่าในราคาที่สูงกว่าในช่วงที่คนออกไปเที่ยวน้อยลงหรือไม่ใช่ช่วงเวลาของการเก็บเกี่ยวสำหรับผู้ประกอบการ จากที่จะได้กำไรเพียงเล็กน้อยอาจจะกลายเป็นว่าแทบจะไม่ได้อะไรเลยเพราะตั้งราคาที่สูงจนเกินไป
การออกแบบตกแต่งต้องทันสมัยและสะดุดตา
เชื่อว่าสิ่งที่ดึงดูดตัวนักลงทุนให้หันมาลงทุนกับพูลวิลล่าหรือแม้แต่ความรู้สึกแรกของลูกค้าก่อนที่จะตัดสินใจจองที่พักสักแห่ง ส่วนหนึ่งก็คงมาจากรูปแบบและภาพลักษณ์ของที่พักเป็นส่วนใหญ่ ทั้งดีไซน์การตกแต่งทั้งภายนอกภายใน รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ โดยเฉพาะสระว่ายน้ำที่ถือเป็นจุดเด่นที่สุดของพูลวิลล่า
ในปัจจุบันถ้าถามว่าพูลวิลล่าแบบไหนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดก็คงไม่สามารถระบุเจาะจงได้อย่างแน่ชัดแต่ที่แน่ ๆ คือบ้านพักสไตล์นอร์ดิกเองกลับเริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้นจากตลาดของเจ้าของโครงการที่กำลังสร้างบ้านพักใหม่ ๆ ขึ้นมาเพื่อขายต่อให้กับกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งความเป็นนอร์ดิกก็จะมีความคล้ายคลึงทั้งแบบโมเดิร์นและความมินิมอลเข้าไปอย่างลงตัว ซึ่งเมื่อมองภาพลักษณ์โดยรวมก็จะเห็นว่ามีทั้งความหรูหราและความเรียบง่ายในบ้านหลังเดียว
สุดท้ายแล้วเมื่อนำองค์ประกอบดังกล่าวมาบวกกับเข้ากับทำเลซึ่งเป็นที่นิยมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริการอย่างพูลวิลล่าแล้วอาจกลายเป็นความลงตัวหรือมีความสามารถในการตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้เป็นอย่างดีมากขึ้น และสิ่งที่ว่านี้ก็จะเป็นตัวการันตีผลกำไรในอนาคตว่าอย่างน้อย ๆ ก็ต้องอยู่ในความต้องการของลูกค้าไม่กลุ่มใดก็กลุ่มหนึ่งอย่างแน่นอน
คลังความรู้อสังหาฯ
อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024