เเบ่งที่ดินเเบบไหน ถึงเข้าข่ายจัดสรร

ต้องแบ่งขายที่ดินแปลงย่อยกี่แปลงถึงจะเรียกได้ว่าเข้าข่ายเป็นที่ดินจัดสรร

อาจจะเป็นเรื่องที่คุ้นหูกันมามากพอสมควรสำหรับแวดวงของคนที่ทำอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นคนทำบ้านหรือคนที่ทำที่ดินแบ่งขายก็ตาม ว่ากันว่าสิ่งที่เป็นหนึ่งในความฝันของใครหลาย ๆ คนก็คือการได้เป็นเจ้าของโครงการใหญ่ ๆ เป็นหลักสิบหลักร้อยแปลง แต่ทว่าในความฝันเหล่านั้นทุกคนต่างก็รู้ดีว่าหากต้องแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงย่อยเยอะขนาดนั้นคงไม่พ้นจะต้องเข้าข่ายเป็นที่ดินจัดสรรแน่ ๆ

แล้วที่ดินจัดสรรหรือการจัดสรรที่ดินคืออะไร?

การจัดสรรที่ดินก็คือการแบ่งที่ดินแปลงหนึ่งหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกันออกเป็นที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปโดยได้รับผลตอบแทนกลับมาในรูปแบบของทรัพย์สินหรือผลประโยชน์ และให้รวมถึงการที่เคยแบ่งที่ดินแปลงย่อยเอาไว้ไม่ถึง 10 แปลงและต่อมาได้ทำการแบ่งที่ดินเพิ่มเติมภายในระยะเวลา 3 ปี เมื่อรวมกับแปลงที่แบ่งไว้ก่อนหน้านี้มีจำนวนมากกว่า 10 แปลงขึ้นไปด้วย ทั้งนี้การแบ่งที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าจะเพื่อการจำหน่ายในรูปแบบของที่อยู่อาศัย เพื่อการค้าขาย หรือเพื่อการดำเนินธุรกิจอุตสาหกรรม ให้นับว่าเป็นการจัดสรรที่ดินเช่นกัน ฉะนั้นเพียงแค่คิดว่าอยากแบ่งที่ดินมากกว่า 10 แปลงก็จะถูกนับว่าเป็นการจัดสรรที่ดินแล้วนั่นเอง

การจัดสรรที่ดินนับว่าเป็นหนึ่งในข้อกำหนดของกฎหมายตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. ๒๕๔๓ เมื่อต้องทำการจัดสรรที่ดินให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับที่ถูกต้องตามกฎหมายจะต้องทำการขออนุญาตโดยยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาประจำท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมเอกสารหลักฐาน ดังต่อไปนี้

โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตการจัดสรรที่ดินเป็นผู้มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ดินนั้นต้องปลอดจากบุริมสิทธิใด ๆ ยกเว้นแต่บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ในกรณีขอทำการจัดสรรที่ดินที่มีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือติดจำนอง ให้แสดงหนังสือบันทึกการยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองพร้อมระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับจากที่ดินแปลงย่อยในแต่ละแปลง และต้องระบุด้วยว่าที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคหรือพื้นที่ส่วนกลางจะต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว
แผนผังแสดงที่ดินแปลงย่อยที่ต้องการทำการจัดสรรที่ดินและเนื้อที่ทั้งหมดโดยประมาณ
ขั้นตอนการดำเนินการปรับปรุงพื้นที่ดินที่ขอทำการจัดสรร การจัดให้มีพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภค โดยจะต้องแสดงแผนผังและรายละเอียดงบประมาณในการก่อสร้างและกำหนดระยะเวลาที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ
แผนงาน โครงการ และระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
ขั้นตอนการดำเนินการ การจำหน่ายที่ดินจัดสรร และการชำระราคาหรือค่าตอบแทนที่ผู้จัดสรรที่ดินจะได้รับ
ภาระผูกพันต่าง ๆ ที่บุคคลอื่นมีส่วนได้เสียเกี่ยวกับพื้นที่และที่ดินที่ขอจัดสรรนั้น
แบบสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร
ที่ตั้งสำนักงานของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
ชื่อธนาคารหรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ซึ่งจะเป็นผู้ค้ำประกันการจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ รวมถึงการปรับปรุงที่ดิน การค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

อย่างไรก็ตาม การแบ่งที่ดินมากกว่า 10 แปลงยังไม่ถือเป็นจัดสรรที่ดินที่ถูกต้องเสียทั้งหมด แต่อาจจะเรียกว่าเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเสียมากกว่าเพราะนอกจากนี้ก็ยังมีข้อกำหนดอื่น ๆ ที่เข้ามาเกี่ยวข้องกับการแบ่งแยกที่ดินด้วย โดยเฉพาะเรื่องของขนาดโครงการที่จะส่งผลต่อการจัดสรรพื้นที่สาธารณประโยชน์

การจัดสรรที่ดินขนาดเล็กพิเศษ

การจัดสรรที่ดินในรูปแบบนี้เป็นการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 32 แปลง จากที่ดินแปลงใหญ่ที่มีขนาดไม่เกิน 2 ไร่ สำหรับพื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานครหรือเขตเทศบาล หรือมีแปลงย่อยไม่เกิน 40 แปลง จากที่ดินแปลงใหญ่ที่มีขนาดไม่เกิน 4 ไร่ ในพื้นที่เขตอำนาจขององค์การบริหารส่วนตำบล โดยมีข้อกำหนดว่าการแบ่งแยกที่ดินจะต้องมีการจัดสรรทางสาธารณะไม่ต่ำกว่า 8 เมตร โดยคิดเป็นพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

การจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก

การแบ่งที่ดินจัดสรรขนาดเล็กนี้จะเป็นการแบ่งที่ดินที่มีขนาดแปลงใหญ่กว่าการจัดสรรที่ดินเล็กพิเศษ โดยมีข้อกำหนดไว้ว่าจะต้องแบ่งที่ดินไม่ต่ำกว่า 99 แปลง จากพื้นที่ไม่เกิน 19 ไร่ และต้องมีพื้นที่สำหรับทางสาธารณะไม่ต่ำกว่า 8 เมตร โดยคิดเป็นพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร เช่นเดียวกัน

การจัดสรรที่ดินขนาดกลาง

การจัดสรรที่ดินขนาดกลางเป็นการแบ่งพื้นที่จัดสรรที่เห็นกันได้ทั่วไป ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินของโครงการบ้านจัดสรรในย่านปริมณฑลหรือเขตรอบนอกเมือง โดยจะมีการแบ่งตั้งแต่ 100 – 499 แปลงย่อย จากที่ดินแปลงใหญ่ที่มีขนาดตั้งแต่ 19-100 ไร่ ซึ่งเมื่อการจัดสรรมีขนาดแปลงย่อยเพิ่มมากขึ้นก็เท่ากับว่าจะต้องขยายทางสาธารณะเพิ่มขึ้นอีก ถนนหลักต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 16 เมตร แบ่งเป็นพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และหากเป็นถนนซอยย่อยในโครงการจะต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และนับเป็นพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

หรือหากแบ่งประมาณ 100 – 299 แปลงย่อย ในกรณีที่มีขนาดที่ดินแปลงใหญ่ตั้งแต่ 19 – 50 ไร่ จะต้องขยายทางสาธารณะถนนหลักให้มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร แบ่งเป็นทางจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และหากเป็นถนนซอยย่อยในโครงการจะต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และมีพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

ที่ดินจัดสรรขนาดใหญ่

การแบ่งที่ดินรูปแบบนี้อาจจะเป็นเรื่องที่อยู่เหนือความสามารถของใครหลาย ๆ คนแต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าคงเป็นหนึ่งในความใฝ่ฝันเช่นเดียวกัน แน่นอนล่ะว่าเมื่อที่ดินจัดสรรขนาดใหญ่ก็ต้องมาพร้อมกับข้อกำหนดที่มากขึ้นกว่าการจัดสรรแปลงย่อยที่มีขนาดเล็กกว่า เพราะการแบ่งที่ดินจัดสรรขนาดใหญ่มักเป็นการแบ่งตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป จากที่ดินแปลงใหญ่ที่มีขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ไร่ ซึ่งจะต้องขยายทางสาธารณะถนนหลักให้มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 18 เมตร แบ่งเป็นพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และหากเป็นถนนซอยย่อยในโครงการจะต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8 เมตร และนับเป็นพื้นที่สำหรับการจราจรไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และที่สำคัญต้องมีการรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย

หลังจากเจ้าของที่ดินได้ทำการยื่นคำร้องเพื่อขอจัดสรรที่ดินแล้ว คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะดำเนินการตามขั้นตอน ดังนี้

คณะกรรมการจะดำเนินการพิจารณาแผนผัง รูปแบบโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน ซึ่งจะแล้วเสร็จภายใน 45 วัน นับตั้งแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานจังหวัดสาขาได้รับคำขอ ถ้าคณะกรรมการไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้โดยไม่มีเหตุผลสมควรให้ถือว่ามีความเห็นชอบต่อแผนผัง โครงการ และวิธีการจัดสรรที่ดินนั้นแล้ว
ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือมีคำสั่งไม่อนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางภายในระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันที่ทราบคำสั่ง
การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการจะทำการออกใบอนุญาตภายใน 7 วัน นับตั้งแต่วันที่คณะกรรมการให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรรที่ดิน หรือวันที่คณะกรรมการกลางให้ความเห็นชอบให้ทำการจัดสรร ในกรณีที่มีการอุทธรณ์
เมื่อทำการจัดสรรที่ดินตามแผนผังที่ได้ทำการขออนุญาตแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากที่ดินที่ขออนุญาตทำการจัดสรรมีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือมีการจำนองติดอยู่ เมื่อได้ออกหนังสือโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์บนที่ดินที่แบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อยแล้ว จะต้องทำการแจ้งให้เจ้าหน้าที่จดแจ้งบุริมสิทธิหรือการจำนองนั้นในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ทุกฉบับ พร้อมทั้งระยุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับการชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยในแต่ละแปลงด้วย และให้ถือว่าที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือประกันหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ และให้ที่ดินสาธารณูปโภคหรือพื้นที่ที่เป็นสาธารณะไม่เป็นบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และภาระการจำนองกับเจ้าหนี้

ถ้าพูดถึงการจัดสรรและขออนุญาตจัดสรรคงจะถูกมองไปว่าเป็นเพียงเรื่องของคนที่ทำบ้านบ้านขายโครงการใหญ่ ๆ เท่านั้น ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วหมายถึงการแบ่งขายอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็นบ้าน หรือที่ดินเปล่าก็ตาม เมื่อไหร่ที่ทำการแบ่งขายเกินกว่าที่กำหนดหรือเข้าข่ายจัดสรรแต่ไม่ได้ทำการจัดสรร จะถือว่าเป็นการซื้อขายที่ไม่เป็นไปตามที่กำหนดและอาจจะตามมาพร้อม ๆ กับปัญหาที่ว่าไม่สามารถแบ่งแปลงที่ดินขายได้ในภายหลัง ฉะนั้นแล้วหากเลือกได้คงไม่มีใครอยากกลับแก้ไขปัญหาบ่อย ๆ สู้ทำให้ถูกเสียแต่แรกยังดีกว่าเพราะเมื่อลงทุนลงแรงไปแล้วคงไม่มีนักลงทุนคนไหนที่อยากจะหยุดชะงักลงกลางทางหรอกจริงไหม