บางทีความเเตกต่างก็มาจากความใส่ใจ

คุณต้อ หรือคุณศักดิ์ดา ตาทิพย์ เจ้าของโครงการ High Life พูลวิลล่าเขาค้อ แรกเริ่มเดิมทีไม่ได้สนใจ หรือแม้แต่คิดที่จะเปิดโครงการพูลวิลล่าเสียด้วยซ้ำ แต่เพราะเมื่อเปิดโครงการบ้านจัดสรรและเริ่มมีลูกค้าซึ่งต่อมากลายเป็นลูกบ้าน (และได้กลายเป็นคู่ค้ากันในภายหลัง) เข้ามาอาศัยอยู่ในโครงการ คุณต้อสังเกตเห็นว่าส่วนใหญ่ลูกบ้านเป็นคนต่างจังหวัด ซื้อบ้านไว้เพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศและจะมาอยู่จริง ๆ เพียงปีละไม่เกินสามครั้งเท่านั้น บ้านที่เคยสวยงาม เรียบร้อย และสะอาดสะอ้าน หากปล่อยทิ้งไว้นานโดยไม่มีคนคอยดูแลก็สามารถกลายสภาพคล้ายบ้านร้าง ทรุดโทรมและผุพังไปตามเวลา คุณต้อในฐานะที่ควบคุมดูแลทั้งโครงการและมีโอกาสได้ทำความรู้จักกับลูกบ้านโดยตรงไม่อยากให้ลูกบ้านต้องเสียผลประโยชน์ไม่ว่าทางใดก็ทางหนึ่ง จึงตัดสินใจเอ่ยปาก เสนอความคิดที่ตอนแรกก็ไม่มั่นใจว่าจะทำได้แล้วรอด หรือทำได้แต่เจ๊งกันแน่ออกไป

pool villa

ความคิดที่ว่า ก็คือการปล่อยบ้านให้คนอื่นเช่าอยู่อาศัยนั่นเอง

แน่นอนว่าแค่การเสนอความคิดหรือไอเดียใหม่ ๆ ใครก็ทำได้ แต่เมื่อออกปากแล้ว คุณต้อคิดว่าหากไม่เกิดรายได้และออกผลเป็นกำไร สิ่งที่คิดอยู่ในหัว ก็ลอยล่องอยู่แค่ในหัวเท่านั้น สิ่งถัดมาที่ต้องทำจึงเป็นการวางแผนและทำการวิเคราะห์กลุ่มตลาด มองหาความเป็นไปได้และส่งมอบความเชื่อใจแก่ลูกบ้าน เนื่องจากความรู้ทางการตลาดแทบเป็นศูนย์ ลูกบ้านที่ชอบแนวคิดการปล่อยบ้านให้เช่าจึงมอบให้คุณต้อจัดการเรื่องนี้ แน่นอนว่าในช่วงแรกคุณต้อเองก็เคยคิดจะหานายหน้าหรือนักการตลาดมาเป็นผู้ช่วย แต่เมื่อลองเปรียบเทียบระหว่างผลประโยชน์และรายจ่ายที่ต้องแบกรับไว้ คุณต้อเลยคิดว่ารับดูแลเอง เอาตัวเองเข้าไปเป็นหุ้นส่วนกับลูกบ้านน่าจะเป็นโอกาศที่ดีในการเรียนรู้และต่อยอดธุรกิจไปสู่อีกระดับหนึ่งได้ไม่มากก็น้อย

นั่นคือจุดเริ่มต้นซึ่งทำให้เกิดการพบเจอกับสิ่งที่ใช่ระหว่างทาง

ระหว่างที่ต้องทำการตลาดหรือหาคนที่จะมาเช่าบ้านเพื่อยู่พักชั่วคราว คุณต้อไม่ได้นั่งเทียนถามทางแต่กลับลงสนามและเอาตัวเองเข้าไปอยู่ในกลุ่มเฟสบุ๊คซึ่งคุณต้อพบว่าคนที่ต้องการบ้านพัก ไม่ว่าจะเพื่อการสังสรรค์หรือพักผ่อนหย่อนใจและมาเป็นกลุ่มใหญ่ระหว่าง 8-10 คนส่วนมากจะตามหากันในกลุ่มเฟสบุ๊คซึ่งมีทั้งฝ่ายเสนอที่พักและฝ่ายต้องการหาที่พักเข้ามาแลกเปลี่ยนข้อมูลกันอย่างครึกครื้น คุณต้อกดเข้ากลุ่มที่พักเขาค้อ หนึ่งคือเพื่อหาลูกค้า สองคือเพื่อสำรวจตลาด และต้องแปลกใจที่พบว่าโพสต์ที่ถามหาที่พักบนเขาค้อไม่ถึงหนึ่งชั่วโมงกลับมีตัวเลขแสดงการตอบกลับกว่าสองร้อยครั้ง นับว่าเป็นการแข่งขันทางการตลาดที่สูงจนน่ากลัว อย่างไรก็ตาม คุณต้อสังเกตเห็นโพสต์หนึ่งซึ่งโพสต์ไว้หลายชั่วโมงและข้ามไปเป็นวัน แต่กลับมีคนมาตอบในช่องความคิดเห็นน้อยมาก และเมื่อลองดูเนื้อหาในโพสต์ ก็เป็นเพียงข้อความตั้งคำถามถึงที่พักบนเขาค้อสำหรับมากันเป็นกลุ่มธรรมดาทั่วไป แต่เงื่อนไขที่เพิ่มเข้ามาก็คือต้องมีสระว่ายน้ำอยู่ด้วย

ยอมรับเถอะครับ หากพูดถึงพูลวิลล่า ร้อยทั้งร้อยต้องคิดถึงบ้านพักที่มีสระว่ายน้ำติดริมทะเล อย่างพัทยาหรือในจังหวัดที่มีพื้นที่ติดทะเลอยู่ ไปทะเลก็เพื่อว่ายน้ำ คุณขับรถขึ้นมาแถมอีสานหรือเลยไปทางเหนือก็เพื่อตามหาอากาศหนาวและไอหมอก ใครจะอยากมาว่ายน้ำบนเขากันบ้าง?

แต่มีน้อยใช่ว่าจะไม่มี สิ่งที่คุณต้อเห็นไม่ใช่การเลื่อนผ่านโพสต์และมองว่านี่คือกลุ่มลูกค้าที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย แต่กลับมองว่านี่คือโอกาส

โอกาสที่ยังไม่มีใครกระโดดคว้าไว้ และเพราะมีประสบการณ์จากการปล่อยเช่าบ้านอยู่เป็นทุนเดิม คุณต้อเลยจับส่วนนั้นมาต่อส่วนนี้ จนเกิดเป็นแนวคิดโครงการพูลวิลล่าบนเขาค้อเพื่อการลงทุนขึ้นมานั่นเอง

pool villa

เมื่อแนวคิดมา สิ่งที่ต้องทำถัดมาก็คือวางแผนโดยคอนเซ็ปต์ที่คุณต้อยังคงรักษามาตลอดตั้งแต่การทำบ้านจัดสรรขายมีอยู่สองประการ นั่นคือ

  • ความพึงพอใจของลูกค้า
  • รายได้ของเจ้าของบ้าน

เท่ากับว่าคุณต้อต้องดึงดูดกลุ่มเป้าหมายสองกลุ่มหลัก ๆ นั่นคือ กลุ่มเป้าหมายที่มีโอกาสเป็นนักลงทุน และกลุ่มเป้าหมายที่มีโอกาสจะเข้าพักบ้านพูลวิลล่านั่นเอง

สำหรับกลุ่มนักลงทุน คุณต้อเลือกวิธีการคุยด้วยกระดาษและตัวเลข โดยจากโครงการแรกที่ทำสำเร็จไป คุณต้อสามารถประมาณการณ์ได้ว่าบ้านลักษณะนี้จะขายได้คืนละเท่าไหร่ ซึ่งหากอ้างอิงจากอัตราการท่องเที่ยวเขาค้อ จะแบ่งได้สามช่วงราคาตามฤดูกาล นั่นคือ ระหว่างเดือนตุลาคมถึงมกราคม (high season) กุมภาพันธ์ถึงพฤษภาคม (Low season) และมิถุนายนถึงกันยายน (moderate season) คุณต้อชี้แจงโดยใช้ตัวเลขต่ำสุดในการอธิบายและยึดเอาอัตรากำไรที่ลูกค้าต้องการเป็นตัวตั้งหักลบด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้น 

ยกตัวอย่างเช่น หากลูกค้าต้องการกำไร 7% ต่อปีหากขายให้ในราคา 6 ล้าน เท่ากับต้องทำกำไรให้ได้อย่างน้อย 420,000 บาท ซึ่งจำนวนวันที่ขายได้ผกผันกันไปตามฤดูกาล คุณต้อเสนอว่าช่วง High season จะขายให้ได้ 10 วัน (4*10 = 40 วัน) ช่วง moderate และ low season รวมกัน 20 วัน (4*20 = 60 วัน) ตามลำดับ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่น้อยมากและทำได้อยู่แล้ว เมื่อหักลบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมทั้งค่าดูแล ค่าบริการ ฯลฯ วันละประมาณเจ็ดพันบาท ทำแย่แค่ไหนก็ได้กำไร เมื่อทำให้ลูกค้าเห็นภาพและโอกาสความเป็นไปได้ ร้อยทั้งร้อยก็ยอมเซ็นชื่อในใบสัญญาซื้อขายทั้งนั้น

pool villa

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระมัดระวัง ไม่ว่าจะในกรณีสร้างพูลวิลล่าหรือบ้านจัดสรร ก็คือการออกแบบให้ตรงกับวัตถุประสงค์และการตั้งราคาขาย

การออกแบบให้ตรงกับลักษณะของกลุ่มเป้าหมาย ยึดกลูกค้าเป็นหลักต้นในการออกแบบ ไม่ว่าจะเป็นช่วงอายุ เพศ สถานะทางการเงิน สถานภาพครอบครัว ฯลฯ โดยคุณต้อมองกลุ่มเป้าหมายที่จะมาพักบ้านพักพูลวิลล่าบนเขาค้อคือกลุ่มใหญ่ที่กันเป็นครอบครัวเพื่อหาเวลาพักผ่อนหย่อนใจ และกลุ่มเพื่อนที่ต้องการปาร์ตี้สังสรรค์ โดยจะมากันทีละประมาณ 8-10 คน แน่นอนว่านอกจากต้องมีห้องนอนให้ครบ ห้องน้ำให้พอ และสระน้ำที่เป็นมาตรฐานแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้ก็คือกิจกรรมที่สามารถทำร่วมกันได้ และจากการสังเกตกลุ่มลูกค้าที่มาเข้าพัก น่าแปลกที่ส่วนใหญ่ต่างใช้เวลาร่วมกันในห้องครัว

pool villa

“ตอนแรกที่สร้างบ้านพูลวิลล่า ผมยึดตัวเองเป็นหลักตอนที่ออกแบบครัวก็เลยเอาแค่พอทำอาหารง่าย ๆ ได้ก็โอเคแล้ว เพราะยังไงถ้าไม่ออกไปหาร้านทานอาหารตอนเย็น ก็ซื้อเตรียมจากข้างนอกเข้ามาอยู่ดี”

ปรากฏว่าสิ่งที่คุณต้อทำนายไว้ดันผิดคาด กลุ่มเป้าหมายที่มาต่างขนวัตถุดิบเตรียมกันมาเป็นคันรถ แต่เดิมที่คิดว่าให้พื้นที่ครัวเพียงเล็กน้อย ก็ต้องปรับโครงสร้าง มีครัวเสริมไว้ด้านนอกเพื่อให้ประกอบอาหารกันได้เต็มที่

“อย่าลืมว่าคติของผมอีกข้อคือความพึงพอใจของลูกค้าหรือก็คือต้องตอบสนองต่อความคาดหวังของลูกค้าให้ได้ อย่างไรก็ตามคนเรามีความคาดหวังไม่เหมือนกัน น้อยบ้างสูงบ้างสลับกันไป แตไม่มีใครที่ไม่มีความคาดหวังอยู่ในใจหรอกครับ”

การจะตอบสนองต่อความคาดหวังอย่างเท่าเทียมกันนั้นแทบจะเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้ คุณต้อจึงแก้เกมนี้ด้วยการโยนกลยุทธ์อย่าง “การลดความคาดหวัง” ลงไปบนกระดาน

การลดความคาดหวัง หรือพูดง่าย ๆ ก็คือการทำให้ลูกค้ามีความคาดหวังน้อยที่สุดเพื่อที่เมื่อพบเจอกับสิ่งไม่คาดฝันจะเกิดการเติมเต็มและทำให้เกิดความพึงพอใจตามมานั่นเอง ยกตัวอย่างเช่นในกรณีของคุณต้อ ลูกค้ากลุ่มหนึ่งได้ทักเข้ามาสอบถามถึงบริการอาหารเช้าว่าทางที่พักมีจัดเตรียมไว้หรือไม่ คุณต้อตอบกลับไปเต็มเสียงว่า “ไม่มีครับ” แต่สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อลูกค้ามาถึงที่พักก็คือการพบว่ามีข้าวสาร ไข่ไก่ นม ขนมปัง และอื่น ๆ เตรียมพร้อมไว้เสร็จสรรพ และเมื่อถามว่ามีค่าบริการหรือไม่ คุณต้อก็ตอบกลับไปเต็มเสียงอีกเช่นกันว่า “ไม่มีครับ”

เมื่อความไม่คาดหวังเจอเข้ากับสิ่งไม่คาดฝัน ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นก็คือความพึงพอใจนั่นเอง

เพราะคุณต้อเชื่อว่าส่วนหนึ่งที่ทำให้ที่พักอยู่รอดก็คือการรีวิวจากลูกค้า หากในตอนแรกคุณต้อตอบไปว่ามีอาหารเช้าเตรียมให้ ลูกค้าจะเกิดความคาดหวังและเริ่มถามหาสิ่งต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นประเภทของอาหารเช้า ปริมาณของอาหารที่เพียงพอต่อจำนวนคน ซึ่งหากรสชาติของอาหารไม่ถูกปาก หรือเตรียมมาไม่พอกับผู้เข้าพัก สิ่งที่จะตามมาก็คือรีวิวที่อาจน้อยกว่าหนึ่งดาว และคำบรรยายที่ยาวเกินหนึ่งกิโลนั่นเอง

ไม่เพียงการเตรียมอาหารเช้า แต่ในเรื่องอื่น ๆ คุณต้อเองก็เตรียมพร้อมไว้เช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นการบริการฝากให้แม่บ้านซื้อของจากร้านใกล้เคียง (คุณต้อจะตั้งโครงการให้อยู่ไม่ห่างจากเซเว่นหรือร้านขายของชำเกิน 2 กิโลเมตร) การรับรองผู้เข้าพักที่เกินจำนวน โดยปกติแล้วจะเตรียมบ้านพักไว้สำหรับ 8-10 คน อย่างไรก็ตาม หากผู้เข้าพักมาเกิน คุณต้อจะจัดการด้วยวิธีการบอกว่าสามารถเข้าพักได้ แต่อาจต้องขอให้เตรียมของและอุปกรณ์ที่จำเป็นมาด้วยตัวเอง โดยหากผู้เข้าพักลืมหรือเตรียมมาไม่ครบ คุณต้อก็มีเตรียมพร้อมไว้โดยไม่คิดค่าบริการเพิ่มเติม และหากครอบครัวไหนมีเด็กเข้าพัก ก็จะให้แม่บ้านเดินไปบอกเป็นการส่วนตัวว่ามีบริการเสื้อชูชีพให้ แน่นอนว่าไม่มีค่าบริการเช่นเคย

ทั้งหมดทั้งมวลนี้ ทำไปเพื่อเป้าหมายเดียว นั่นก็คือเพื่อความพึงพอใจของลูกค้านั่นเอง

คลังความรู้อสังหาฯ

Scroll to Top