![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/08/กลุ่มเป้าหมายของผู้ทำงานวิจัย-01-768x768.png)
อย่าปิดช่องทางการสร้างผลตอบแทนเพียงเพราะเห็นว่าเป็นที่ดินตาบอด
หลายคนอาจจะเคยพบเจอมาบ้างกับที่ดินทำเลดีหรือที่ดินแปลงใหญ่ที่ถูกปล่อยทิ้งร้างท่ามกลางตึกรามบ้านช่องหรือถูกที่ดินแปลงอื่นขนาบข้างทั้งซ้ายขวาหน้าหลังจนมองไม่เห็นหนทางที่จะเข้าออกสู่พื้นที่สาธารณะหรือท้องถนนได้ หากพูดตามภาษาปากที่ดินรูปแบบนี้จะเป็นที่รู้จักในชื่อ “ที่ดินตาบอด” แม้ว่าที่ดินบางแปลงจะอยู่บนพื้นที่ทำเลดีขนาดไหนแต่ก็ยากที่จะขายออกหรือได้ราคาดีเพราะถูกปิดกั้นเอาไว้ทุกทาง ยกเว้นเสียแต่ว่าเจ้าของที่ดินที่อยู่ด้านหน้าจะเป็นคนซื้อเพื่อขยายพื้นที่เสียเอง ซึ่งในขณะเดียวกันนี้ก็เป็นจุดเริ่มต้นทางความคิดของใครหลาย ๆ คนที่เลือกจะมองข้ามที่ดินแปลงนั้นตั้งแต่แรกเพียงเพราะคิดว่าต่อให้ซื้อมาแล้วก็ไม่สร้างผลกำไรอยู่ดี
แต่ในความเป็นจริงแล้วที่ดินตาบอดไม่สามารถสร้างผลประโยชน์อื่น ๆ ได้จริงหรือ?
เมื่อทางเลือกในการทำประโยชน์มีน้อยลงเจ้าของที่ดินตาบอดหลายคนจึงยอมขายขาดกับนายทุนคนอื่น ๆ ในราคาถูกกว่าที่ควรจะเป็นดีกว่าปล่อยไว้แล้วไม่เกิดประโยชน์กับตัวเอง ทว่านักลงทุนอีกหลายคนก็โบกมือลาไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะคิดว่าคนอื่นไม่ซื้อแล้วเราจะซื้อมาให้เป็นทรัพย์ติดมือไปทำไม
เอาล่ะ…หากว่าตอนนี้กำลังมีที่ดินสักแปลงที่กำลังหมายตาเอาไว้อยู่แต่ดันเป็นที่ดินตาบอดแล้วกำลังจะเปลี่ยนใจหันไปหาที่ดินแปลงใหม่ที่ดีกว่า ก่อนอื่นเลยรู้หรือไม่ว่ายังมีสิทธิทางกฎหมายที่ครอบคลุมเรื่องของที่ดินตาบอดซึ่งสามารถหาทางออกให้กับที่ดินแปลงนั้นได้โดยไม่จำเป็นต้องขอแบ่งซื้อที่ดินจากแปลงรอบนอกหรือการจ่ายค่าตอบแทนมูลค่าสูงเพื่อซื้อทางเข้าออกให้กับที่ดินของตัวเองเพราะในทางกฎหมายแล้วเจ้าของที่ดินตาบอดสามารถสร้างเส้นทางออกสู่พื้นที่สาธารณะได้ด้วยการขอ “ทางจำเป็น”
ทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเอาไว้ในมาตรา 1349 โดยสรุปใจความได้ว่า ผู้เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดที่ถูกที่ดินแปลงอื่น ๆ ปิดทางออกไว้สามารถขอทางจำเป็นเพื่อออกสู่เส้นทางสาธารณะได้แต่ต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อที่ดินแวดล้อมอื่น ๆ ด้วย และควรให้เกิดความเสียหายต่อที่ดินที่ขอทางจำเป็นให้น้อยที่สุด ในกรณีที่ดินติดกับทางออกสาธารณะในรูปแบบของคลอง บึง ทะเล หรือทางชั้นก็สามารถขอทางจำเป็นได้เช่นกัน
การขอทางจำเป็นไม่ต้องทำเป็นนิติกรรมหรือสัญญาร่วมกับเจ้าของที่ดินที่ขอผ่านทางจำเป็นเพราะถือว่าเป็นสิทธิที่เจ้าของที่ดินตาบอดจะได้รับตามกฎหมายอยู่แล้ว ซึ่งนั่นหมายความว่าแม้จะเป็นที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกแต่ไม่ได้หมายความว่าที่ดินแปลงนั้นจะถูกปิดตายเสมอไป เช่นเดียวกับโอกาสในการลงทุนกับที่ดินแปลงนั้นก็ด้วย
มาถึงตรงนี้คงจะสงสัยกันแล้วว่าการขอทางจำเป็นสำหรับที่ดินตาบอดมีข้อกำหนดอย่างไรบ้าง อาจจะด้วยหตุผลว่ากำลังมีที่ดินตาบอดและกำลังวางแผนจะขายออกราคาต่ำ ๆ เพื่อตัดปัญหาหรือกำลังตัดสินใจที่จะซื้อที่ดินดี ๆ สักแปลงที่เข้าเกณฑ์เดียวกันนี้อยู่ ซึ่งข้อกำหนดของการขอและใช้ทางจำเป็นก็มีดังนี้
ทางจำเป็นถือว่าเป็นเส้นทางสำหรับการออกสู่ทางสาธารณะสำหรับคนที่มีที่ดินตาบอดและถูกที่ดินโดยรอบปิดกั้นไว้เท่านั้นซึ่งผู้เป็นเจ้าของที่ดินตาบอดจะไม่สามารถนำไปหาผลประโยชน์อย่างอื่นได้ หากเจ้าของที่ดินหมดความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางนั้นแล้วหรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะอื่นจะถือว่าหมดความจำเป็นและจะไม่สามารถยื่นขอทางจำเป็นได้อีก
ในแง่ของการลงทุนการซื้อที่ดินในรูปแบบนี้อาจมีข้อจำกัดมากกว่าการซื้อที่ดินทั่ว ๆ ไปและมีโอกาสที่จะนำไปสู่การขายที่ยากกว่า แต่อย่างไรก็ตามการซื้อที่ดินยังดำเนินการเช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินอื่น ๆ แต่อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่าแม้จะเป็นที่ดินปิดตายแต่ไม่ได้หมายความว่าจะถูกปิดไปตลอด ทางจำเป็นอาจเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดในช่วงเวลานี้ แต่ไม่แน่ว่าในอนาคตที่มูลค่าของที่ดินเพิ่มขึ้นความต้องการที่ดินแปลงนี้อาจเป็นโอกาสครั้งใหม่ที่จะนำไปสู่การได้ค่าตอบแทนที่สูงขึ้นได้เช่นกัน
คุณเคยต้องตกอยู่ในสถานการณ์บางอย่างที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงหรือปฏิเสธได้หรือไม่?
สิ่งเหล่านั้นอาจจะสร้างความรู้สึกอึดอัดหรือหงุดหงิดใจไม่น้อยเมื่อต้องถูกมัดมือชกอย่างไม่เต็มใจโดยเฉพาะสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อการถูกลิดรอนสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งโดยไม่สามารถยกมือขึ้นมาคัดค้านได้เลยแม้แต่นิดเดียว
สถานการณ์นี้คงจะเข้าข่ายเช่นเดียวกับเรื่องของอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินที่ถูกปิดตายหรืออยู่ภายใต้เงื่อนไขอื่น ๆ ที่ทำให้ไม่ได้รับความสะดวก จนเป็นเหตุให้เจ้าของที่ดินอีกฝ่ายหนึ่งต้องถูกลิดรอนสิทธิบนที่ดินของตนเองเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของที่ดินคนอื่น อย่างไรก็ตามเมื่อเข้ามาเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทุกคนต่างก็คาดหวังว่าจะได้ใช้ประโยชน์จากสิทธิที่ตนเองควรจะได้รับอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย ไม่ว่าจะเป็นการได้ครอบครองบ้านทั้งหลังหรือที่ดินแปลงใหญ่แบบครบถ้วนทุกตารางนิ้วตามที่ได้ระบุไว้ในหนังสือเอกสารสิทธิ แต่ทว่าเมื่อเจอเหตุการณ์ที่เลี่ยงไม่ได้นี้จะทำอย่างไรได้ล่ะนอกเสียจากต้องตกเป็น “ภาระจำยอม”
ภาระจำยอม เป็นทรัพยสิทธิประเภทหนึ่งหรือหากขยายความให้เข้าใจได้ง่ายมากยิ่งขึ้นก็คือสิทธิที่มีอยู่เหนือตัวทรัพย์สินซึ่งได้มาโดยนิติกรรมหรือโดยผลของกฎหมาย และถือเป็นการตัดทอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่นที่จะทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นต้องยอมรับภาระบางอย่างและส่งผลกระทบต่ออำนาจในกรรมสิทธิ์บนที่ดินเพื่อเอื้ออำนวยผลประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
ในทางกฎหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่ได้ประโยชน์จากภาระจำยอมเรียกว่า “สามยทรัพย์” ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบังคับภาระจำยอมเรียกว่า “ภารยทรัพย์” โดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมมักจะเกิดขึ้นในหลายกรณี ยกตัวอย่างเช่น ยอมให้มีทางเดินหรือเปิดการคมนาคมทางน้ำในพื้นที่ของตนเองให้แก่บุคคลอื่น และยอมให้ชายคาหรือหน้าต่างบุคคลอื่นล้ำเข้ามาในที่ดินของตนเอง นอกจากนี้ยังรวมถึงภาระจำยอมที่จะไม่ปลูกสร้างอาคารปิดบังแสงสว่าง ทางลมแก่ที่ดินข้างเคียงด้วย
โดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้ 3 ทาง คือ ทางนิติกรรม โดยอายุความ และผลทางกฎหมาย ดังนี้
จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่งตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมเพื่อเป็นประโยชน์แก่อีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง โดยอาจจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ ยกตัวอย่างเช่น การให้ทางจำเป็นในกรณีที่เจ้าของทรัพย์หนึ่งมีที่ดินตาบอดซึ่งไม่มีทางเข้าออกติดกับพื้นที่สาธารณะเลย
เกิดได้โดยที่ดินแปลงหนึ่งได้ใช้ประโยชน์ในที่ดินอีกแปลงหนึ่งโดยสงบ เปิดเผย และด้วยมีเจตนาเป็นเจ้าของสิทธินั้นติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี จนได้ภาระจำยอมโดยอายุความ หมายความว่าอายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้กับภาระจำยอมคือมาตรา ๑๓๘๒ อันเกี่ยวข้องกับการครอบครองโดยปรปักษ์ ดังนั้นหากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยสงบและเปิดเผยและมีเจตนาที่จะให้ได้ในสิทธิภารจำยอมของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี ย่อมได้ภาระจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยไม่จำเป็นจะต้องมีประชาชนทั่วไปหรือบุคคลใช้เป็นประจำด้วย และสืบเนื่องตามมาตรา ๑๓๘๗ ที่กล่าวถึงข้อกำหนดภายใต้ภาระจำยอมเพียงเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
เจ้าของสามยทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินภาระจำยอมของผู้อื่น มีสิทธิทำการใด ๆ เพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมได้ โดยรับผิดชอบค่าใช้จ่ายสำหรับการนั้น ๆ เอง ตามบทบัญญัติมาตรา ๑๓๙๑ ซึ่งมีใจความว่า เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทุกอย่างอันเป็นจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมแต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง ในกรณีนี้เจ้าของสามยทรัพย์จะก่อให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์ได้ก็แต่น้อยที่สุดตามพฤติการณ์ ยกตัวอย่างเช่น หากต้องการสร้างทางจำเป็นในรูปแบบของถนนคอนกรีต เจ้าของสามยทรัพย์จะต้องทำการออกค่าใช้จ่ายด้วยตนเองแต่ต้องไม่สร้างความเสียหายให้กับภารยทรัพย์ เป็นต้น
เหตุการณ์ไม่คาดคิดมักจะเกิดขึ้นมาให้เห็นกันอยู่บ่อยครั้งแบบไม่มีสัญญาณเตือนกันล่วงหน้าซึ่งบางครั้งก็ทำให้ต้องเสียทั้งทรัพย์เสียทั้งความรู้สึกไปตาม ๆ กัน ฉะนั้นเมื่อรู้อย่างนี้แล้วจึงไม่ควรมองข้ามเรื่องของการศึกษาข้อมูลของที่ดินที่อยู่บริเวณใกล้เคียงหากว่ากำลังตัดสินใจจะซื้อที่ดินสักแปลงมาเพื่อทำการลงทุนเพราะไม่แน่ว่าคุณอาจจะเป็นหนึ่งในคนที่ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมก็ได้