![เปลี่ยนที่ดินรอขาย ให้กลายเป็นเงินก้อน ขายที่ดินออกไว สไตล์ อ.ต้น](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/01/อัลบั้ม8-2-768x393.jpg)
คำว่า “ไม่ได้ราคา” ไม่ว่าจะอยู่กับสิ่งของหรือทรัพย์สินแบบไหนก็คงกลายเป็นการด้อยค่าสิ่งเหล่านั้นไปในตัวแล้วตั้งแต่แรก เมื่อบอกว่าไม่ได้ราคาอาจไม่ได้หมายความว่าทรัพย์สินนั้นจะขายไม่ได้เสียทีเดียวแต่อาจหมายถึงการที่ขายได้แต่ไม่ได้ในราคาที่คาดหวังต่างหาก แต่แล้วมีใครบ้างล่ะที่อยากจะพบเจอกับสถานการณ์แบบนี้
แทบจะไม่มีเลยใช่ไหมล่ะ
ไม่ว่าใครต่างก็มีตัวเลขอยู่ในใจด้วยกันทั้งนั้นไม่ว่าจะเป็นราคาขายหรือกำไรสุทธิเมื่อหักออกจากต้นทุนแล้ว สำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่าเองก็เช่นกัน นักลงุทนต่างก็เล็งไปหาที่ดินทำเลดี ๆ ที่ดูก็รู้ว่าได้ราคาสูง แต่มีใครบ้างที่อยากได้ที่ดินดาด ๆ ที่มีป่าขึ้นรกทึบเพราะแค่มองก็รู้ว่าจะขายได้ราคาต่ำ
เมื่ออยู่ในสถานการณ์ที่ต้องตัดสินใจบางคนก็เลือกจะปล่อยผ่าน หรือบางคนก็เลือกจะซื้อเก็บไว้ด้วยปัจจัยของราคาที่เข้ามาเป็นตัวล่อ ทว่าสุดท้ายเมื่อได้มาแล้วก็ไม่พ้นว่าจะต้องกลับมาตั้งคำถามอีกว่าจะมีวิธีไหนบ้างล่ะที่จะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินเปล่า ๆ ที่ดูธรรมดา ๆ เหล่านั้นให้ได้ราคาสูงขึ้น
ถ้าการเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทสิ่งปลูกสร้างคือการรีโนเวทให้กลับมาอยู่ในสภาพใหม่เอี่ยม ในทางเดียวกันการเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินเปล่าที่เป็นป่ารกหรือไม่มีความโดดเด่นก็คือการถมดินเช่นเดียวกัน
คงจะเกิดคำถามขึ้นมาอีกครั้งว่าการถมดินก็ต้องมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายซึ่งอาจเรียกได้ว่าเป็นการเพิ่มต้นทุนให้กับที่ดินแปลงนั้นเพิ่มขึ้นไปอีก แต่ในทางตรงกันข้ามนี่กลับเป็นข้อดีอีกอย่างหนึ่งที่จะสามารถปรับปรุงสภาพของที่ดินเปล่าให้มีความพร้อมสำหรับการลงทุนขั้นต่อไปได้ง่ายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการขายหรือการก่อสร้างก็ตาม
ในขณะเดียวกันที่ดินบางแปลงก็อาจจะมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เข้ามาเป็นส่วนประกอบที่ทำให้การขายนั้นยากขึ้นและราคาไม่ได้อย่างที่หวังโดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ต่ำกว่าระดับพื้นถนน คนซื้อก็มักจะมาพร้อมกับความกังวลที่ว่าหากเข้าสู่ฤดูฝนอาจจะเกิดน้ำท่วมได้ แต่หลายต่อหลายครั้งก็พบว่าปัญหาดังกล่าวนี้สามารถแก้ไขได้ด้วยการถมดินเพื่อปรับระดับหน้าดินและยกระดับพื้นดินให้สูงขึ้นซึ่งถือเป็นการดันมูลค่าของที่ดินจากที่น่าจะขายไม่ได้ราคามาเป็นที่ดินที่พร้อมสำหรับการขายได้
นอกจากนี้การถมดินยังเป็นการเพิ่มโอกาสในการขายให้กับที่ดินแปลงนั้น ๆ อีกเป็นเท่าตัวด้วยเหตุผลที่ว่ามีความพร้อมสำหรับการลงทุนขั้นต่อไปมากกว่า โดยเฉพาะที่ดินสำหรับการสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อพักอาศัย ซึ่งก่อนการสร้างสิ่งปลูกสร้างจะต้องมีการเตรียมหน้าดินก่อนซึ่งใช้เวลาค่อนข้างมาก แต่เมื่อได้ที่ดินที่มีการถมหน้าดินเรียบร้อยแล้วจะเป็นการร่นระยะเวลาและขั้นตอนในส่วนนั้นลงทำให้โอกาสที่กลุ่มนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือคนที่สร้างบ้านขายเห็นโอกาสในการซื้อที่ดินแปลงนี้มีมากกว่าที่ดินเปล่าที่จะต้องเข้าไปพัฒนาด้วยตนเอง
แต่…
ปัญหาใหญ่ของการถมดินที่พบเจอกันได้บ่อย ๆ คือถมแล้วแต่ดินเซ็ทตัวก็ทำให้พื้นยุบต่ำลงจนเกิดเป็นแอ่งให้น้ำท่วมขัง แต่ถ้าหากถมสูงเกินไปก็กลับกลายเป็นว่าเจ้าของที่ดินต้องจมทุนเสียเอง ฉะนั้นแล้วควรจะถมดินระดับไหนถึงพอดีแบบที่เรียกได้ว่าไม่จมทั้งที่ ไม่จมทั้งทุน
คงไม่มีใครอยากแก้ปัญหาซ้ำ ๆ ซาก ๆ โดยเฉพาะเรื่องน้ำท่วมที่ผ่านมาทีก็ทำเอาเจ้าของที่ดินปวดหัวไปตาม ๆ กัน ดังนั้นเพื่อไม่ให้สิ่งเหล่านี้ตามมากวนใจอีกก่อนถมที่หน้าดินเพิ่มจึงต้องสำรวจก่อนว่าในพื้นที่เคยมีประวัติน้ำท่วมสูงสุดกี่เมตรเพื่อที่จะได้กะระยะถูกว่าจะถมดินขึ้นมาสูงขนาดไหน แต่แน่นนอนว่าการถมดินก็ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตามระดับความสูงที่จะถมด้วย
คงไม่มีใครอยากแก้ปัญหาซ้ำ ๆ ซาก ๆ โดยเฉพาะเรื่องน้ำท่วมที่ผ่านมาทีก็ทำเอาเจ้าของที่ดินปวดหัวไปตาม ๆ กัน ดังนั้นเพื่อไม่ให้สิ่งเหล่านี้ตามมากวนใจอีกก่อนถมที่หน้าดินเพิ่มจึงต้องสำรวจก่อนว่าในพื้นที่เคยมีประวัติน้ำท่วมสูงสุดกี่เมตรเพื่อที่จะได้กะระยะถูกว่าจะถมดินขึ้นมาสูงขนาดไหน แต่แน่นนอนว่าการถมดินก็ต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตามระดับความสูงที่จะถมด้วย
ความสูงและความต่างของระดับพื้นไม่เพียงแค่เทียบจากระดับของถนนเท่านั้นแต่ยังรวมถึงที่ดินเมื่อเทีบยกับแปลงข้างเคียงด้วย ซึ่งเหตุผลของปัจจัยในข้อนี้ยังไม่พ้นเรื่องของน้ำท่วมขังอยู่ดีเพราะจะสังเกตเห็นได้ว่าแม้จะอยู่ในพื้นที่เดียวกันแต่เมื่อถึงฤดูฝนที่ดินบางแปลงน้ำท่วมเหมือนเป็นแอ่งกระทะ บางแปลงน้ำขังไม่ยอมหลายวันกว่าจะลด ในขณะที่อีกส่วนหนึ่งน้ำกลับท่วมไม่ถึงเสียอย่างนั้น ซึ่งสาเหตุหลักก็เกิดจากระดับการถมดินนี่เอง โดยที่ดินที่อยู่ต่ำกว่าจะระบายน้ำได้ช้ามากและท่วมลึกกว่า ดังนั้นการถมดินจึงถือว่าเป็นการปิดช่องทางของปัญหานี้ได้ดีกว่าซึ่งแน่นอนว่ารวมถึงการเลือกซื้อที่ดินของลูกค้าเองก็ถูกมองมาที่ปัญหาเหล่านี้เป็นอันดับต้น ๆ ด้วยเช่นเดียวกัน
แม้ว่าในบางครั้งการถมดินจะถูกมองว่าเป็นการเพิ่มต้นทุนให้สูงขึ้นโดยใช่เหตุสำหรับที่ดินบางแปลงที่มีสภาพแวดล้อมเอื้ออำนวยสำหรับการลงทุนอยู่แล้ว แต่ในเวลาเดียวกันนั้นความสิ้นเปลืองกลับเป็นการเพิ่มโอกาสในการขายให้กับที่ดินอีกหลาย ๆ แปลงที่ไม่ได้มีคุณสมบัติตรงตามเช็กลิสต์ของผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่ดินสักแปลงเพื่อนำไปต่อยอดการลงทุนหรือสร้างที่อยู่อาศัยของตัวเอง ฉะนั้นจึงปฏิเสธไม่ได้เลยว่าการถมดินก็คือหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อเพราะสุดท้ายแล้วไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนอสังหาฯ หรือคนธรรมดาทั่วไปต่างก็ต้องมองหาสิ่งที่คิดว่าคุ้มค่ามากที่สุดอยู่ดี
#ที่ดิน #อสังหาริมทรัพย์ #ลงทุนอสังหาฯ #เพื่อนเเท้นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ #7DRevolution