ถ้าเป็นคนที่ไม่รู้ก็คงจะบอกว่าที่ดินเปล่ายิ่งแปลงใหญ่ยิ่งมีโอกาสขายได้ยากเพราะหากไม่มีนายทุนเงินหนาหรือมีประสบการณ์ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ติดต่อเข้ามา เจ้าของที่ดินก็คงได้ถือโฉนดไปอีกหลายต่อหลายปีกว่าจะขายออกได้ ซึ่งนี่ก็อาจจะเป็นเสียงบอกเล่าที่บอกกับคนรอบตัวออยู่นัย ๆ ว่าการซื้อขายที่ดินเปล่าเป็นเรื่องยาก
แต่หากมองในมุมของคนที่มีประสบการณ์มาบ้างแล้วล่ะ เขามองเหมือนกันหรือเปล่า?
สำหรับนักลงทุนที่ดินแล้วกลับพบว่าที่ดินแปลงเล็กหรือแปลงใหญ่ไม่ได้เป็นประเด็นที่จะถูกนำมาพิจารณาเพียงอย่างเดียวแน่ ๆ และมันอาจไม่ใช่สิ่งที่จะถูกนำมาชี้เป็นชี้ตายให้กับการซื้อขายที่ดินทั้งหมดว่าเป็นเรื่องที่ยากไปทุกทางเพราะในความเป็นจริงแล้วการที่ใครสักคนบอกว่าการลงทุนที่ดินแปลงใหญ่เป็นการลงทุนที่ยากอาจจะเป็นเพราะเขากำลังมองเห็นลู่ทางที่ไม่หลากหลายมากพอต่างหาก
ถ้าถามคนที่ทำไม่ได้ก็คงได้รับแต่คำห้ามปราม แต่หากถามคนที่มีทำสำเร็จมาก่อนเขาจะบอกให้ลองด้วยวิธีใหม่ ๆ
แม้แต่นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จก็ไม่มีใครที่จะค้นพบเส้นทางที่ใช่สำหรับตัวเองตั้งแต่ครั้งแรก ฉะนั้นบางครั้งการที่รับรู้ว่ายากอาจจะเป็นเพียงมุมมองหนึ่งของคนที่ยังไปไม่ถึงเป้าหมายหรือสิ่งที่คาดหวังไว้มากกว่าเพราะในความเป็นจริงแล้วการขายที่ดินแปลงใหญ่เองก็ไม่ได้เป็นเรื่องยากเสมอไปหากว่ารู้จักการพลิกแพลงสถานการณ์และนำมาปรับใช้กับการลงทุนที่เข้ากับความต้องการของตลาด
แล้ววิธีไหนล่ะที่จะลบความเข้าใจผิด ๆ ว่าการขายที่ดินแปลงใหญ่เป็นเรื่องยาก
หลายคนคงจะบอกว่าให้เลือกกลุ่มลูกค้าที่เป็นคนมีต้นทุนสูงจึงจะสามารถหาทุนมาปิดการซื้อขายได้ แต่ในขณะเดียวกันก็มีบางคนที่แย้งมาว่ามีวิธีที่ง่ายกว่านั้น….นั่นก็คือการแบ่งที่ดินขาย
การแบ่งที่ดินขายมักจะเป็นที่รู้จักกันอย่างแพร่หลายในกลุ่มของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบ้านขายและต้องแบ่งที่ดินจากแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อยเพื่อขายต่อให้กับลูกค้าที่ต้องการซื้อที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้าง อย่างที่เห็นได้ชัดก็คือบ้านในโครงการจัดสรร เป็นต้น แต่ทั้งนี้การแบ่งที่ดินขายก็มักจะเป็นการดำเนินการของกลุ่มนักลงทุนที่ค่อนข้างจะมีต้นทุนอยู่ในระดับหนึ่งเพราะก่อนที่จะทำการแบ่งที่ดินขายก็ต้องมีที่ดินแปลงใหญ่อยู่สักแปลงเสียก่อนค่อยนำไปสู่การแบ่งแปลงย่อยที่เป็นการจัดสรรที่ดินหรือแบ่งที่ดินในลักษณะที่ไม่เข้าจัดสรรก็ได้
ส่วนใหญ่การลงทุนที่ดินด้วยการแบ่งขายเป็นแปลงย่อยมักจะทำให้ที่ดินแปลงนั้น ๆ ได้กำไรสูงกว่าการขายยกแปลงในคราวเดียว โดยกำไรก็มาจากส่วนต่างของราคาที่ดินต่อตารางวานี่เอง ในขณะที่ที่ดินแปลงใหญ่จะมีราคาเฉลี่ยต่อตารางวาที่ถูกกว่าแถมยังหาผู้ซื้อค่อนข้างยากเพราะใช้เงินทุนสูง ทำให้บางครั้งผู้ขายก็ต้องเผชิญกับการต่อราคาและสุดท้ายก็ต้องยอมตัดใจลดราคาที่ดินเพื่อให้ผู้ซื้อยอมจ่ายส่งผลให้ราคาต่อตารางวายิ่งต่ำลงนั่นเอง
อย่างไรก็ตาม เมื่อนักลงทุนได้ที่ดินแปลงใหญ่มาไว้ในมือแล้วก็จะทำการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงเล็ก ๆ เพื่อขายผู้ซื้อรายย่อยต่อไป ซึ่งแน่นอนว่าราคาขายต่อตารางวาก็สูงกว่าการขายที่ดินแปลงใหญ่
เปรียบเทียบกับการซื้อขนมห่อใหญ่ 10 ชิ้นในราคาห่อละ 20 บาท จากนั้นจึงนำมาแบ่งขายในราคาชิ้นละ 3 บาท เมื่อขายจนหมดแล้วก็พบว่าได้เงินทั้งหมด 30 บาท ซึ่งสูงกว่าต้นทุนตอนซื้อเข้าถึง 10 บาท ในส่วนนี้เองที่เรียกว่าเป็นค่าส่วนต่างของราคาขายที่นำมาเป็นกำไรจากการแบ่งที่ดินขาย
ดังนั้นกลยุทธ์นี้จึงเหมาะกับนักลงทุนระยะสั้นและต้องการเงินทุนหมุนเวียน เช่น เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรต่าง ๆ หรือกลุ่มนายทุนที่ดินที่ต้องการนำที่ดินมาแบ่งขายให้กับผู้ซื้อเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย เป็นต้น และเนื่องจากต้องลงทุนสูงจึงไม่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อยและกลยุทธ์ว่าต้องเลือกซื้อที่ดินที่เป็นแปลงขนาดใหญ่ แบ่งง่าย และเมื่อแบ่งออกมาแล้วจะทำให้ที่ดินแปลงย่อยสามารถขายต่อได้โดยไม่มีข้อจำกัดที่นำไปสู่ความยุ่งยาก อย่างเช่นว่า เป็นที่ดินตาบอดที่ไม่มีทางเข้าออก หรือเป็นที่ดินแนวตั้งที่ยากต่อการพัฒนาในอนาคต
และที่มากไปกว่านั้น…
การแบ่งที่ดินขายไม่ใช่เพียงแค่ว่าจะสามารถแบ่งออกมาเป็นแปลงย่อยและขายต่อได้เลย เพราะการแบ่งที่ดินขายก็มีข้อกำหนดเอาไว้เช่นกันว่าหากมีการแบ่งที่ดินขายมากกว่า 9 แปลงขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในโฉนดมากกว่า 8 แปลง จะเรียกว่าเป็นการแบ่งที่ดินที่เข้าข่ายการจัดสรรที่ดินนั่นเอง