![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/08/กลุ่มเป้าหมายของผู้ทำงานวิจัย-01-768x768.png)
ถ้าพูดถึงการลงทุนที่มั่นคงในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์คงจะเข้าไปเป็นหนึ่งในตัวเลือกของใครหลาย ๆ คนอย่างแน่นอนไม่ว่าจะด้วยเหตุผลของความน่าเชื่อถือ ความหลากหลายของรูปแบบการลงทุน หรือแม้แต่ผลตอบแทนที่จะได้รับก็ตาม แต่ในอีกแง่มุมหนึ่งคำว่า “ลงทุนอสังหาฯ” ที่เป็นเพียงประโยคสั้น ๆ กลับซ่อนไว้ด้วยความหมายที่กว้างขวางมากกว่าที่จะมานั่งอธิบายเป็นข้อ ๆ ได้ว่าลงทุนแบบไหนถึงจะคุ้มค่า ลงทุนแบบไหนถึงจะได้ค่าตอบแทนดี เพราะท้ายที่สุดแล้วเมื่อเข้ามาศึกษาอย่างจริงจังอาจจะต้องพบว่าจริง ๆ แล้วการลงทุนอสังหาฯ มีความหลากหลายมากกว่าที่คิดไว้ในตอนแรกเสียอีก
ลองตีกรอบลงมาให้แคบจะได้รู้ว่าอสังหาฯ ในรูปแบบไหนที่ใช่กว่า…
ขึ้นชื่อว่าเป็นการลงทุนคนที่ยอมควักทั้งเงินในกระเป๋าและความรู้ในสมองของตัวเองออกมาจ่ายก็คงต้องการผลกำไรในระยะเวลาอันรวดเร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เพื่อนำมาลงทุนต่อหรือนำไปต่อยอดในธุรกิจอื่น ๆ ฉะนั้นการลงทุนอสังหาฯ ที่ตอบโจทย์มากที่สุดสำหรับคนที่ต้องการกำไรเร็วและผลตอบแทนก้อนใหญ่จึงมักจะมาในรูปแบบของการทำบ้านขายหรือแม้แต่การทำบ้านมือสอง ซึ่งในขณะเดียวกันก็ยังมีการลงทุนสำหรับคนที่ไม่รีบร้อนเก็บเกี่ยวผลกำไรแต่ก็ยังต้องการผลตอบแทนเข้ามาอย่างสม่ำเสมอจนเป็นที่มาของการลงทุนในรูปแบบของการปล่อยเช่า
ที่กล่าวมาข้างต้นต่างก็แบ่งแยกอย่างชัดเจนถึงการลงทุนทั้งในระยะสั้นและระยะยาวเนื่องจากในตลาดเดียวกันก็ยังมีนักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากรูปแบบของการลงทุนที่แตกต่าง แต่ทั้งนี้ก็ยังคงมีคำถามรั้งท้ายมาอยู่ดีจากคนที่ยังหาข้อสรุปให้กับตัวเองไม่ได้ว่ายังมีการลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ รูปแบบอื่นอีกไหมที่สามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งในระยะสั้นและยังสามารถเก็บไว้ลงทุนระยะยาวได้โดยที่ไม่เสื่อมมูลค่าและยังมีโอกาสที่ราคาจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ
คงต้องยอมรับว่าเมื่อพูดถึงการลงทุนอสังหาริมทรัพย์คนทั่วไปก็มักจะนึกไปถึงการสร้างบ้าน ขายบ้าน ปล่อยเช่า วนอยู่เพียงแค่ไม่กี่อย่างทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วในธุรกิจเดียวกันยังมีสิ่งที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงโดยที่ไม่ต้องกังวลถึงค่าเสื่อมราคาเพราะยิ่งผ่านไปนานสินทรัพย์สำหรับการลงทุนประเภทนี้ก็จะยิ่งสร้างผลตอบแทนในอัตราที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ อีกหลายเท่าตัวซึ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังกล่าวถึงอยู่ในตอนนี้ก็คือ…ที่ดิน
โดยส่วนใหญ่แล้วการลงทุนที่ดินมักจะมีความเข้าใจที่ถูกส่งต่อกันมาเรื่อย ๆ ว่าคนที่จะเลือกลงทุนในรูปแบบนี้จะต้องเป็นคนที่มีเงินสักก้อนและไม่มีความจำเป็นหรือมีความรีบร้อนที่จะใช้ในปีสองปี หรืออีกสักประมาณห้าปีข้างหน้า แล้วนำเงินก้อนนั้นมาซื้อที่ดินสักแปลงไว้เก็งกำไรในอนาคตเพราะอย่างไรเสียมูลค่าก็ต้องเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนด้วยปัจจัยที่ว่าประชากรเพิ่มขึ้นสวนทางกับทรัพยากรที่กำลังลดน้อยลงจนส่งผลไปถึงความต้องการในการครอบครองที่ดินนั้นสูงขึ้นในทุก ๆ ปี ซึ่งก็ได้กลายมาเป็นการบอกต่อที่ว่าการลงทุนที่ดินเป็นการลงทุนในระยะยาว ซึ่งนั่นก็ไม่ใช่เรื่องที่ผิดแต่จะออกไปทางที่ถูกมากกว่าเสียด้วยซ้ำเพราะที่ดินบางแปลงซื้อเข้าด้วยราคาหลักหมื่นก็สามารถสร้างผลตอบแทนถึงหลักล้านได้ในระยะเวลาราว ๆ สิบปี แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการลงทุนที่ดินก็ไม่ควรถูกตีกรอบไว้สำหรับคนที่ต้องการลงทุนในระยะยาวเท่านั้นเพราะในขณะเดียวกันการลงทุนในรูปแบบนี้ก็ยังมีช่องทางการลงทุนระยะสั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้สูงเป็นเท่าตัวได้เช่นกันโดยเฉพาะการพัฒนาที่ดินและการแบ่งแยกที่ดินขาย
แรกเริ่มเดิมทีที่ดินที่ซื้อมาอาจจะเป็นเพียงแค่ที่ดินดาด ๆ ที่แวดล้อมไปด้วยป่ารกหรือความว่างเปล่าก็ตาม แต่เชื่อหรือไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบไหนต่างก็มีมูลค่าในตัวของมันเองด้วยกันทั้งนั้นโดยเฉพาะที่ดิน หลายคนอาจจะเคยได้ยินมาว่าการลงทุนในที่ดินเพื่อเก็งกำไรมีโอกาสสูงที่จะกลายเป็นที่ดินติดมือเพราะขายยากและทำกำไรได้น้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบอื่น ๆ จนนำมาซึ่งความกังวลใจของใครอีกหลาย ๆ คนว่ากำไรจะไม่ได้ตามที่หวัง แต่สิ่งที่ว่านี้คือความเชื่อหรือเป็นความจริงกันแน่
สำหรับการลงทุนที่ดินกับราคาที่คาดหวังมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นแน่ ๆ แค่ไม่สามารถบอกระยะเวลาที่ชัดเจนได้ว่าต้องผ่านไปอีกนานเท่าไหร่ แต่ถ้าไม่อยากรอก็มีช่องทางสำหรับการร่นระยะเวลาในการสร้างผลตอบแทนเช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นการต่อสาธารณูปโภคต่าง ๆ ทั้งถนน ระบบไฟฟ้า และการประปา ซึ่งสิ่งเหล่านี้นี่เองที่จะเป็นตัวเพิ่มมูลค่าของที่ดินเปล่าให้มีราคาสูงขึ้นและสามารถสร้างกำไรในระยะเวลาสั้น ๆ ได้
และคงจะเรียกได้ว่าการลงทุนกับที่ดินเป็นการลงทุนที่มั่นคงทั้งในระยะสั้นและระยะยาวมากที่สุดด้วยเอกลักษณ์เฉพาะของสินทรัพย์ซึ่งก็คือความเสี่ยงต่ำ กำไรสูง และมูลค่าที่ไม่เคยลดลงเลย จึงเป็นเหตุผลที่มากพอสำหรับการหันมาจับที่ดินสักแปลงเพื่อลงทุนและพัฒนาเพื่อให้เกิดผลตอบแทนที่คุ้มค่ามากที่สุด หรือที่เรียกว่าการต่อยอดจากที่ดินเปล่าสู่การพัฒนาที่ดินเพื่อการลงทุนนั่นเอง
ที่ดินแบบไหนซื้อขายได้บ้าง?
ว่ากันว่าการที่จะเข้าถึงที่ดินสักแปลงนั้นเป็นเรื่องที่ง่ายแสนง่ายเพราะในบางครั้งเพียงแค่มีทุนสักหน่อยเจ้าของที่ดินก็นำมาเสนอขายให้ถึงที่เลยก็ว่าได้หรือหากเจอที่ดินสักแปลงที่ถูกตาต้องใจก็สามารถเข้าไปเจรจาซื้อขายด้วยตัวเองได้แล้ว แต่ทว่าในบางครั้งความง่ายดายก็มักจะมาพร้อมกับราคาที่ต้องจ่ายอย่างที่หลาย ๆ คนคาดไม่ถึง บ้างก็ว่าไม่คุ้ม บ้างก็ว่ารู้อย่างนี้ไม่ซื้อเสียยังดีกว่า ซึ่งปัญหาเหล่านั้นต่างก็มาจากหลาย ๆ ปัจจัยและที่มา แต่เรื่องที่ยกให้เป็นประเด็นที่ใหญ่ที่สุดก็คงไม่พ้นเรื่องของสิทธิบนที่ดิน
ก่อนจะทำการซื้อขายนั้นได้ลองกลับมาตั้งคำถามบ้างแล้วหรือยังว่าที่ดินที่กำลังจะตัดสินใจซื้ออยู่นั้นสามารถทำการซื้อขายได้จริง ๆ หรือไม่ และหากซื้อไปแล้วจะมีผลกระทบตามมาทีหลังด้วยหรือเปล่า
ที่ดินทุก ๆ แปลงที่นำมาเสนอขายอาจจะขายได้ก็จริงแต่ในเวลาเดียวกันนั้นสามารถทำการซื้อขายตามกฎหมายได้หรือเปล่าเป็นอีกเรื่องหนึ่ง แต่ขึ้นชื่อว่าเป็นที่ดินเมื่อมีคนมาเสนอขายใครบ้างล่ะที่จะไม่อยากได้ และแทบจะทุกคนคงไม่อยากนึกฝันไปถึงปัญหาที่จะตามมาในภายหลังการซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าว ฉะนั้นจึงเป็นเรื่องสำคัญและไม่ควรมองข้ามเลยแม้แต่ขั้นตอนเดียวสำหรับการตรวจสอบสิทธิบนที่ดินก่อนการซื้อขายรวมไปถึงการทำความเข้าใจอย่างถูกต้องสำหรับเรื่องของที่ดิน
โดยทั่วไปแล้วที่ดินในประเทศไทยแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่…
ที่ดินของรัฐ ส่วนใหญ่แล้วที่ดินประเภทนี้จะมาในรูปแบบของพื้นที่สาธารณประโยชน์เช่น กรมธนารักษ์ กรมพัฒนาที่ดิน กรมส่งเสริมเกษตรกร ซึ่งไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง ตามกฎหมายแล้วให้ถือว่าที่ดินผืนดังกล่าวเป็นของรัฐและเป็นที่ดินที่อยู่ในการดูแลของหน่วยงานราชการ รวมถึง อุทยานแห่งชาติ ที่ป่าไม้ และที่ราชพัสดุด้วย
และ ที่ดินของเอกชน ซึ่งเป็นที่ดินที่ประชาชนทั่วไปมีกรรมสิทธิ์ในการครอบครองโดยมีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินไม่ว่าจะเป็น โฉนดที่ดิน โฉนดตราจอง และตราจองที่ตราว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เป็นต้น โดยที่ดินเหล่านี้สามารถเข้าใช้ประโยชน์รวมไปถึงการทำนิติกรรมต่าง ๆ ได้ทั้งการซื้อขาย โอน หรือแลกเปลี่ยน ให้เช่า
เมื่อพูดถึงการซื้อขายแล้วจะเชื่อมโยงไปอีกหนึ่งประเด็นที่เป็นเรื่องสำคัญที่สุดที่ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจก่อนการซื้อขายที่ดินเปล่าหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ทุกครั้งนั่นก็คือสิทธิบนที่ดินที่มาพร้อมกับหนังสือเอกสารสิทธิ์
สำหรับหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บนที่ดินที่สามารถทำการซื้อ-ขาย-โอนได้ ประกอบไปด้วย…
โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินมีอีกชื่อเรียกหนึ่งคือ น.ส.4 ที่มีตราประทับ “ครุฑแดง” เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุดซึ่งออกให้โดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ผู้ที่ถือครอบที่ดินที่มีโฉนดจะถือว่ามีกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์และสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็นการประกอบกิจการใด ๆ รวมทั้งการซื้อ ขาย หรือโอนก็ได้
โฉนดที่ดินจะประกอบไปด้วยข้อมูลสำคัญต่าง ๆ ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ครอบครองโฉนด ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และสารบัญจดทะเบียนที่อยู่หลังโฉนดที่จะบ่งบอกว่าที่ดินผืนนั้นได้ผ่านนิติกรรมใด ๆ มาบ้าง การซื้อขายที่ดินโฉนดครุฑแดงนี้ถือว่ามีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ หากมีการซื้อขายทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือว่าการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ
ข้อควรระวัง
แม้ว่าโฉนดที่ดินจะเป็นเอกสารสิทธิ์บนที่ดินที่ชัดเจนที่สุด แต่หากมีบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของเข้าครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาแสดงออกถึงความเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลนั้นสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนเองได้ และหากศาลเห็นว่าถูกต้องเป็นไปตามข้อกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ บุคคลนั้นสามารถไปแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และออกโฉนดใบใหม่ขึ้นมาใช้ได้เลยโดยโฉนดใบเดิมที่อยู่ที่เจ้าของที่ดินจะถือว่าเป็นโมฆะและไม่สามารถนำมาอ้างสิทธิได้
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)
น.ส.3 ก. หรือหนังสือรับรองที่มีตราประทับ “ครุฑเขียว” เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการเป็นคนออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของที่ดินสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ รวมถึงการซื้อ ขาย โอน หรือนำไปจำนองกับธนาคารแม้ว่าจะยังไม่ใช่โฉนดที่แสดงกรรมสิทธิ์ก็ตาม ที่ดิน น.ส.3 ก. จะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนและมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้วเจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 – น.ส.3 ข.)
น.ส.3 – น.ส.3 ข. หรือหนังสือรับรองที่มีตราประทับ “ครุฑดำ” เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่บุคคลทั่วไปใช้ในการทำประโยชน์ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศและการกำหนดตำแหน่งของที่ดินที่แน่นอน แต่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยต้องยื่นคำขอ ณ สำนักงานที่ดินในจังหวัดและทำการรังวัดพร้อมติดประกาศเรียบร้อยแล้ว
ข้อควรระวัง
ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ถูกปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย และผู้ที่มี น.ส.3 ก. สามารถถูกแย่งสิทธิบนที่ดินด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้โดยมีเหตุมาจากการที่บุคคลอื่นได้เข้าไปครอบครองหรือเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี
เมื่อมีที่ดินที่ซื้อขายได้ก็ต้องมีที่ดินต้องห้ามสำหรับการซื้อขายเช่นเดียวกันเพราะต่อให้ทำการซื้อขายกันเองแล้วสุดท้ายก็ต้องมีปัญหาให้กลับมาปวดหัวกันต่อในภายหลังอยู่ดี และปัญหาจากการซื้อขายที่ว่านี้เองที่นำมาซึ่งข้อพิพาทต่าง ๆ ที่เรียกได้ว่า “ได้ไม่คุ้มเสีย”
เอกสารสิทธิ์ที่ไม่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน ได้ ก็ได้แก่…
ส.ป.ก. 4-01
ส.ป.ก. 4-01 เป็นเอกสารสิทธิที่มีตราประทับ “ครุฑน้ำเงิน” เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าใช้ประโยชน์ที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยเจ้าของมีสิทธิในการถือครองและทำประโยชน์ด้านการเกษตรในพื้นที่ที่กำหนดรายละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นและไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ ยกเว้นแต่จะยกให้เป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น
ข้อสังเกต
หนังสือ ส.ป.ก.4-01 จะมีทั้งตราประทับครุฑน้ำเงินและครุฑแดง ดังนั้นจึงมีความคล้ายคลึงกับโฉนดที่ดิน แต่มีข้อสังเกตง่าย ๆ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง จะมีข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่า“หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดงจะมีข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่า “โฉนดที่ดิน”
น.ส.2
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 2 หรือที่เรียกว่า ใบจอง เป็นหนังสือแสดงการครอบครองที่ดินชั่วคราวที่ออกให้โดยโครงการจัดที่ดินให้ประชาชนโดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และต้องใช้ที่ดินให้ได้อย่างน้อย 75% ของพื้นที่ ซึ่งที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิสามารถนำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนภายใน 5 ปี หรือ 10 ปี แต่อย่างไรก็ตามเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้มีเงื่อนไขที่ค่อนข้างซับซ้อนดังนั้นนักลงทุนกับเจ้าของที่ดินจึงไม่ควรทำการซื้อขายกันเอง
ภ.บ.ท.5
หนังสือ ภ.บ.ท.5 หรือแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินโดยตรงเพราะที่ดินนี้ส่วนใหญ่มักจะเป็นที่ดินเปล่าในลักษณะของที่อยู่อาศัยหรือที่ทำประโยชน์ซึ่งถูกส่งต่อกันมารุ่นสู่รุ่นโดยมีการจ่ายภาษีแก่ภาครัฐ ไม่มีเอกสารสิทธิ์ใด ๆ เพราะผู้ที่เป็นเจ้าของคือรัฐ ฉะนั้นจึงไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้
ข้อควรระวัง
ที่ดินประเภทนี้หากมีการซื้อขายจะเป็นการซื้อขายโดยชาวบ้านด้วยกันเอง เมื่อมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นจะไม่มีกฎหมายรองรับ และผู้ซื้อไม่สามารถใช้หลักฐานซื้อขายใด ๆ ก็ตามไปยื่นต่อศาลให้พิจารณาได้เพราะเป็นที่ดินเป็นสิทธิครอบครองโดยรัฐ
สทก.
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. หรือสิทธิทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่ถ้าคนที่ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่หรือปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที และที่สำคัญคือที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถนำมาออกเป็นโฉนดรวมไปถึงการซื้อขายหรือโอนสิทธิกัน จะสามารถทำได้เพียงแค่ตกทอดให้แก่ทายาทเพื่อทำประโยชน์ต่อไปเท่านั้น
จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าที่ดินที่สามารถทำการซื้อขายไม่ได้มีมากกว่าที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมายเสียอีก ซึ่งเอกสารสิทธิ์แต่ละประเภทก็จะมีความแตกต่างทั้งในเรื่องของสิทธิการครอบครองรวมไปถึงการใช้ประโยชน์เช่นกัน
ในปัจจุบันปัญหาจากการซื้อขายที่มีผลสืบเนื่องมาจากเอกสารสิทธิ์นั้นเรียกได้ว่าเกิดขึ้นน้อยมากโดยเฉพาะในกลุ่มของนักลงทุนที่ดิน แต่ทั้งนี้ก็ใช่ว่าปัญหาที่ว่ามานี้จะไม่เคยเกิดขึ้นเลยหรือไม่มีโอกาสที่จะเกิดซ้ำอีกเพราะหากเผลอไปทำการซื้อขายที่ดินที่เป็นสิทธิครอบครองโดยรัฐหรือที่ดินที่ไม่สามารถทำการซื้อขายได้อาจมีปัญหาให้ได้แก้กันแบบไม่รู้จบแถมยังต้องเสียเงินไปฟรี ๆ โดยที่ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนั้นเลยก็ได้
จะซื้อจะขายที่ดินทั้งทีทำไมต้องมีใบระวาง
การซื้อขายที่ดินคงไม่ใช่เรื่องที่ยุ่งยากอะไรเลยหากว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ถือโฉนดที่ดินเอาไว้อย่างถูกต้อง แต่มันจะดีแค่ไหนหากว่าก่อนการซื้อขายนั้นสามารถกะเกณฑ์ขนาดพื้นที่ที่ถูกต้องได้อย่างชัดเจนว่าที่ดินมีลักษณะอย่างไรหรือมีเขตแดนติดกับที่ดินของใครบ้าง บางครั้งการซื้อขายที่ดินเปล่าก็มักจะพ่วงมาด้วยเรื่องยุ่งยากมากมายทั้งปัญหาเรื่องการรุกล้ำที่ดินกับพื้นที่ข้างเคียง และที่แย่กว่านั้นอาจจะเป็นตัวเองเสียเองที่ซื้อที่ดินรุกล้ำเข้าไปในพื้นที่ของคนอื่นโดยเฉพาะพื้นที่ห้ามขายหรือเขตป่าสงวน นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมก่อนการซื้อขายจึงต้องมีการตรวจสอบที่ดินจากใบระวางทุกครั้งนั่นเอง
ใบระวางที่ดินเป็นเอกสารที่ระบุที่ตั้งของที่ดินที่มีเลขที่ตำแหน่งกำกับซึ่งจะมีความแตกต่างออกไปจากโฉนดเนื่องจากไม่ได้บ่งชี้ถึงที่ดินเพียงแค่แปลงเดียวแต่ยังรวมถึงแปลงอื่น ๆ โดยรอบที่อยู่ในระวางเดียวกันด้วย โดยใบระวางที่ดินนี้จะแสดงให้เห็นถึงขนาดของที่ดินรวมไปถึงลักษณะทางกายภาพอื่น ๆ อย่างพื้นที่เขตแดน ระยะห่างจากระบบสาธารณูปโภคและการเข้าถึงพื้นที่ว่าเป็นที่ดินตาบอดหรือไม่ นอกจากนี้ใบระวางที่ดินยังถูกนำไปใช้ประโยชน์ในทางอื่น ๆ ได้ เช่น การประเมินราคา เป็นต้น
ใบระวางแม้จะไม่ได้มีความสำคัญเทียบเท่ากับโฉนดที่ดินแต่ในแง่ของผู้ซื้อหรือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเรียกได้ว่ามีความจำเป็นอย่างแน่นอนเพราะใบระวางจะทำให้รู้ทำเลที่ตั้งและบริเวณโดยรอบของเขตที่ดินและโอกาสในการพัฒนาในอนาคต ยกตัวอย่างเช่น หากเป็นที่ดินที่อยู่ติดกับถนนเส้นหลักมีโอกาสที่ทำเลในพื้นที่นั้นจะถูกพัฒนามากขึ้นด้วยรถไฟฟ้าความเร็วสูงหรือทางด่วนพิเศษซึ่งเจ้าของที่ดินหรือนักลงทุนที่เข้าซื้อที่ดินแปลงนั้นสามารถเพิ่มมูลค่าในการขายขึ้นจากปัจจัยเหล่านี้ได้
ใบระวางคือด่านสำคัญของการกู้สินเชื่อ
หากเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อที่ดินมาพัฒนาต่อหรือเป็นนายทุนที่ต้องการขายที่ดินต่อแต่ลูกค้าของเรากลับมาบอกว่าต้องมีใบระวางที่ดินด้วย นั่นไม่ใช่เรื่องแปลกเพราะธนาคารอาจนำใบระวางที่ดินมาเป็นหนึ่งในองค์ประกอบสำหรับการพิจารณาราคาประเมินสินทรัพย์เพื่อประกอบการปล่อยวงเงินกู้ สำหรับสถาบันการเงินบางแห่งผู้กู้อาจไม่จำเป็นต้องไปคัดใบระวางด้วยตนเองถึงกรมที่ดินก็ได้แต่สิ่งที่ขาดไม่ได้คือการแนบเอกสารสำคัญอย่างสำเนาโฉนดที่ดินหน้าหลังและสัญญาซื้อขายต่างหาก
แล้วการขอใบระวางที่ดินต้องทำอย่างไร?
แค่คิดว่าต้องเดินเข้าไปติดต่องานราชการเกี่ยวกับที่ดินหลายคนคงอยากจะเบือนหน้าหนีด้วยประสบการณ์ที่เคยผ่าน ๆ มา แต่ทั้งนี้การขอใบระวางที่ดินก็ไม่ใช่ขั้นตอนที่ยุ่งยากอย่างที่คิดโดยผู้ขอสามารถยื่นเอกสารคำร้องได้ที่สำนักงานที่ดิน สังกัดกรมที่ดินในเขตจังหวัดซึ่งที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่พร้อมเอกสารประกอบดังต่อไปนี้
แต่ปัจจุบันที่ความสะดวกนั้นสามารถส่งตรงได้ด้วยระบบอินเตอร์เน็ตโดยไม่จำเป็นที่จะต้องเดินทางไปถึงกรมที่ดินด้วยตัวเองแต่สามารถยื่นขอใบระวางผ่านระบบออนไลน์ได้เช่นกันโดยเอกสารที่ต้องเตรียมให้เรียบร้อยก็คือใบโฉนดที่ดินเพื่อกรอกเลขที่โฉนดที่ดินผ่านทางเว็บไซต์ของกรมที่ดินที่ landsmaps.dol.go.th หรือขั้นตอนที่ง่ายกว่านั้นคือการใช้งานผ่านทางแอพพลิเคชั่น LandsMaps ซึ่งพัฒนาขึ้นมาโดยกรมที่ดินโดยตรงที่จะช่วยอำนวยความสะดวกให้กับผู้ใช้งานผ่านทางสมาร์ทโฟนและไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการใด ๆ ทั้งสิ้น
สำหรับการซื้อขายที่ดินหรือก่อนการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินจะต้องมีเอกสารต่าง ๆ ให้ครบ ทั้งโฉนดที่ดิน ใบระวางที่ดิน และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินอื่น ๆ เพื่อให้การดำเนินการนั้นมีความสมบูรณ์มากยิ่งขึ้น ส่วนในกรณีของการซื้อที่ดินเปล่ามาเพื่อใช้ประโยชน์หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินที่ซื้อมานั้นมีหมุดปักที่ดินและได้ทำรังวัดที่ดินพร้อมเอกสารใบระวางที่ดินที่ถูกต้องแล้วหรือยัง ทั้งนี้ก็เพื่อความมั่นใจว่าเพื่อนบ้านแปลงข้าง ๆ จะไม่มาตัดทอนที่ดินที่ได้ทำการซื้อมานั่นเอง