สำหรับหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์บนที่ดินที่สามารถทำการซื้อ-ขาย-โอนได้ ประกอบไปด้วย…

โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินมีอีกชื่อเรียกหนึ่งคือ น.ส.4 ที่มีตราประทับ “ครุฑแดง” เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุดซึ่งออกให้โดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ผู้ที่ถือครอบที่ดินที่มีโฉนดจะถือว่ามีกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์และสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ทุกรูปแบบไม่ว่าจะเป็นการประกอบกิจการใด ๆ รวมทั้งการซื้อ ขาย หรือโอนก็ได้ 

โฉนดที่ดินจะประกอบไปด้วยข้อมูลสำคัญต่าง ๆ ได้แก่ เลขโฉนดที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน รายชื่อผู้ครอบครองโฉนด ขนาดที่ดิน ลักษณะที่ดิน และสารบัญจดทะเบียนที่อยู่หลังโฉนดที่จะบ่งบอกว่าที่ดินผืนนั้นได้ผ่านนิติกรรมใด ๆ มาบ้าง การซื้อขายที่ดินโฉนดครุฑแดงนี้ถือว่ามีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิ์ประเภทอื่น ๆ หากมีการซื้อขายทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือว่าการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ

ข้อควรระวัง

แม้ว่าโฉนดที่ดินจะเป็นเอกสารสิทธิ์บนที่ดินที่ชัดเจนที่สุด แต่หากมีบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของเข้าครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาแสดงออกถึงความเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลนั้นสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนเองได้ และหากศาลเห็นว่าถูกต้องเป็นไปตามข้อกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ บุคคลนั้นสามารถไปแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และออกโฉนดใบใหม่ขึ้นมาใช้ได้เลยโดยโฉนดใบเดิมที่อยู่ที่เจ้าของที่ดินจะถือว่าเป็นโมฆะและไม่สามารถนำมาอ้างสิทธิได้

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.)

น.ส.3 ก. หรือหนังสือรับรองที่มีตราประทับ “ครุฑเขียว” เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการเป็นคนออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของที่ดินสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ รวมถึงการซื้อ ขาย โอน หรือนำไปจำนองกับธนาคารแม้ว่าจะยังไม่ใช่โฉนดที่แสดงกรรมสิทธิ์ก็ตาม ที่ดิน น.ส.3 ก. จะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนและมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้วเจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน 

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 – น.ส.3 ข.)

น.ส.3 – น.ส.3 ข. หรือหนังสือรับรองที่มีตราประทับ “ครุฑดำ” เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่บุคคลทั่วไปใช้ในการทำประโยชน์ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศและการกำหนดตำแหน่งของที่ดินที่แน่นอน แต่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน และนำไปขอออกโฉนดที่ดินได้ โดยต้องยื่นคำขอ ณ  สำนักงานที่ดินในจังหวัดและทำการรังวัดพร้อมติดประกาศเรียบร้อยแล้ว

ข้อควรระวัง

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ที่ถูกปล่อยทิ้งร้างไว้เกิน 5 ปี ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย และผู้ที่มี น.ส.3 ก. สามารถถูกแย่งสิทธิบนที่ดินด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้โดยมีเหตุมาจากการที่บุคคลอื่นได้เข้าไปครอบครองหรือเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นระยะเวลา 1 ปี

เมื่อมีที่ดินที่ซื้อขายได้ก็ต้องมีที่ดินต้องห้ามสำหรับการซื้อขายเช่นเดียวกันเพราะต่อให้ทำการซื้อขายกันเองแล้วสุดท้ายก็ต้องมีปัญหาให้กลับมาปวดหัวกันต่อในภายหลังอยู่ดี และปัญหาจากการซื้อขายที่ว่านี้เองที่นำมาซึ่งข้อพิพาทต่าง ๆ ที่เรียกได้ว่า “ได้ไม่คุ้มเสีย” 

เอกสารสิทธิ์ที่ไม่สามารถทำการซื้อ ขาย โอน ได้ ก็ได้แก่…

ส.ป.ก. 4-01

ส.ป.ก. 4-01 เป็นเอกสารสิทธิที่มีตราประทับ “ครุฑน้ำเงิน” เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าใช้ประโยชน์ที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยเจ้าของมีสิทธิในการถือครองและทำประโยชน์ด้านการเกษตรในพื้นที่ที่กำหนดรายละไม่เกิน 50 ไร่ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นและไม่สามารถซื้อ ขาย  โอน ได้ ยกเว้นแต่จะยกให้เป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรมเท่านั้น

ข้อสังเกต

หนังสือ ส.ป.ก.4-01 จะมีทั้งตราประทับครุฑน้ำเงินและครุฑแดง ดังนั้นจึงมีความคล้ายคลึงกับโฉนดที่ดิน แต่มีข้อสังเกตง่าย ๆ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง จะมีข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่า“หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดงจะมีข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ว่า “โฉนดที่ดิน”

น.ส.2

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส. 2 หรือที่เรียกว่า ใบจอง เป็นหนังสือแสดงการครอบครองที่ดินชั่วคราวที่ออกให้โดยโครงการจัดที่ดินให้ประชาชนโดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี และต้องใช้ที่ดินให้ได้อย่างน้อย 75% ของพื้นที่ ซึ่งที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิสามารถนำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนภายใน 5 ปี หรือ 10 ปี แต่อย่างไรก็ตามเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้มีเงื่อนไขที่ค่อนข้างซับซ้อนดังนั้นนักลงทุนกับเจ้าของที่ดินจึงไม่ควรทำการซื้อขายกันเอง

ภ.บ.ท.5

หนังสือ ภ.บ.ท.5 หรือแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดินโดยตรงเพราะที่ดินนี้ส่วนใหญ่มักจะเป็นที่ดินเปล่าในลักษณะของที่อยู่อาศัยหรือที่ทำประโยชน์ซึ่งถูกส่งต่อกันมารุ่นสู่รุ่นโดยมีการจ่ายภาษีแก่ภาครัฐ ไม่มีเอกสารสิทธิ์ใด ๆ เพราะผู้ที่เป็นเจ้าของคือรัฐ ฉะนั้นจึงไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนได้

ข้อควรระวัง

ที่ดินประเภทนี้หากมีการซื้อขายจะเป็นการซื้อขายโดยชาวบ้านด้วยกันเอง เมื่อมีการฟ้องร้องเกิดขึ้นจะไม่มีกฎหมายรองรับ และผู้ซื้อไม่สามารถใช้หลักฐานซื้อขายใด ๆ ก็ตามไปยื่นต่อศาลให้พิจารณาได้เพราะเป็นที่ดินเป็นสิทธิครอบครองโดยรัฐ

สทก.

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. หรือสิทธิทำกิน เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ แต่ถ้าคนที่ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่หรือปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที และที่สำคัญคือที่ดินประเภทนี้ไม่สามารถนำมาออกเป็นโฉนดรวมไปถึงการซื้อขายหรือโอนสิทธิกัน จะสามารถทำได้เพียงแค่ตกทอดให้แก่ทายาทเพื่อทำประโยชน์ต่อไปเท่านั้น

จากบทความนี้จะเห็นได้ว่าที่ดินที่สามารถทำการซื้อขายไม่ได้มีมากกว่าที่ดินที่สามารถซื้อขายได้ตามกฎหมายเสียอีก ซึ่งเอกสารสิทธิ์แต่ละประเภทก็จะมีความแตกต่างทั้งในเรื่องของสิทธิการครอบครองรวมไปถึงการใช้ประโยชน์เช่นกัน 

ในปัจจุบันปัญหาจากการซื้อขายที่มีผลสืบเนื่องมาจากเอกสารสิทธิ์นั้นเรียกได้ว่าเกิดขึ้นน้อยมากโดยเฉพาะในกลุ่มของนักลงทุนที่ดิน แต่ทั้งนี้ก็ใช่ว่าปัญหาที่ว่ามานี้จะไม่เคยเกิดขึ้นเลยหรือไม่มีโอกาสที่จะเกิดซ้ำอีกเพราะหากเผลอไปทำการซื้อขายที่ดินที่เป็นสิทธิครอบครองโดยรัฐหรือที่ดินที่ไม่สามารถทำการซื้อขายได้อาจมีปัญหาให้ได้แก้กันแบบไม่รู้จบแถมยังต้องเสียเงินไปฟรี ๆ โดยที่ไม่มีสิทธิครอบครองที่ดินแปลงนั้นเลยก็ได้