เปลี่ยนเกมการขายอสังหาฯ ตีตลาด หาลูกค้า ผ่านคอนเทนต์บน TikTok
มกราคม 25, 2024
การเวนคืนที่ดินคืออะไร? จะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินของเราอยู่ในเขตพื้นที่เวนคืน?
สมมติว่ามีใครสักคนเดินเข้ามาเสนอเงินก้อนหนึ่งให้แต่ต้องแลกกับที่ดินที่ถือครองอยู่ คุณจะยอมหรือเปล่า?
มีโอกาสสูงมากที่จะตอบว่า ไม่! เรื่องอะไรจะยอมทิ้งบ้านทั้งหลังเพื่อเงินพียงก้อนเดียว
คุณอาจจะต้องปฏิเสธแบบหัวชนฝาเพื่อรักษาทรัพย์ที่ลงทุนลงแรงมากับมือ หรือเพื่อรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่แลกมากับเงินเก็บมากกว่าครึ่งชีวิต แต่จะยื้อไปนานสักแค่ไหนกันเพราะที่ดินแปลงที่อยู่ข้าง ๆ ก็เปลี่ยนมือไปหมดแล้ว สถานการณ์นี้เข้าเกณฑ์เดียวกันกับการเวนคืนที่ดินที่สร้างความรู้สึกกลืนไม่เข้าคายไม่ออกให้กับเจ้าของที่ดินหรือนายทุนอสังหาริมทรัพย์มานักต่อนักแล้ว แต่นี่กลับไม่ใช่เรื่องที่ทุก ๆ คนรู้จักดี หรือในบางครั้งอาจไม่รู้ด้วยซ้ำว่าตนเองมีสิทธิจากการเวนคืนในเรื่องใดบ้าง
บางครั้งสิ่งนี้อาจจะเป็นโอกาสทองของการเรียกค่าทดแทนจากการเวนคืนที่ดินสำหรับใครบางคน แต่ทว่าในเวลาเดียวกันนั้นก็ยังมีอีกหลายต่อหลายคนที่กำลังงงเป็นไก่ตาแตกว่าอะไรคือการเวนคืน แล้วการเวนขึ้นเกิดขึ้นได้อย่างไร
การเวนคืนที่ดิน หมายถึง...
การที่หน่วยงานรัฐเรียกคืนที่ดินจากเจ้าของกรมมสิทธิ์ในพื้นที่เวนคืนโดยมีวิธีการดำเนินการผ่านการซื้อและจ่ายค่าตอบแทนตามกฎหมาย หรือด้วยการออกพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่จะเวนคืน และด้วยวิธีการออกพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ตกเป็นของรัฐ ทั้งนี้ก็เพื่อนำไปพัฒนาให้อยู่ในรูปแบบของสาธารณูปโภค เช่น ทางหลวง รถไฟฟ้าความเร็วสูง หรือการอ่างเก็บน้ำขนาดใหญ่ เพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันมากที่สุด
แล้วเจ้าของที่ดินจะรู้ได้อย่างไรว่าที่ดินของตนเองอยู่ในเขตพื้นที่เวนคืนหรือไม่?
ความกังวลใจอย่างหนึ่งของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังวางแผนจะจัดตั้งโครงการหรือเจ้าของที่ดินที่อยู่ในเขตกำลังพัฒนาคือกลัวว่าที่ดินที่ตนเองลงทุนไปนั้นอาจจะถูกเรียกคืนโดยรัฐเข้าสักวันซึ่งนั่นอาจจะหมายความรวมไปถึงการที่จะถูกตัดโอกาสในการลงทุนแบบกะทันหันก่อนที่จะมีการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในระยะเวลาที่เหมาะสม ฉะนั้นเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาดังกล่าวที่จะตามมาในภายหลัง การตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลงนักลงทุนจึงควรทำการตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าที่ดินของตนเองนั้นอยู่ในเขตที่จะมีแผนเวนคืนหรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้ผ่านแผนที่หรือแผนผังของพระราชกฤษฎีกาที่ถูกปิดประกาศตามสถานที่ต่าง ๆ จากเจ้าหน้าที่เวนคืนซึ่งขึ้นอยู่กับสถานที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ตั้งอยู่ ได้แก่
- ที่ทำการของเจ้าหน้าที่
- ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร สำนักงานเขต ศาลากลางจังหวัด ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ ที่ทำการกำนัน ที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน และที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
- สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินอำเภออในท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
แต่ทั้งนี้ยังมีปัญหาที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้เพราะบางคนก็ได้ทำการซื้อที่ดินเอาไว้ก่อนที่จะมีประกาศการเวนคืนเสียอีก นำมาซึ่งปัญหาการเวนคืนที่ดินที่สร้างความขัดแย้งระหว่างเจ้าหน้าที่ของรัฐและเจ้าของที่ดินอยู่บ่อยครั้งจนลุกลามใหญ่โต ดังนั้นก่อนการเวนคืนที่ดินของภาครัฐในทุก ๆ ครั้งจึงต้องใช้เวลาค่อนข้างมาก โดยเริ่มจากขั้นตอนดังต่อไปนี้
1. เจ้าหน้าที่หรือหน่วยงานที่ได้รับผิดชอบจะทำการปิดประกาศพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตที่ดินเวนคืน
2. เจ้าหน้าที่หน่วยงานราชการจะเข้าทำการตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนพื้นที่เวนคืน เช่น บ้าน โรงเรือน และทรัพย์สินอื่น ๆ
3. คณะกรรมการจะทำการประเมินราคาทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่บนเขตที่ดินเวนคืนและทำการประกาศราคาค่าทดแทนที่เจ้าของที่ดินจะได้รับ
4. เมื่อกำหนดราคาค่าทดแทนแล้วจะมีการนัดทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าของที่ดินในพื้นที่เวนคืน ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่พอใจกับค่าทดแทนที่ได้รับสามารถอุทธรณ์ต่อเพื่อขอเพิ่มค่าทดแทนจากเจ้าหน้าที่รัฐได้ภายใน 60 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือและทำการฟ้องร้องต่อศาลภายในระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ทราบผลคำวินิจฉัยอุทธรณ์
5. หลังจากทำการจ่ายค่าทดแทนเรียบร้อยแล้ว อสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่เวนคืนจะต้องถูกรื้อถอนออกโดยเจ้าหน้ารัฐหรือเจ้าของที่ดินเอง
6. ทางราชการจะทำการตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดินเพื่อให้กรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของรัฐอย่างสมบูรณ์
สิทธิที่เจ้าของที่ดินจะต้องรู้เมื่อถูกเวนคืน
1. รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้เท่านั้นและไม่สามารถเวนคืนเพื่อสร้างประโยชน์ส่วนบุคคลได้
2. รัฐต้องกำหนดค่าทดแทนที่เป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดิน โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาดและความเหมาะสมที่เจ้าของที่ดินพึงจะได้รับจากการเวนคืนที่ดิน
3. สำหรับการเวนคืนที่ดินหนึ่งโครงการจะต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดินและกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้มีข้อกำหนดชัดเจนจะไม่สามารถทำการเวนคืนที่ดินได้
4. เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากร รวมถึงการละเว้นการนำรายได้มารวมกับเงินได้ในการคำนวณภาษีและการชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย
5. เจ้าของที่ดินจะต้องได้รับค่าตอบแทนจากการทำสัญญาซื้อขายก่อนที่จะมีการตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
6. เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
7. เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะอุทธรณ์ขอเงินค่าทดแทนเพิ่ม ภายใน 60 วัน นับจากวันที่ได้รับหนังสือแจ้งหากไม่พึงพอใจต่อค่าทดแทนที่รัฐเสนอมาในครั้งแรก
แต่…
การเวนคืนที่ดินไม่ได้มีเพียงแค่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่จะได้รับค่าทดแทน แต่ยังรวมถึงบุคคลอื่น ๆ ทำได้รับผลกระทบจากการเวนคืนที่ดินเหล่านั้นด้วย
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน
- เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืน ไม่ว่าจะเป็น บ้าน โรงเรือน หรือโกดังสินค้า เป็นต้น
- เจ้าของไม้ยืนต้นซึ่งจะได้รับความเสียหายจากการเวนคืนที่ดิน
- ผู้ที่ทำการเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนพื้นที่เวนคืน
- ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า ทั้งที่เป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลหรือเป็นสาธารณูปโภคอื่น ๆ ที่อยู่บนเขตพื้นที่เวนคืน
- ผู้ที่ประกอบกิจการหรือทำการค้าขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้รับผลกระทบเนื่องจากต้องโยกย้ายออกจากพื้นที่ในเขตเวนคืน
การเวนคืนที่ดินอาจไม่เรื่องที่แย่ขนาดนั้นหากว่าการส่งมอบที่ดินให้กับเจ้าหน้าที่รัฐนั้นจะทำให้เกิดการพัฒนาในพื้นที่ดังกล่าว และในขณะเดียวกันเจ้าของที่ดินเองก็ยังได้รับผลตอบแทนและสิทธิที่ควรจะได้รับอย่างเหมาะสมและเท่าเทียม หากคุณได้อ่านบทความนี้แล้วและกำลังตัดสินใจว่าจะลงทุนบนพื้นที่ไหนดี การสำรวจพื้นที่เวนคืนก่อนอาจช่วยป้องกันปัญหาที่จะตามมาในภายหลังได้มากขึ้น และต่อให้ต้องเผชิญสถานการณ์ที่เลี่ยงไม่ได้อย่างน้อยก็ยังได้รู้ว่าตนเองยังมีสิทธิในการต่อรองบนพื้นที่เวนคืนนั้นด้วย
