![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/08/Cover-ที่ปรึกษาเงินล้าน-768x432.png)
จะเป็นอย่างไรถ้าซื้อบ้านแล้วได้ของแถมเป็นค่าส่วนกลางค้างจ่าย….โดยเฉพาะบ้านที่ได้มาจากการประมูลทรัพย์บังคับคดี
ขึ้นชื่อว่าเป็นของแถมใครบ้างล่ะที่จะไม่อยากได้ เพราะโดยส่วนใหญ่ความหมายของคำว่าแถมก็มักจะซ่อนมาอีกนัยยะหนึ่งที่เรียกกันจนติดปากว่า “ฟรี” โดยที่ไม่ต้องจ่ายเงินสักบาท แต่ทว่าในขณะเดียวกันก็คงจะไม่ใช่เรื่องที่น่ายินดีอย่างที่คิดหากว่าของฟรีที่ว่าไม่ได้เป็นของที่ใคร ๆ อยากได้แถมอาจจะนำเรื่องปวดหัวมาให้ในภายหลังอีก
คงจะเรียกได้ว่าเป็นปัญหาโลกแตกอีกอย่างที่ไม่พูดถึงเลยก็คงไม่ได้สำหรับปัญหาที่คนทำบ้านมือสองมักจะต้องพบเจอกันอยู่บ่อยครั้งนั่นก็คือค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างจ่ายจนบิลทบกันมาเป็นหลักพันถึงหลักหมื่น บ้างก็ว่าค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นความรับผิดชอบของเจ้าของเดิม บ้างก็ว่าเจ้าของใหม่ก็มีหน้าที่ที่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่เช่นกัน อ้าว…แล้วถ้าเกิดว่าค่าส่วนกลางนี้ไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่หลักร้อยหรือหลักพันล่ะ เจ้าของใหม่จะต้องรับผิดชอบจำนวนเงินทั้งหมดทั้งที่ไม่ได้มีต้นสายปลายเหตุมาจากตัวเองอย่างนั้นหรือ?
ถ้าให้พูดกันตามตรงมันคงไม่แฟร์สักเท่าไหร่หากว่าการซื้อบ้านนั้นจะพ่วงมาด้วยหนี้สินและความรับผิดชอบที่ตนเองไม่ได้ก่อจนนำมาซึ่งการถกเถียงกันอย่างไม่รู้จบเพราะแทนที่จะได้ทรัพย์ดี ๆ มาลงทุนกลับกลายเป็นการหาเรื่องยุ่งยากมาให้ตัวเองเสียอย่างนั้น อย่างไรก็ตามก่อนที่จะปวดหัวไปมากกว่าที่ควรจะเป็นเพราะต้องเอาแต่ถามกันไปมาว่าใครจะเป็นคนจ่าย ขอย้อนกลับยังกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้าที่ความรับผิดชอบในการชำระค่าสาธารณูปโภคของผู้เป็นเจ้าของที่ดินจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตามมาตรา 50 ที่ได้กล่าวไว้ว่า…
ผู้มีหน้าที่ชําระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชําระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดจะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด
ผู้ที่ค้างชําระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปติดต่อกันตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชําระติดต่อกันตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชําระจนกว่าจะชําระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชําระ”
ซึ่งจากข้อกฎหมายดังกล่าวไม่ได้ระบุเอาไว้ว่าเจ้าของใหม่จะต้องทำการชำระหนี้สินที่ค้างอยู่ แต่ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระจะถือว่าเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องนำเงินมาชำระหนี้ในส่วนนี้ก่อนหนี้สินอื่น ๆ นั่นเอง แต่อย่างไรก็ตามเมื่อทรัพย์นั้นถูกขายทอดตลาดแล้ว การคุ้มครองผู้ซื้อห้องชุดหรือที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดของเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีได้ระบุสิทธิและหน้าที่ของบุคคลที่มีความเกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้น ๆ โดยตรงไว้ดังนี้
แม้ว่าจะเป็นที่เลื่องลือกันอย่างหนาหูว่าคนที่ซื้อบ้านต่อต้องเป็นคนจ่ายซึ่งก็ได้กลายมาเป็นสาเหตุที่ทำให้คนซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่มีความวิตกกับค่าใช้จ่ายแอบแฝง แต่อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้นว่าหนี้ของใครคนนั้นก็ต้องชำระด้วยตนเอง ฉะนั้นผู้ที่ประมูลซื้อทรัพย์มือสองมาจากกรมบังคับคดีจึงไม่จำเป็นที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระในกรณีที่เป็นห้องชุด และไม่ต้องชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับในกรณีที่ดินซื้อบ้านบนที่ดินจัดสรร
เมื่อมีค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ นิติบุคคลที่มีหน้าที่ดูแลทรัพย์สินภายในโครงการนั้น ๆ จึงต้องแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าวจากเจ้าพนักงานบังคับคดี และนิติบุคคลมีสิทธิในการได้รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้จำนองตามที่ได้แจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาข้างต้น
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรถือว่าเป็นผู้ที่มีส่วนในการดูแลสาธารณูปโภคและส่วนกลางโดยตรงของโครงการจัดสรรมีหน้าที่ต้องแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบภายใน 30 วัน นับแต่ได้รับคำบอกกล่าวจากเจ้าพนักงานบังคับคดี และมีสิทธิได้รับหนี้ค้างชำระจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้จำนองตามที่ได้แจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลาข้างต้นเช่นเดียวกันกับนิติบุคคลห้องชุด
ดังนั้นจึงกล่าวโดยสรุปได้ว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือค่าบำรุงสาธารณูปโภคที่ยังค้างชำระอยู่ไม่ได้เป็นความรับผิดชอบของเจ้าของทรัพย์คนใหม่ไม่ว่าจะในกรณีใดก็ตามและจะไม่มีการย้อนกลับไปทวงถามจากเจ้าของเดิม แต่ค่าส่วนกลางหรือค่าบำรุงสาธารณูปโภคที่ค้างจ่ายทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นจำนวนหลักร้อย หลักพัน หรือมากกว่านั้นก็ตาม จะถูกหักจากเงินได้จากการขายทอดตลาดเพื่อมาชำระหนี้สินค้างจ่ายดังกล่าวเป็นอันดับแรกก่อนที่จะจ่ายให้กับเจ้าหนี้จำนอง ได้แก่ สถาบันการเงิน หรือธนาคาร ในภายหลังนั่นเอง