![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/08/กลุ่มเป้าหมายของผู้ทำงานวิจัย-01-768x768.png)
คุณเชื่อเรื่องเวลาเป็นตัวดึงมูลค่าให้ลดลงไหม?
ไม่ว่าใครก็คงเคยมีประสบการณ์ในการซื้อของสะสมสักชิ้นด้วยมูลค่าที่สูงลิบด้วยเหตุผลและความรู้สึกลึก ๆ ที่อยู่ในใจ หรือแม้แต่บางครั้งก็มักจะพ่วงมาด้วยวลีเด็ดที่ว่า “ของมันต้องมี” ที่ถูกยกให้กลายมาเป็นเหตุผลในการตัดสินใจซื้ออย่างง่ายดายเพียงเพื่อไม่ให้ตัวเองตกขบวนจากกระแสที่กำลังผ่านเข้ามา อย่างไรก็ตามหลังจากผ่านไปไม่นานก็ต้องพบว่ามูลค่าของทรัพย์สินนั้นถูกลดลงไปเรื่อย ๆ ตามช่วงระยะเวลาที่เปลี่ยนผ่าน จากที่เคยซื้อด้วยราคาเต็มหลักหมื่นหากนำไปขายต่อก็คงได้แค่ราคาหลักพัน หรือหากผ่านการใช้งานมาแล้วหรือไม่ได้อยู่ในกระแสดังเดิมก็อาจจะเหลือเพียงแค่หลักร้อยหรือหลักพันก็ได้
ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์….
ถ้าให้เปรียบมูลค่าของทรัพย์สินที่ลดลงเรื่อย ๆ ก็คงเหมือนกับบ้านหนึ่งหลังที่ค่อย ๆ เสื่อมโทรมและผุพัง แน่นอนว่ามูลค่าในตัวสินทรัพย์นั้นจะถูกลดลงด้วยปัจจัยของค่าเสื่อมราคาอย่างเลี่ยงไม่ได้จนสุดท้ายในสายตาของคนทั่วไปบ้านหลังนั้นคงเป็นเพียงสิ่งปลูกสร้างที่กำลังเฝ้ารอการรื้อถอนในสักวัน
แต่แท้จริงแล้วมูลค่าของทรัพย์นั้นจะไม่มีโอกาสเพิ่มขึ้นมาได้อีกแล้วอย่างนั้นเหรอ?
คงไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะดึงราคาของสินทรัพย์เสื่อมมูลค่าให้กลับมาสูงได้อีกครั้งหลังจากที่ผ่านช่วงเวลาและความนิยมไปแล้ว แต่ทว่ากฎเหล่านี้ก็ไม่ได้ถูกวางไว้อย่างตายตัวโดยเฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงอยู่ในความต้องการของกลุ่มลูกค้าเสมอไม่ว่าจะผ่านไปกี่ยุดกี่สมัยก็ตาม ซึ่งส่วนใหญ่วิธีที่มักจะใช้กันมากที่สุดก็คือการขายทอดตลาดเพื่อส่งต่อทรัพย์ให้กับคนที่ต้องการสร้างมูลค่าให้กับทรัพย์นั้น ๆ ในรูปแบบของ “การประมูล” และเราก็ได้มารู้จักกับการประมูลทรัพย์บังคับคดี
การประมูลก็เหมือนกับการแข่งขันการดึงราคาด้วยจุดเริ่มต้นจากมูลค่าที่ถูกกำหนดมาแล้ว โดยการเสนอราคาประมูลในแต่ละครั้งจะเป็นการเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อย ๆ จนกว่าจะได้มูลค่าที่มาจากการเสนอราคาสูงสุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่ในขณะเดียวกันการประมูลทรัพย์ก็ถูกกำหนดราคาเริ่มต้นที่ผู้ประมูลรู้สึกว่ายังเป็นราคาที่สูงอยู่จนนำไปสู่การประมูลในรอบถัดไปในราคาที่ต่ำลง เช่นเดียวกับการประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดีที่จะมีการลดหลั่นราคาเริ่มต้นของการประมูลลงเรื่อย ๆ ถึง 70% ของราคาขายครั้งแรก ซึ่งมองผิวเผินอาจจะดูเหมือนเป็นการลดมูลค่าของสินทรัพย์ลงมากกว่าเดิมเสียด้วยซ้ำ แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนที่จะคว้าทรัพย์ที่มีราคาไม่สูงมากไปสร้างมูลค่าที่สูงกว่าได้อีกเป็นหลายต่อหลายเท่าตัวเลยทีเดียว
เอาล่ะ…นาทีทองของการเป็นเจ้าของทรัพย์ราคาถูกกว่าตลาดอยู่ตรงหน้าแล้ว
คุณคงไม่อยากปล่อยโอกาสนี้ให้หลุดมือไปหรอกใช่ไหม?
และนี่คือขั้นตอนประมูลทรัพย์บังคับคดี
นักลงทุนบ้านมือสองที่กำลังมองหาทรัพย์ราคาถูกจากกรมบังคับคดีสามารถเข้าไปค้นหาบ้านที่จะนำเข้าประมูลได้จากเว็บไซต์ของกรมบังคับคดีที่ www.led.go.th หรือเช็คผ่านทางแอพพลิเคชั่น LED Property Plus ซึ่งจะมีรายละเอียดของทรัพย์นั้น ๆ อย่างครบถ้วนไม่ว่าจะเป็นราคา ทำเลที่ตั้ง รูปแบบของทรัพย์ รวมไปถึงรายละเอียดของผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ของทรัพย์ดังกล่าว อย่างไรก็ตามเนื่องจากรูปภาพในเว็บไซต์อาจจะไม่ตรงกับสภาพจริง ดังนั้นเมื่อได้บ้านที่ต้องการแล้วควรไปดูสภาพบ้านในสถานที่จริงและประเมินค่าซ่อมแซมคร่าว ๆ รวมถึงการหาจุดได้เปรียบของทรัพย์นั้น ๆ เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการเสนอราคาประมูลและการหากลุ่มลูกค้าในอนาคต
ถ้าการค้นหาทรัพย์คือการทำการบ้านก่อนในเบื้องต้น การเตรียมความพร้อมก่อนการประมูลก็คงเป็นบันไดขั้นที่สองของการเรียนรู้ขั้นต่อมา โดยส่วนใหญ่แล้วผู้เข้าร่วมประมูลจะต้องศึกษาเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อเสนอ และคำเตือนผู้ซื้อตามประกาศขายทอดตลาดให้ละเอียดก่อนที่จะถึงวันประมูลจริงเพื่อให้เข้าใจถึงเงื่อนไขและข้อกำหนดต่าง ๆ อย่างชัดเจน จากนั้นให้ดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้
เมื่อทราบวันเวลาที่เปิดให้เข้าประมูลของกรมบังคับคดีในแต่ละพื้นที่เรียบร้อยแล้ว ผู้เข้าร่วมจะต้องนำหลักฐานการยืนยันตัวตน ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน กรณีเป็นนิติบุคคลจะต้องส่งหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรองไม่เกิน 1 เดือน เพื่อลงทะเบียนกับเจ้าพนักงานเพื่อรับป้ายประมูลและวางเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คเป็นหลักประกัน ซึ่งจำนวนเงินในส่วนนี้จะขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้านหลังที่นำมาประมูลในครั้งนี้ด้วย
ก่อนเริ่มการประมูลเจ้าหน้าที่จะแจ้งเงื่อนไขและกำหนดราคาเริ่มต้นของการประมูลบ้านมือสองแต่ละหลังในรอบที่ 1 หากไม่มีการเสนอราคาในรอบนั้นจะเริ่มต้นการกำหนดราคาในรอบที่ 2 โดยลดราคาลงเหลือ 90% จากราคาเริ่มต้นของรอบที่แล้ว ถ้าไม่มีการเสนอราคาอีกในรอบที่ 3 จะลดเหลือ 80% และรอบที่ 4 เหลือเพียง 70% ของราคาเริ่มต้นจนกว่าจะมีผู้ประมูล หากผ่านรอบที่ 4 แล้วยังไม่มีผู้ประมูล ราคาบ้านหลังนี้จะถูกประมูลในครั้งถัดไปโดยใช้ราคาเริ่มต้นที่ 70% ของการประมูลครั้งแรก สำหรับนักลงทุนที่ตั้งใจจะประมูลด้วยราคาเริ่มต้นในรอบที่ 4 อาจจะต้องพิจารณาให้ดีเพราะยังมีผู้เข้าร่วมประมูลอีกหลายคนที่ต้องการบ้านมือสองในราคาที่ต่ำมาก ๆ เช่นกัน
เมื่อบ้านที่เล็งไว้อยู่ในราคาที่สามารถยอมรับได้หรือต้องการยกป้ายสู้ราคากับผู้ประมูลท่านอื่น ผู้ประมูลสามารถยกป้ายเสนอราคาได้ โดยเจ้าพนักงานจะมีการกำหนดไว้แล้วว่าในการยกเสนอราคาแต่ละรอบจะต้องเพิ่มครั้งละเท่าไหร่และต้องใช้ราคานั้นจนกว่าจะจบการประมูล
เมื่อบ้านถูกเสนอราคาจนได้ราคาประมูลที่สูงที่สุด เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะถามการคัดค้านจากผู้ที่มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งตัวแทนจากโจทก์และจำเลย หากไม่มีข้อคัดค้านจะถือว่าการประมูลนั้นสิ้นสุดลงและจะทำการขายบ้านหลังนั้นให้กับผู้ที่ชนะการประมูล
ผู้ที่ชนะการประมูลจะต้องดำเนินการทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินตามจำนวนมูลค่าที่ประมูลได้ภายใน 15 วัน หากผู้ประมูลใช้สินเชื่อเงินกู้กับธนาคารและอยู่ระหว่างรอผลอนุมัติกรมบังคับคดีจะขยายเวลาให้ไม่เกิน 90 วัน โดยจะต้องมีเอกสารยืนยันจากธนาคารประกอบ ในส่วนของเงินประกันที่จ่ายไว้ก่อนเข้าร่วมการประมูลจะถือว่าเป็นเงินมัดจำและไม่สามารถขอคืนได้
หลังจากชำระเงินครบถ้วนตามจำนวนแล้วเจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงกรมที่ดินพร้อมส่งมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ชนะประมูล ณ สำนักงานที่ดิน
ซึ่งจากที่กล่าวมาทั้งหมดเห็นได้ว่าความโดดเด่นของการประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดีจะมีการลดหลั่นราคาซื้อขายลงเรื่อย ๆ จนมาถึงราคาที่สามารถยอมรับได้แถมยังต่ำกว่าราคาตลาดอีกหลายเท่าตัวซึ่งเป็นผลดีกับนักลงทุนบ้านมือสองในแง่ของการได้เพิ่มโอกาสและทางเลือกสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่มีศักยภาพไม่ว่าจะเป็นเขตกรุงเทพปริมณฑลและในเขตต่างจังหวัด ภายใต้ราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อหรืองบประมาณที่มีอยู่อย่างจำกัด อีกทั้งรูปแบบของทรัพย์ที่มีความหลากหลายก็สามารถตอบโจทย์ความต้องการ เงื่อนไข และข้อจำกัดในด้านต่าง ๆ ของทั้งกับนักลงทุนเองและผู้บริโภคได้อย่างลงตัวเช่นกัน