โฉนดที่ดินหาย เจ้าของที่ดินจะต้องทำอย่างไร

โฉนดที่ดินหาย เจ้าของจะเสียสิทธิ์ในการถือครองหรือไม่

ถ้าพูดถึงการแสดงความเป็นเจ้าของทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งแน่นอนว่าการมีหลักฐานอย่างชัดเจนย่อมดีกว่าการกล่าวอ้างด้วยคำพูดปากเปล่า ยิ่งมูลค่าของสินทรัพย์มากขึ้นเท่าไหร่ก็ยิ่งต้องการหลักประกันที่น่าเชื่อถือมากขึ้นเท่านั้น ในแวดวงของคนทำอสังหาริมทรัพย์เองก็เช่นกัน สิ่งที่จะทำให้การส่งต่อทรัพย์ที่อยู่ในมือมีความน่าเชื่อถือมากที่สุดก็คงไม่พ้นการอ้างอิงด้วยเอกสารสิทธิ์ที่ไม่เพียงแค่จะบอกว่าทรัพย์ที่ถือครองอยู่ในตอนนี้ได้มาอย่างถูกต้องตามกฎหมายแต่ยังรวมไปถึงการบ่งบอกถึงที่มาที่ไปของทรัพย์นั้น ๆ ผ่านหนังสือเอกสารฉบับเดียวหรือที่เราเรียกกันว่า “โฉนด”

ดังนั้นโฉนดที่ดินจึงเป็นเอกสารอย่างหนึ่งที่มีความสำคัญมากทั้งต่อบทบาทหน้าที่ในการถือครองของเจ้าของที่ดินและยังเป็นตัวชี้วัดมูลค่าของทรัพย์สินในเวลาเดียวกัน

แต่ทั้งนี้จะมีใครบ้างที่หยิบโฉนดที่ดินออกมาเช็กทุกวันว่ายังอยู่ครบหรือเปล่า…

ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของ ที่ดิน ที่มีทรัพย์สินอยู่เป็นร้อยเป็นพันไร่ หรือจะมีที่ดินอยู่แค่แมวดิ้นตายก็คงไม่มีเวลามานั่งเช็กดูทุกวันหรอกว่าโฉนดแต่ละใบยังอยู่ครบหรือหายไปแล้ว ซึ่งกว่าจะรู้ว่าหายก็คงเป็นตอนที่จะค้นออกมาเพื่อทำอะไรสักอย่างหรือมีความจำเป็นต้องใช้จริง ๆ นั่นแหละ สมมติว่ากำลังจะเจรจาซื้อขายก็คงได้แต่ยิ้มเหงือกแห้งให้นายทุนเพราะเอกสารสิทธิ์เพียงหนึ่งเดียวที่ถือครองอยู่ได้หายไปแล้ว…เมื่อเป็นของสำคัญมากขนาดนี้…ถ้าเกิดโฉนดที่ดินหายขึ้นมาล่ะจะทำยังไง?

จะบอกว่าเป็นเรื่องเล็กน้อยก็ไม่ใช่หรือจะบอกว่าเป็นเรื่องใหญ่ก็ไม่เชิง แต่ในสถานการณ์ฉุกเฉินแบบนั้นคงไม่มีใครมานั่งวิเคราะห์หรอกว่าจะทำอะไรก่อนอะไรหลังเพราะขึ้นชื่อว่าโฉนดหายก็ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญมาก ๆ แล้ว

อันดับแรกลองมาย้อนดูก่อนว่าโฉนดที่ดิน 1 ใบ ทำอะไรได้บ้าง?

เป็นเอกสารสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินที่มีการรับรองเป็นลายลักษณ์อักษรและถูกต้องตามกฎหมาย
ใช้แสดงเป็นหลักฐานในกรณีที่จะต้องมีการพิสูจน์สิทธิในกรรมสิทธิ์ที่ดินของเจ้าของที่ดินทั้งต่อรัฐและเอกชน
โฉนดสามารถระบุจุดพิกัด ตำแหน่ง ที่ตั้งของที่ดินแปลงนั้น ๆ ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้อย่างถูกต้อง
เป็นเอกสารป้องกันเขตแดนเนื้อที่ในกรณีที่มีการบุกรุก ไม่ว่าจะด้วยเจ้าของที่ดินด้วยกันเองหรือเจ้าของที่ดินกับพื้นที่สาธารณประโยชน์ของรัฐ
ใช้เป็นเอกสารหลักฐานค้ำประกันในการดำเนินการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินหากเจ้าของที่ดินต้องการเงินทุนเพื่อนำไปเป็นต้นทุนในการต่อยอดธุรกิจอื่น ๆ
การซื้อ ขาย โอน หรือจำนองที่ดินจะมีความสะดวกและรวดเร็วมากขึ้นหากเอกสารสิทธิ์นั้นอยู่ในรูปแบบของโฉนดที่ดินเพราะเป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ที่มีความชัดเจนมากที่สุด

โฉนดที่ดินหาย เจ้าของที่ดินจะต้องทำอย่างไร

เมื่อเอกสารแสดงสิทธิ์บนที่ดินหายไปหลายคนอาจมีความกังวลว่าสิทธิการครอบครองของตนเองบนที่ดินนั้น ๆ จะหายไปด้วย แต่อย่าเพิ่งตื่นตูมไปเพราะการออกโฉนดที่ดินในแต่ละครั้งนั้นจะมีเอกสารตัวจริงอยู่ 2 ฉบับ โดยฉบับหนึ่งจะเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินและอีกฉบับจะส่งมอบให้กับผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้นในกรณีที่โฉนดที่ดินหายนั้นสำนักงานที่ดินจะออกเอกสารใหม่ให้ โดยเอกสารนี้เรียกว่า “ใบแทนโฉนดที่ดิน” ซึ่งรายละเอียดในเอกสารจะมีความคล้ายกับโฉนดจริงแทบจะทุกประการทั้งข้อมูลด้านหน้าและด้านหลัง โดยขั้นตอนการขอใบแทนโฉนดที่ดิน สามารถทำได้ตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

เจ้าของที่ดินจะต้องดำเนินการแจ้งความต่อเจ้าพนักงาน ณ สถานีตำรวจซึ่งที่ดินบนโฉนดแปลงนั้นตั้งอยู่เพื่อทำการแจ้งหาย พร้อมระบุเลขที่โฉนด วันที่ และสถานที่ที่โฉนดหายจากครอบครองลงบนใบแจ้งความบันทึกประจำวัน
ติดต่อยื่นคำร้องต่อเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินพร้อมกับพยานรับรองอีก 2 คน ซึ่งเอกสารที่ต้องเตรียมประกอบด้วย บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขอใบแทนโฉนดและของพยานทั้ง 2 คน สำเนาทะเบียนบ้าน และใบแจ้งความบันทึกประจำวันที่ได้รับสถานีตำรวจ ส่วนพยานทั้งสองคนจะต้องยืนยันกับเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินว่าเจ้าของที่ดินนั้นมีสิทธิ์ครอบครองอยู่บนพื้นที่ดังกล่าวจริง ๆ และไม่ได้มีภาระหนี้สินติดพันจนต้องนำโฉนดที่ดินไปจำนองต่อเจ้าหนี้สถาบันการเงิน
หลังจากดำเนินการเรียบร้อยแล้วเจ้าหน้าที่จะดำเนินการตรวจสอบโดยใช้ระยะเวลาประมาณ 30 วัน หากภายใน 30 วันนี้ไม่มีผู้ใดมาโต้แย้งกรมที่ดินจะทำการออกใบแทนโฉนดให้กับเจ้าของที่ดิน

มาถึงคำถามที่นักลงทุนและเจ้าของที่ดินอีกหลาย ๆ คนอยากรู้ นั่นก็คือ…

ใบแทนโฉนดจะมีสิทธิเท่ากับโฉนดตัวจริงหรือไม่ และโอกาสในการขายจะลดน้อยลงหรือเปล่า

ถึงแม้ว่าโฉนดจะสูญหายแต่สิทธิ์การครอบครองยังเป็นของเจ้าของที่ดินอยู่ ในกรณีนี้เจ้าของที่ดินสามารถไปขอเอกสารใบแทนโฉนด ณ สำนักงานที่ดินได้เลย และไม่ว่าจะเป็นโฉนดตัวจริงหรือใบแทนโฉนดนั้นแทบไม่มีความแตกต่างกันหากเจ้าของจะทำการซื้อ ขาย โอน หรือจำนองก็สามารถทำได้เช่นเดียวกับการใช้โฉนดตัวจริงเพราะเอกสารหนังสือสิทธิ์นี้ต่างก็บ่งชี้กรรมสิทธิ์บนที่ดินได้อย่างชัดเจนเท่ากัน

ดังนั้นไม่สำคัญเลยว่าโฉนดที่ถืออยู่จะเป็นใบจริงหรือใบแทนเพราะใจความสำคัญอยู่ที่ว่าหากสูญหายจะต้องดำเนินการทำใหม่ในทันที สำหรับขั้นตอนนั้นอาจมีความยุ่งยากพอสมควรเพราะเจ้าหน้าที่ต้องทำการตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าโฉนดนั้นเกิดการสูญหายจริง ๆ ไม่ใช่ด้วยเหตุผลอย่างอื่น ทางที่จะช่วยในการหลีกเลี่ยงจากขั้นตอนอันซับซ้อนเหล่านี้คือเมื่อได้รับโฉนดหลังจากการรังวัดหรือจากการซื้อขายกับเจ้าของที่ดินคนก่อนแล้วควรเก็บรักษาไว้ให้ดีตั้งแต่แรกดีกว่าต้องเดินเข้าออกสถานที่ราชการบ่อย ๆ และตอบคำถามเดิม ๆ ซ้ำ ๆ

คุณว่าจริงไหม….