นำพลังความรู้ ต่อยอดสู่หนังสือ 1 เล่ม
กรกฎาคม 25, 2024
เมื่อเรามีที่ดินเปล่า ทำอะไรดี ให้สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูง ๆ
ทรัพย์แบบไหนที่เรียกว่าเป็นสินทรัพย์ชั้นเลิศของธุรกิจอสังหาฯ
ใคร ๆ ต่างก็บอกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้ชื่อว่าเป็นสินทรัพย์ชั้นเลิศจะต้องเป็นทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและให้ค่าตอบแทนที่คุ้มค่า ฉะนั้นเมื่อต้องควักเงินในกระเป๋าคนส่วนใหญ่จึงมุ่งไปที่ทรัพย์ราคาแพง ๆ ที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่กำลังเป็นกระแสเพื่อหวังจะได้เก็บเกี่ยวผลกำไรเหมือนกับนักลงทุนคนอื่น ๆ ที่สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำ แต่ก่อนที่จะทุ่มไปจนหมดหน้าตักขอย้อนกลับมาถามสักนิดก่อนว่าสิ่งที่กำลังตัดสินใจทำอยู่นั้นเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์คำว่า “ทรัพย์ชั้นเลิศ” แล้วจริง ๆ หรือ
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าจะมีข้อดีแต่ก็ต้องยอมรับว่ามีจุดอ่อนอยู่เช่นกัน
ปล่อยเช่ามาเป็น 10 ปี อยู่ดี ๆ เกิดอยากขายทรัพย์กลับมีค่าเสื่อมราคา
ซื้อบ้านมาปรับปรุงเอง ขายไม่ออกก็เป็นทรัพย์ติดมือ
ทำบ้านขาย คำนวณต้นทุนพลาดจนราคาบ้านแพงเกินไปก็หาลูกค้ายาก
ซึ่งอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทต่างก็มีช่วงระยะเวลาเข้ามาเป็นตัวแปรเสมอ ไม่ว่าจะเป็นช่วงเวลาของการครอบครองหรือช่วงเวลาที่ต้องทำการปิดการขายให้ทันก่อนที่จะได้ขายในราคาต่ำกว่าตลาด แต่ทั้งนี้ในแวดวงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่เรียกได้ว่าลอยตัวอยู่เหนือทุก ๆ ปัญหาของการลงทุน นั่นก็คือ “ที่ดินเปล่า” จนเรียกได้ว่าเป็นสินทรัพย์ชั้นเลิศที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เลยก็ว่าได้ และ การลงทุนที่ดิน นั้น ก็สามารถสร้างกำไรให้เราได้มหาศาลเช่นกัน
ทำไม ที่ดินเปล่า ถึงกลายเป็นสินทรัพย์ชั้นเลิศ?
สิ่งที่อาจจะเรียกได้ว่าเป็นฝันร้ายของคนทำอสังหาฯ มากเป็นอันดับต้น ๆ ก็คงไม่พ้นเรื่องของการขาย เพราะเมื่อไหร่ก็ตามที่ทรัพย์อย่างหนึ่งอย่างใดขายไม่ออกก็นำมาซึ่งความวิตกกังวลว่าราคากำลังจะลดลงเรื่อย ๆ รวมไปถึงการพลิกผันจากกำไรไปสู่ต้นทุนที่เข้าเนื้อแทน แต่กับที่ดินไม่ได้เป็นอย่างนั้น มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้กลับไม่ได้หยุดอยู่กับที่แต่กำลังสวนกระแสขึ้นไปเรื่อย ๆ โดยไม่ต้องมีค่าเสื่อมราคามาเป็นปัจจัยที่จะทำให้มูลค่านั้นลดลง ดังนั้นการลงทุนกับที่ดินเปล่าจึงไม่ได้ถูกวางกรอบไว้ว่าเป็นการลงทุนที่อาศัยระยะเวลาเพียงสั้น ๆ หรือต้องรอเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเมื่อผ่านไปนานแล้ว แต่นักลงทุนสามารถพลิกแพลงกลยุทธ์ต่าง ๆ เพื่อลงทุนบนที่ดินเปล่าได้ผ่าน 2 วิธีใหญ่ ๆ ดังนี้
1. ซื้อเก็บเพื่อกินกำไรระยะยาว
ถ้าพูดถึงกลยุทธ์การลงทุนที่ดินเปล่าซึ่งเป็นที่รู้จักและได้รับความนิยมมากที่สุดก็คือการซื้อที่ดินสักแปลงไว้เพื่อเก็งกำไรในอนาคตเมื่อมูลค่าของที่ดินในทำเลนั้นมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น โดยส่วนใหญ่แล้วในระหว่างที่รอราคาขยับสูงขึ้นเจ้าของที่ดินสามารถนำที่ดินเปล่าแปลงนั้นมาสร้างผลกำไรหรือหารายได้เสริมด้วยการปล่อยเช่าเพื่อทำกิจการหรือแม้แต่ปล่อยเช่าเพื่อทำการเกษตร แล้วนำรายได้จากการปล่อยเช่ามาเสียภาษีระหว่างที่รอการขายได้ ดังนั้นกลยุทธ์นี้จึงเหมาะกับคนที่ต้องการลงทุนในระยะยาวและมีเงินก้อนไว้สำหรับการลงทุนเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว โดยอาศัยเทคนิคในการเลือกที่ดินที่เหมาะกับการถือครองไว้อย่างน้อยสัก 5 ปี และมีแนวโน้มว่าจะมีโอกาสในการเข้าถึงการพัฒนามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการสร้างถนน ระบบสาธารณูปโภคที่เข้าถึงได้ง่าย หรือมีโอกาสที่จะขยับขยายเป็นพื้นที่สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ในอนาคต เป็นต้น
2. ซื้อแปลงใหญ่แล้วแบ่งขายเป็นแปลงย่อย
การแบ่งที่ดินขายอาจไม่ได้อยู่ในแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกพูดถึงกันอย่างกว้างขวางเท่ากับการลงทุนแบบซื้อเก็บไว้เก็งกำไร แต่เมื่อพูดถึงการลงทุนในระยะสั้นที่จะให้ผลตอบแทนเร็วด้วยที่ดินเปล่าอาจจะเป็นเรื่องยากเมื่อคิดว่าต้องขายยกแปลงในคราวเดียว ฉะนั้นการแบ่งแปลงขายจึงกลายมาเป็นการลงทุนที่ตอบโจทย์กว่าเมื่อนักลงทุนต้องการขายในระยะเวลาอันรวดเร็ว
โดยทั่วไปแล้วกลยุทธ์นี้จะเหมาะสำหรับคนที่มีเงินทุนอยู่แล้วหรือเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำหมู่บ้านจัดสรรหรือจัดสรรที่ดินขายเพื่อให้ผู้ซื้อรายย่อยเพื่อนำไปปลูกสร้างบ้าน โดยอาศัยการกินกำไรจากส่วนต่างของราคาที่ดินเนื่องจากการซื้อขายที่ดินแปลงย่อยจะได้ราคาต่อตารางวาแพงกว่าการซื้อที่ดินแปลงใหญ่และสามารถเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อได้ง่ายกว่าเพราะหากเป็นการขายที่ดินแปลงใหญ่ต้องใช้เงินทุนสูง กลยุทธ์นี้จึงเป็นการลงทุนในระยะสั้นที่ได้กำไรสูงเพราะจุดประสงค์คือการขายที่ดินเพื่อส่งต่อให้กับผู้ซื้อแปลงย่อยอีกทอดหนึ่ง และเป็นเหตุผลที่ทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียนในธุรกิจหันมาแบ่งแปลงที่ดินขายกันมากขึ้น แต่ทั้งนี้นักลงทุนต้องมั่นใจว่าที่ดินแปลงใหญ่ที่ซื้อมาแล้วจะเป็นที่ต้องการของตลาดและมีโอกาสในการพัฒนาในระยะเวลาอันใกล้นี้ และที่สำคัญจะต้องได้มาในราคาที่สามารถบวกลบผลกำไรของแปลงย่อยแล้วมีราคาขายไม่สูงโดดด้วย
อย่างไรก็ตามกับบางคนแล้วก็คงจะไม่สามารถละทิ้งความกังวลที่ว่าหากที่ดินที่ซื้อมาเพื่อลงทุนในระยะสั้นแต่ดันขายไม่ได้จะกลายเป็นทรัพย์ติดมือหรือเปล่า ซึ่งก็คงปฏิเสธไม่ได้ว่าก่อนการทุ่มเงินไปหลายคนก็คงคาดหวังว่าจะได้รับผลตอบแทนกลับมาเช่นกัน แต่อย่างที่กล่าวไปในข้างต้นว่าเหตุผลที่ทำให้ที่ดินเปล่ากลายเป็นสินทรัพย์ชั้นเลิศของธุรกิจอสังหาฯ ก็เป็นเพราะว่าต่อให้ไม่ขายในเวลาสั้น ๆ ก็ยังสามารถเก็บไว้กินกำไรในอนาคตได้โดยที่ไม่มีค่าเสื่อมราคาและมูลค่าจะไม่ลดลง ถึงแม้ว่าบางพื้นที่จะไม่ได้อยู่ในทำเลที่กำลังเป็นที่นิยมของกลุ่มนักลงทุนก็ตาม
ท้ายที่สุดแล้วหากจะต้องตัดพ้อว่าลงทุนแล้วไม่ได้อะไรก็ลองย้อนกลับมาดูดี ๆ อีกสักครั้งว่าอย่างน้อยถึงไม่ได้ผลตอบแทนอย่างที่ต้องการหรือแผนการลงทุนไม่ได้เป็นไปอย่างที่หวังแต่ก็ยังได้ที่ดินเปล่ามาเป็นของตัวเองอยู่ใช่ไหมล่ะ…
คลังความรู้อสังหาฯ
อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024