ตอบข้อสงสัย ทำไมค่าแบบบ้านถึงแพง?

การสร้างบ้านสักหลังก็เหมือนกับการวางหลักความมั่นคงอีกอย่างในชีวิตเพราะหนึ่งในความเชื่อที่ถูกส่งต่อกันมานักต่อนักก็มักจะบอกว่าหนึ่งในสิ่งที่ช่วยยืนยันว่าชีวิตนี้จะมีความมั่นคงมากขึ้นก็ต้องมีบ้านเป็นของตัวเอง และด้วยเหตุนี้จึงเป็นที่มาว่าทรัพย์สินที่คนส่วนใหญ่อยากจะมีเป็นของตัวเองเป็นอย่างแรกเมื่อเริ่มมีรายได้ก็คือบ้าน

ด้วยความที่บ้านนั้นมีราคาสูง จะซื้อจะสร้างทั้งทีก็ต้องอยากได้แบบที่ดี ๆ ไปเลยโดยไม่ต้องมาห่วงหน้าพะวงหลังว่าอยู่ไปนาน ๆ แล้วจะต้องมาจ่ายค่าซ่อมนั่นซ่อมนี่ที่เป็นผลพวงจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน และนั่นก็เป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้คนที่อยากมีบ้านหรือคนที่ทำอาชีพเป็นเจ้าของโครงการสร้างบ้านขายมุ่งไปที่การหาแบบบ้านดี ๆ จากบริษัทที่รับออกแบบหรือผู้รับเหมาที่มีทั้งความรู้และประสบการณ์ เพื่อที่ว่าสุดท้ายแล้วจะได้ไม่ต้องทั้งจ่ายทั้งเจ็บในภายหลัง
 
แต่…
 
ยังไม่ทันที่จะว่าจ้างก็ต้องเบรกแทบจะหัวทิ่ม เพราะ…ค่าแบบแพง!
แน่นอนว่าสิ่งดี ๆ ก็ต้องแลกมาด้วยมูลค่าที่สูงเป็นธรรมดา แม้ว่าในเวลาเดียวกันนั้นจะถูกแย้งว่าของดีไม่จำเป็นต้องแพง แต่ก็คงไม่ใช่แนวคิดที่ถูกนำมาใช้เสมอไปโดยเฉพาะกับการสร้างสิ่งปลูกสร้างและที่อยู่อาศัย บ้างคนก็ถึงกับต้องกัดฟันสู้เพราะแบบบ้านก็ไม่ใช่งานง่าย ๆ แถมยังทำเองไม่ได้เสียด้วย ถึงแม้ว่าในตอนนั้นจะเกิดคำถามขึ้นมาว่าเพราะอะไรกันล่ะที่ทำให้แบบบ้านหรือกระดาษเพียงไม่กี่แผ่นมีราคาแพงหูฉี่ขนาดนั้น
ถ้าลองถามคำถามเดียวกันนี้กับผู้รับเหมาที่ทำหน้าที่เป็นคนออกแบบงานก่อสร้างหรือบริษัทผู้รับออกแบบโดยตรงคงจะได้รับคำตอบว่า… ก็แบบก่อสร้างไม่ใช่แค่กระดาษแผ่นเดียว เพราะแน่ล่ะว่าการออกแบบคงไม่ได้ระบุแค่โครงสร้างของตัวอาคารเพียงอย่างเดียวแต่อาจจะรวมถึงแบบงานอื่น ๆ ด้วย โดยเฉพาะ Shop Drawing และ As-built Drawing
 
สุดท้ายแล้วคำถามคงจะย้อนกลับมาที่ตัวของเจ้าของบ้านหรือเจ้าของโครงการอีกล่ะว่าแบบทั้งสองอย่างที่กล่าวมาข้างต้นมีความสำคัญยังไง และมีความจำเป็นมากน้อยแค่ไหนถึงทำให้การออกแบบบ้านมีมูลค่าสูงขึ้น และคงจบด้วยคำถามที่ว่า ไม่เอาได้ไหมเพราะไม่อยากเสียเงินเพิ่ม?
แต่…
 
ลองนึกเล่น ๆ ดูสิว่าหากมีบ้านอยู่เพียงแค่แบบเดียวคือแบบของโครงสร้างหลักตัวอาคารเพียงอย่างเดียว หากว่าหลังจากที่ก่อสร้างไปสักสี่ห้าปีแล้วต้องการต่อเติมส่วนอื่น ๆ เพิ่มเติมหรือต้องทำการซ่อมแซมเนื่องจากมีการเสื่อมสภาพไปตามการใช้งาน ปรากฏว่าเจาะผนังเพื่อจะเปลี่ยนท่อเดินสายไฟนิดเดียวแต่กลายเป็นว่าเจอท่อน้ำเสียอย่างนั้น
 
มันอาจจะเป็นเรื่องที่แย่กกว่าที่คาดไว้ก็ได้หากว่าเจ้าของบ้านไม่รู้เลยด้วยซ้ำว่างานที่อยู่ภายใต้ผนังที่ถูกฉาบไว้เป็นอย่างดีนั้นมีโครงสร้างอื่น ๆ ซ่อนอยู่หรือไม่ หรือบางทีอาจจะทำให้ต้องเสียเวลาเปล่าแล้วยังต้องเสียเงินเพิ่มโดยใช่เหตุอีก และนี่ก็เป็นเหตุผลที่ว่าทำไมการออกแบบบ้านทุก ๆ ครั้งถึงต้องมีแบบที่มากกว่า 1 แบบ
 
โดยทั่วไปแล้วแบบสำหรับอาคารที่พักอาศัยอย่างเช่น บ้าน หรืออาคารพาณิชย์จะประกอบไปด้วยแบบแปลนทั้งหมด 4 แบบ ได้แก่…

Preliminary Drawing (แบบร่างส่งเจ้าของ)

แบบประเภทนี้คือแบบเบื้องต้นหรือแบบโครงร่างเพื่อแสดงจุดประสงค์กว้าง ๆ ของผู้ออกแบบเพื่อให้เจ้าของงานพิจารณาหรือเป็นการประเมินราคาของการก่อสร้างในเบื้องต้น ซึ่งแบบดังกล่าวนี้ผู้รับเหมามักจะนำมาประกอบการเสนอราคากับเจ้าของงานด้วยเช่นกัน และอาจมีการปรับเปลี่ยนแบบหลายครั้งเพื่อให้เป็นไปตามความต้องการของลูกค้าให้ได้มากที่สุด ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของโครงสร้างตัวอาคาร งบประมาณค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง รวมไปถึงการหาจุดคุ้มทุนคร่าว ๆ จากแบบร่างนี้ด้วย
หลักสูตรภาษีอสังหาริมทรัพย์ คลิก

Construction Drawing (แบบเพื่อการก่อสร้าง)

เมื่อได้แบบที่ลงตัวและตรงตามความต้องการของเจ้าของบ้านแล้ว จึงจะเป็นการวางแบบเพื่อการก่อสร้าง ซึ่งเป็นการทำงานร่วมกันอีกขั้นตอนระหว่างสถาปนิกและวิศวกรในสาขาต่าง ๆ ซึ่งจะประกอบไปด้วย
 
รายการประกอบแบบก่อสร้างและแบบขออนุญาตก่อสร้าง
รายการประกอบแบบก่อสร้างจะเป็นเอกสารที่แสดงเนื้อหาเกี่ยวกับมาตรฐานและวิธีการก่อสร้างเกี่ยวกับอาคารทั้งหมด ซึ่งเอกสารชุดนี้ถือเป็นเอกสารสำคัญที่ใช้ประกอบสัญญาว่าจ้างกับผู้รับเหมาก่อสร้าง รวมทั้งการยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับทางหน่วยงานราชการ ซึ่งจะประกอบไปด้วย…
  • เอกสารรับรองการออกแบบของสถาปนิกและวิศวกร
  • สำเนาใบอนุญาตการประกอบวิชาชีพควบคุมของสถาปนิกและวิศวกร
  • รายการคำนวณโครงสร้างโดยวิศวกรผู้ออกแบบ
  • เอกสารคำร้องขอปลูกสร้างอาคาร
  • แบบสถาปัตยกรรม
 
ในส่วนนี้จะเป็นรายละเอียดเกี่ยวกับงานก่อสร้างและสถาปัตยกรรมทั้งหมดของตัวอาคาร ซึ่งจะประกอบไปด้วย…
 
รายการวัสดุก่อสร้าง เป็นรายการที่ระบุเป็นตัวอักษรว่าส่วนประกอบต่าง ๆ ของบ้านหลังนี้จะใช้วัสดุอะไรและมีขนาดเท่าไหร่ มีคุณลักษณะพิเศษยังไง และมีข้อควรระวังในการใช้วัสดุนั้น ๆ อย่างไร หากในกรณีของวัสดุที่ใช้ไม่ได้มีขายทั่วไปในท้องตลาด สถาปนิกจะทำการระบุชื่อบริษัทตัวแทนจำหน่าย ชื่อผู้ติดต่อ และเบอร์โทรศัพท์ให้ด้วย
  • ผังบริเวณเป็นแบบแสดงตำแหน่งตัวอาคารและองค์ประกอบของอาคารบนโฉนดที่ดิน พร้อมระยะและระดับความสูงโดยละเอียดและชัดเจน
  • ผังอาคารแบ่งตามรายละเอียดของประเภทงานได้ ดังนี้
  • ผังพื้น
  • ผังวัสดุปูพื้น
  • ผังฝ้า
  • ผังหลังคา
  • ผังระบบไฟฟ้าแสงสว่าง อุปกรณ์ไฟฟ้า และระบบปรับอากาศ
รูปด้าน เป็นภาพภายนอกอาคารแสดงรูปแบบของอาคารในแต่ละด้าน มีระยะและระดับความสูงของอาคารกำหนดไว้โดยละเอียดพร้อมทั้งระบุตำแหน่งผนัง ประตู หน้าต่าง และช่องเปิดต่าง ๆ พร้อมรหัสของงานแต่ละประเภท ซึ่งสามารถดูประกอบกับรายการวัสดุก่อสร้างและแบบขยายรายละเอียดต่าง ๆ ได้
 
รูปตัด เป็นภาพที่มีลักษณะเดียวกับรูปด้านอาคาร ต่างกันตรงที่แสดงแนวตัดอาคารเพื่อให้เห็นอาคารภายใน รวมถึงความสัมพันธ์ของอาคารในแนวดิ่งว่ามีความเหมาะสมหรือไม่ เช่น ความสูงและลาดชันของบันได เป็นต้น
 
แบบขยายรายละเอียด ประกอบด้วย
  • แบบขยายบันได แสดงขนาดลูกตั้ง ลูกนอน จำนวนขั้น ความลาดเอียงแม่บันได ราวบันไดและลูกกรงโดยละเอียด
  • แบบขยายห้องน้ำและตารางสุขภัณฑ์และอุปกรณ์ แสดงตำแหน่งสุขภัณฑ์ อุปกรณ์ วัสดุปูพื้นและความลาดเอียง วัสดุกรุผนัง ช่องเปิดสำหรับบำรุงรักษาโดยละเอียด รวมทั้งแสดงตารางสุขภัณฑ์และอุปกรณ์ที่เลือกใช้ในบ้านว่าเป็นยี่ห้ออะไร รุ่นอะไร สีอะไร เพื่อความสะดวกในการจัดซื้อและตรวจงานจ้าง
  • แบบขยายประตูและหน้าต่าง แสดงรูปด้านบน รูปด้านหน้า และรูปด้านข้าง รวมทั้งรายละเอียดของบาน วงกบ มือจับ อุปกรณ์ประกอบโดยละเอียด
  • แบบขยายหลังคา แสดงรายละเอียดรางน้ำ ครอบสันหลังคา ครอบข้างหลังคา ปีกนกกันน้ำ และอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับรูปแบบและโครงสร้างหลังคาโดยละเอียด
  • แบบขยายรั้ว ถนน ประตูรั้ว แสดงรูปแบบและรายละเอียดวัสดุ ระยะ ระดับ โดยละเอียด รวมทั้งอุปกรณ์พิเศษ เช่น ประตูรั้วไฟฟ้า เป็นต้น
แบบวิศวกรรมสาขาต่าง ๆ ประกอบด้วย
  • แบบวิศวกรรมโยธาแสดงรายละเอียดเสาเข็ม ฐานราก เสา คาน รวมทั้งรายละเอียดวัสดุทุกอย่างที่มีผลต่อความแข็งแรงของตัวอาคาร
  • แบบวิศวกรรมระบบไฟฟ้า สื่อสาร และปรับอากาศ แสดงตำแหน่งของอุปกรณ์แผงควบคุมระบบไฟฟ้าหลักและย่อย ดวงโคมแสงสว่าง อุปกรณ์ไฟฟ้าต่าง ๆ เช่น ปลั๊กไฟฟ้า รวมทั้งตำแหน่งการติดตั้งเครื่องปรับอากาศพร้อมขนาด บางครั้งอาจรวมถึงระบบรักษาความปลอดภัยด้วย (ถ้ามี)
  • แบบวิศวกรรมระบบสุขาภิบาล แสดงตำแหน่งและทิศทางของระบบสุขาภิบาลที่เชื่อมระหว่างภายในและภายนอกอาคาร รวมทั้งรายละเอียดภายในอาคาร เช่น ห้องน้ำ ห้องครัว เป็นต้น

Shop Drawing (แบบเพื่อรายละเอียดก่อสร้างแต่ละจุด)

มาถึงขั้นตอนนี้จะเป็นการถอดแบบเพื่อวางแผนการดำเนินการก่อสร้างว่าจะต้องใช้ส่วนประกอบใดในการทำงานบ้าง ซึ่งเป็นสายงานหนึ่งของช่างเขียนแบบ รวมถึงการถอดแบบเพื่อผลิตชิ้นงานที่มีความละเอียดสูงเพราะหากผู้เขียนแบบบอกขนาดผิดอาจทำให้ช่างประกอบมีโอกาสที่จะตัดชิ้นส่วนผิดพลาดได้เช่นกัน ดังนั้นงานจะออกมาดีหรือไม่ดีก็ขึ้นอยู่กับการวางแบบในส่วนนี้ด้วย เพราะหากผิดพลาดในจุดนี้ ช่างก่อสร้างหรือผู้ออกแบบจะรู้ได้ก็ต่อเมื่อมีการประกอบชิ้นงานหรือเปิดหน้างานไปแล้วเท่านั้น และเมื่อถึงตอนนั้นจะเรียกว่าสิ่งที่ทำมาพาเสียเปล่าก็คงไม่ผิดสักเท่าไหร่

As-Built Drawing (แบบบันทึกการก่อสร้างที่สร้างจริง)

มาถึงขั้นนตอนสุดท้ายของการเขียนแบบก็คือแบบที่เขียนขึ้นหลังจากการก่อสร้างเสร็จไปเรียบร้อยแล้ว เรียกว่า As-Built Drawing ซึ่งจะแสดงรายละเอียดของส่วนต่าง ๆ ที่ได้ก่อสร้างไปแล้วจริง ๆ เพราะหลังจากที่เอา Shop Drawing ไปก่อสร้างแล้วอาจมีการแก้ไข ไม่ตรงตามแบบ ส่วน As-Built Drawing จะเป็นแบบสุดท้ายที่ตรงตามหน้างานจริงมากที่สุด เช่น แนวทางเดินสายไฟ แนวทางเดินท่อน้ำ ลักษณะประตู หน้าต่าง ฯลฯ และมีหลายกรณีที่แบบ As-Built Drawing จะมีส่วนที่แตกต่างจากแบบก่อสร้าง (Construction Drawing) และ Shop Drawing ก็ได้ เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงนบางจุดเพื่อความเหมาะสม หรือเปลี่ยนตามความต้องการของเจ้าของบ้าน เช่น จุดของโคมไฟ เป็นต้น
 
จากที่กล่าวมาข้างต้นคงจะเห็นแล้วว่าสิ่งที่ซ่อนอยู่ภายใต้แบบบ้านเพียงแค่ไม่กี่แผ่นนั้นไม่ได้มีเพียงแค่ผังที่ใช้สำหรับสร้างบ้านเพียงย่างเดียว แต่ยังเป็นต้นทุนที่ถูกควบคุมไว้เป็นอย่างดีว่าแบบที่ลูกค้าจะต้องใช้นั้นต้องจ่ายให้กับอะไรบ้างเพื่อที่ว่าจะได้เป็นการจ่ายเพียงแค่ครั้งเดียวแล้วไม่ต้องจ่ายค่าบาดเจ็บทีหลังอีก
 
ส่วนคำว่าแพงหรือไม่แพงนั้นคงต้องกลับมามองอีกมุมว่าคุ้มค่ามากแค่ไหนที่จะจ่ายให้กับแบบแปลนที่มีคุณภาพกว่า มันคงจะเป็นจุดเริ่มต้นเล็ก ๆ ที่พอให้เห็นเค้าลางของสิ่งปลูกสร้างที่กำลังจะสร้างขึ้นมาแล้วว่าจะเป็นไปในทิศทางไหน หรือหากพบเจอกับปัญหาในภายหลังจะต้องเริ่มแก้ไขที่ส่วนไหนก่อนเป็นอันดับแรก และเชื่อได้เลยว่าหากมีแบบบ้านคุณภาพมาอยู่ในมือ หนึ่งในราคาที่จะไม่ได้ควักเงินจ่ายเลยก็คือการหาสาเหตุของปัญหาเรื่องโครงสร้างของบ้านในภายหลังนั่นเอง
 
 
 
สนใจหนังสือ คลิก
รู้รอบตอบโจทย์ธุรกิจอสังหาฯ
เริ่มต้นการเป็นเจ้าของโครงการหลักล้าน ด้วยหนังสือเล่มเดียว
 
คิดจะทำอสังหาฯ คุณแบกรับความเสี่ยงได้มากแค่ไหน?
• เสี่ยงเจ๊ง เพราะไม่รู้เทคนิคการลงทุน
• เสี่ยงขายบ้านไม่ออก เพราะไม่รู้กลุ่มเป้าหมาย
• เสี่ยงโดนโกง เพราะรู้ไม่เท่าทันคนในวงการ
• เสี่ยงเสียเงินมากกว่า เพราะไม่รู้วิธีจัดการภาษีอย่างถูกต้อง
 
ความล้มเหลวที่เกิดจากความไม่รู้
คือหายนะของนักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่
 
อยากสำเร็จในวงการอสังหาฯ ต้องเรียนรู้จากประสบการณ์ของคนลงมือทำจริง หนังสือ “รู้รอบตอบโจทย์ธุรกิจอสังหาฯ”
 
11 บทเรียน 14 คลิปวิดีโอ
ปูพื้นฐานแน่น สอนทุกเรื่องที่มือใหม่อยากทำธุรกิจอสังหาฯ ต้องรู้

คลังความรู้อสังหาฯ

Scroll to Top