นำพลังความรู้ ต่อยอดสู่หนังสือ 1 เล่ม
กรกฎาคม 25, 2024
ทำไมสัญญาซื้อขายอสังหา ถึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องทำ
ทำไมทุกการซื้อขายอสังหาฯ ต้องทำสัญญาซื้อขายทุกครั้ง
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับการซื้อขายสิ่งของต่าง ๆ ที่มีบุคคลที่จะได้รับผลประโยชน์อยู่สองฝ่ายซึ่งก็คือผู้ซื้อและผู้ขาย ฝ่ายหนึ่งได้สินทรัพย์ที่ต้องการ ส่วนอีกฝ่ายหนึ่งได้รับค่าตอบแทนอย่างเหมาะสม หรืออาจจะเรียกได้ว่าเป็นผลประโยชน์ต่างตอบแทนก็คงไม่ผิดสักเท่าไหร่ แต่เมื่อพูดถึงการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กลับให้ความแตกต่างและเงื่อนไขที่มากกว่าเพราะนอกจากการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินกันแล้วยังมีเรื่องสำคัญที่พลาดไม่ได้เลยอีกขั้นตอนหนึ่งนั่นก็คือการทำสัญญาสำหรับการซื้อขายด้วย
มีคนมากมายที่จ่ายแล้วไม่ได้ของที่ต้องการซื้อ
มีคนอีกเยอะแยะที่ส่งมอบทรัพย์สินไปแล้วแต่ไม่ได้ราคาค่างวด
มันอาจจะเป็นเพียงเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ หากว่าสิ่งที่สูญเสียไปนั้นมูลค่าเพียงแค่หยิบมือเดียว แต่ทว่าแนวคิดเหล่านี้กลับใช้ไม่ได้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อย่างแน่นอนเพราะเพียงแค่การซื้อที่ดินแปลงเล็ก ๆ ไม่กี่ตารางวาก็สามารถทำให้ผู้ซื้อสามารถควักเงินที่มีออกมาทั้งกระเป๋าได้แล้ว
มีใครบอกได้บ้างว่าการซื้อขายแต่ละครั้งจะจบลงได้อย่างตรงไปตรงมา และมีใครบอกได้อีกไหมว่าหลังจากที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นแล้วจะไม่มีปัญหาให้ตามแก้ในภายหลังอีก ในเมื่อไม่มีคนที่สามารถการันตีได้และเพื่อเป็นการรักษาสิทธิจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงจึงเป็นที่มาของการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานของกรมที่ดินนั่นเอง
แต่ทั้งนี้สำหรับการทำสัญญาสามารถดำเนินการล่วงหน้าได้และไม่จำเป็นที่จะต้องผ่านกระบวนการของราชการใด ๆ เลย โดยสัญญาที่ว่านี้ก็มีชื่อเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” โดยมีใจความสำคัญที่อธิบายเกี่ยวกับสัญญารูปแบบดังกล่าวไว้ดังนี้
สัญญาจะซื้อจะขาย
คือสัญญาอีกรูปแบบหนึ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาร่วมกันไว้ก่อนฉบับหนึ่งเพื่อเป็นการตกลงว่าจะทำการซื้อขายกันอย่างแน่นอนในอนาคต ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใดและตามกฎหมายไม่ได้ระบุหรือได้กำหนดแบบของสัญญาจะซื้อจะขายไว้ ซึ่งอาจจะเป็นการตกลงปากเปล่าก็ได้ ฉะนั้นจึงกล่าวได้ว่าสัญญาในรูปแบบนี้เป็นการตกลงกันในวันที่คู่สัญญาอาจยังไม่พร้อมจดทะเบียนทันทีจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อผูกพันกันไว้ก่อน เมื่อพร้อมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จึงไปทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดในภายหลัง
ต่อมาจึงจะเรียกได้ว่าเป็นการทำสัญญาซื้อขายที่มีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์ นั่นก็คือการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
สัญญาซื้อขายเพื่อโอนกรรมสิทธิ์
คือสัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ทำการตกลงรายละเอียดของสัญญาเรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขหรือราคามูลค่าสินทรัพย์ที่ต้องชำระให้แก่กันและไม่มีเจตนาที่จะทำสัญญาอื่นใดอีกในอนาคต รวมถึงสิทธิในทรัพย์สินนั้น ๆ ก็จะถูกส่งต่อไปสู่มือของเจ้าของใหม่เช่นกัน ซึ่งในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายทุก ๆ ครั้งและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานของกรมที่ดินเท่านั้นจึงจะถือว่ามีผลทางกฎหมายโดยสมบูรณ์ แต่หากไม่มีการทำสัญญาซื้อขายและไม่ได้ทำการจดทะเบียนดังที่กล่าวไว้ข้างต้นจะถือว่าการซื้อขายไม่ได้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดและจะตกเป็นโมฆะในทันที
โดยทั่วไปแล้วหากผู้ซื้อและผู้ขายมีการทำข้อตกลงที่จะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดินในอนาคต แม้จะเป็นการตกลงกันด้วยปากเปล่าหรือมีการวางเงินมัดจำก็ถือว่าเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้แล้ว แต่ถ้าในกรณีที่มีการตกลงกันแล้วโดยไม่มีเอกสารที่เป็นหลักฐาน หากเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง อย่างเช่น การหอบเงินมัดจำชิ่งหนี หรือไม่ทำการซื้อขายกันจริงตามที่ตกลงไว้ก็จะไม่สามารถเอาผิดคู่กรณีได้เลย ซึ่งในขณะเดียวกันหากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแต่ข้ามไปที่ขั้นตอนของการทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เลยก็สามารถทำได้เช่นกัน ซึ่งการทำหนังสือสัญญาดังกล่าวนี้จะต้องกระทำต่อหน้าเจ้าพนักงานจึงจะถือเป็นการทำสัญญาที่เสร็จสิ้นสมบูรณ์และมีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย
ดังนั้นจึงเท่ากับว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่รัดกุมที่สุดจะต้องผ่านกระบวนการทำสัญญาถึงสองครั้งเพื่อให้การซื้อขายนั้นสามารถดำเนินและสิ้นสุดลงอย่างสมบูรณ์โดยทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายไม่ต้องมีความกังวลหรือหวาดระแวงว่าจะได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงที่ไม่คาดคิดในภายหลัง และในขณะเดียวกันการทำสัญญาก็เป็นหนึ่งในกระบวนการที่จะเข้ามาช่วยในการคัดกรองให้การซื้อขายสินทรัพย์ที่มีตัวเงินมูลค่าสูงเป็นการแลกเปลี่ยนนั้นมีความเสี่ยงน้อยลงได้นั่นเอง
คลังความรู้อสังหาฯ
อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024