นำพลังความรู้ ต่อยอดสู่หนังสือ 1 เล่ม
กรกฎาคม 25, 2024
รับเหมา สร้างบ้านขาย ระวังขาดทุนยับถ้าไม่รู้จัก BOQ
จะสร้างบ้านให้ลูกค้าทั้งทีคิดว่าน่าจะมีแค่ความสามารถกับทักษะด้านการก่อสร้างก็คงมากเพียงพอแล้ว แต่ทว่าในความเป็นจริงกลับพบว่ากว่าที่บ้านจะเสร็จเป็นหลังหรือออกมาเป็นรูปเป็นร่างก็ต้องผ่านการประเมินค่าใช้จ่ายมาคร่าว ๆ ก่อน ไม่ใช่แค่ว่าคิดจะต่อเติมตรงไหนก็ค่อยซื้อมาไว้แบบเผื่อเหลือเผื่อขาดเพราะแบบนั้นคนที่ต้องจ่ายเงินให้ก็คงกระเป๋าแหกไปตาม ๆ กัน ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าก่อนการจ้างผู้รับเหมาทุก ๆ ครั้งจะต้องมีการ เสนอราคา กันกับลูกค้าเสียก่อนเพื่อประมาณการราคาว่าการก่อสร้างในครั้งนั้นจะมีค่าใช้จ่ายบวกลบอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ เพื่อที่ว่าจะได้ประเมินความสามารถด้านต้นทุนทางการเงินและขอบเขตงานอื่น ๆ ของผู้รับเหมาล่วงหน้า ซึ่งสิ่งที่จะแนบมาพร้อม ๆ กับการเสนอราคาในทุก ๆ ครั้งก็คือ… “BOQ” หรือสิ่งที่จะกลายมาเป็นตัวชี้วัดกำไรขาดทุนของผู้ประกอบการและเจ้าของธุรกิจนั่นเอง แล้ว BOQ งานก่อสร้าง คืออะไร
BOQ งานก่อสร้าง คืออะไร
BOQ หรือชื่อเรียกเต็ม ๆ ก็คือ Bill of Quantities เป็นเอกสารแสดงรายการวัสดุและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างว่าต้องใช้วัสดุอะไร ปริมาณเท่าไหร่ และมีค่าใช้จ่ายมากน้อยแค่ไหน ซึ่งจะเป็นราคากลางคร่าว ๆ ที่ถอดมาจากแบบการก่อสร้างทั้งหมดของผู้รับเหมาหรือสถาปนิกผู้ออกแบบ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบสถาปัตยกรรม โครงสร้างวิศวกรรม หรืองานตกแต่งอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ซึ่งอาจจะรวมถึงงวดงานและงบประมาณที่ผู้รับเหมาจะต้องใช้ในแต่ละส่วนของการก่อสร้างด้วย
BOQ ถือเป็นเอกสารสำคัญทั้งต่อเจ้าของบ้าน เจ้าของโครงการ และผู้รับเหมา ซึ่ง BOQ แบบละเอียดจะมีข้อมูลแม้กระทั่งการบอกยี่ห้อหรือขนาดของวัสดุที่ต้องใช้อย่างชัดเจนเพื่อให้งานก่อสร้างอาคารนั้นออกมาตรงตามแบบมากที่สุด และโดยทั่วไปแล้ว BOQ จะออกให้โดย…
สถาปนิก ผู้ออกแบบโครงการ
ถ้าพูดถึงงานออกแบบบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างคงไม่พ้นต้องมองหาสถาปนิกเก่ง ๆ สักคน ดังนั้น BOQ ที่ได้มาจากสถาปนิกผู้ออกแบบบ้านก็มักจะประกอบด้วยรายละเอียดคร่าว ๆ ยังไม่ลงลึกถึงรายละเอียดของแบบ สี หรือยี่ห้อของสินค้า แต่จะเป็นการอิงตามราคากลางในการเปรียบเทียบมาตรฐานที่เทียบเท่ากัน เช่น กระเบื้องปูพื้นราคา 1,090 บาทต่อหน่วย เป็นต้น ซึ่งหน้างานของการก่อสร้างจริงโดยผู้รับเหมาจะเลือกใช้วัสดุรุ่นเดียวกันตาม BOQ เป๊ะ ๆ หรือวัสดุที่มีรูปแบบและราคาใกล้เคียงกันก็ได้ และที่มากไปกว่านั้นด้วยความที่เป็น BOQ ที่เป็นราคากลาง เจ้าของโครงการจึงมักจะนำมาพิจารณาการเสนอราคางานก่อสร้างของผู้รับเหมาด้วยเช่นกัน
ต่อมาคือ BOQ ที่ออกให้โดย..
ผู้รับเหมาก่อสร้าง
แม้ว่าเจ้าของโครงการจะได้รับ BOQ จากผู้ออกแบบแล้ว แต่ทว่านั่นก็เป็นเพียงแค่การประมาณการราคาคร่าว ๆ โดยอิงตามราคากลางของตลาดซื้อขายวัสดุก่อสร้าง ดังนั้นเมื่อต้องทำการเสนอราคาก่อสร้าง ผู้รับเหมาจะต้องจัดทำ BOQ เป็นของตัวเองอีกฉบับเพื่อนำเสนอกับเจ้าของโครงการด้วยเสมอประกอบกับการเจรจาทำสัญญาจ้างงานก่อสร้าง เพื่อเป็นการแจกแจงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ รวมถึงการเจราจาเรื่องการจ่ายงวดเงินการเบิกซื้อวัสดุเพราะใน BOQ จะมีรายละเอียดครบถ้วนตามที่ตกลงกันไว้แล้วว่าต้องใช้วัสดุ หรือมีค่าใช้จ่ายประมาณเท่าไหร่
โดยส่วนใหญ่แล้วรายละเอียดที่ต้องระบุใน BOQ เพื่อนำมาประเมินราคาจะค่อนข้างชัดเจนโดยเฉพาะในส่วนของปริมาณของวัสดุที่ต้องใช้และหมวดงานต่าง ๆ เพื่อให้เกิดความชัดเจนตั้งแต่แรกว่างานไหนจะมีค่าใช้จ่ายเบื้อต้นประมาณเท่าไหร่ และจะต้องสั่งซื้อวัสดุมากน้อยแค่ไหน โดยจะสามารถแบ่งออกเป็นประเภทใหญ่ ๆ ดังนี้
- หมวดงานดินและการเตรียมงาน คือ การเตรียมการก่อสร้าง ประกอบด้วย การถมดินหรือการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเดิม
- หมวดงานโครงสร้าง คือ รายละเอียดและการประมาณการโครงสร้างทั้งหมด ประกอบด้วย คอนกรีตโครงสร้าง คอนกรีตหยาบ และไม้แบบ
- หมวดงานสถาปัตยกรรม ประกอบด้วย งานหลังคา งานพื้น ผนัง ประตู หน้าต่าง งานทาสี กระเบื้องหลังคา พื้นผิวซีเมนต์ ผนังคอนกรีต และงานตกแต่งภายใน
- หมวดงานระบบ ประกอบไปด้วย งานประปาและสุขาภิบาล งานไฟฟ้า และงานเดินท่ออากาศ
- หมวดงานอื่น ๆ ได้แก่ องค์ประกอบที่จะทำให้โครงการครบถ้วนตามแบบ
ขั้นตอนการทำ BOQ งานก่อสร้าง
มาถึงตรงนี้ก็คงจะมีผู้รับเหมาอีกหลายคนที่เพิ่งรู้ว่า เอ๊ะ…ที่ผ่านมาสิ่งที่ทำเรียกว่า BOQ หรือเปล่า หรือถ้ายังไม่เคยทำล่ะจะสามารถทำแบบรายการขึ้นมาเองได้ไหม? ยากหรือเปล่า? ซึ่งหากผู้รับเหมาต้องการคำนวณค่าใช้จ่ายสำหรับสิ่งปลูกสร้างจำนวนไม่มาก อย่างเช่น งานรีโนเวทบ้านมือสอง เพื่อเสนอลูกค้าก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยมีขั้นตอนดังต่อไปนี้
1. จัดหมวดหมู่งาน
การจัดหมวดหมู่งานก็เหมือนกับการแยกประเภทของงานก่อสร้างออกมาเป็นหมวดย่อย ๆ เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณวัสดุและค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วน โดยเริ่มจากการจำแนกก่อนว่าบ้านหนึ่งหลังจะต้องมีงานก่อสร้างส่วนใดบ้าง เช่น งานโครงสร้าง งานหลังคา งานพื้น งานทาสี พื้นผิวซีเมนต์ ผนังคอนกรีต เป็นต้น
2. วัดขนาดพื้นที่
หน่วยในการวัดพื้นที่ในการก่อสร้างส่วนใหญ่ที่นิยมใช้กันมากที่สุดคือหน่วยเมตรและตารางเมตรเพื่อให้สอดคล้องกับหน่วยที่ใช้ในการซื้อขายวัสดุก่อสร้าง เช่น บ้านหนึ่งหลังมีห้องนอนมี 3 ห้อง พื้นที่ห้องละ 20 ตารางเมตร ก็สามารถระบุลงใน BOQ ได้เลยว่าต้องการกระเบื้องสำหรับปูห้องนอนจำนวน 60 ตารางเมตร เป็นต้น
3. สำรวจราคาซื้อขายวัสดุ
เพื่อให้ได้ราคาซื้อขายวัสดุที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากที่สุดควรเลือกยึดราคาตามร้านซื้อขายวัสดุก่อสร้างขนาดใหญ่ เช่น ไทวัสดุ โฮมโปร เป็นต้น เพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นในการคำนวณราคาค่าใช้จ่ายของวัสดุแต่ละประเภทที่จะต้องระบุลงไปใน BOQ
4. ประมาณการราคาที่ต้องจ่าย
หลังจากการสำรวจราคาสินค้าในตลาดแล้ว ผู้รับเหมาสามารถระบุค่าใช้จ่ายในการจัดซื้อวัสดุได้ง่าย ๆ ด้วยหลักการ ดังนี้
ปริมาณวัสดุ x ราคาต่อหน่วย = ราคาวัสดุโดยประมาณ
ถ้าคำนวณตามสูตรนี้จะได้ค่าใช้จ่ายคร่าว ๆ ที่ใกล้เคียงกับยอดค่าใช้จ่ายจริงมากที่สุด แต่ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเป็นเพียงค่าวัสดุเท่านั้น ไม่รวมกับค่าแรงงานสำหรับการก่อสร้างเพราะส่วนนั้นจะมีการคิดคำนวณที่ค่อนข้างซับซ้อนมากกว่าเพราะต้องขึ้นอยู่กับผู้รับเหมาแต่ละเจ้าด้วย
ถึงแม้ว่าค่าใช้จ่ายใน BOQ จะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างจริงที่ตายตัวแต่อย่างน้อยก็เป็นตัวช่วยในการประเมินราคาเบื้องต้นให้ทราบล่วงหน้าได้แล้วว่าการก่อสร้างโครงการนี้จะมีค่าใช้จ่ายโดยรวมอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่เพื่อกำหนดต้นทุนในการก่อสร้างที่กำลังจะเกิดขึ้นและควบคุมไม่ให้เกินงบประมาณสูงจนเกินไป และสามารถคำนวณคุณภาพที่จะเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับต้นทุนได้โดยที่ไม่ต้องตัดสินใจที่จะลดส่วนใดส่วนหนึ่งลงเลย
คลังความรู้อสังหาฯ
อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024