![เปลี่ยนเกมการขายอสังหาฯ ตีตลาด หาลูกค้า ผ่านคอนเทนต์บน TikTok](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/01/อัลบั้ม8_0-1-768x393.jpg)
เดิมทีแล้วปัญหายิบย่อยก็มักจะโผล่มาให้ปวดหัวอยู่บ่อย ๆ ในช่วงระหว่างการดำเนินธุรกิจหรือแม้แต่กับการ ลงทุนบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี ที่กำลังพูดถึงอยู่ในขณะนี้ก็ถูกรวมอยู่ด้วยเช่นกัน แต่เมื่อรู้ต้นสายปลายเหตุของปัญหาก็คงไม่ใช่เรื่องยากที่นักลงทุนจะเข้าไปอุดรอยรั่วนั้นเสียตั้งแต่ต้น
ค่าใช้จ่ายบาน…ก็เลือกทรัพย์ที่มีราคาต่ำแต่โอกาสในการทำกำไรสูง
กลัวบ้านที่มาพร้อมหนี้สิน…ก็ซื้อบ้านปลอดจำนองตั้งแต่แรก
เพียงเท่านี้ก็ลดความเสี่ยงจากการลงทุนได้มากกว่าครึ่งแล้ว
แต่ปัญหาของคนซื้อบ้านมือสองจบลงด้วยดีตั้งแต่ทำการซื้อขายจากกรมบังคับคดีแล้วจริงหรือ?
นักลงทุนบ้านมือสองบางคนอาจจะกำลังยิ้มกว้างเมื่อพบว่าทุกอย่างช่างเป็นใจเสียเหลือเกิน ทั้งประมูลได้ทรัพย์ที่หวังไว้ตั้งแต่แรก แผนการขายที่อยู่ในใจก็มีตั้งแต่ต้นจนจบ ลูกค้าเองวิ่งวุ่นเข้ามาจองทันทีตั้งแต่ตอนที่ยิงแอดฯ สำรวจตลาด เอาล่ะ…หลังการปรับปรุงซ่อมแซมขายกำไรก้อนใหญ่จะหนีไปไหนได้นอกเสียจากจะถูกส่งตรงมาจนถึงมือ
แต่ทว่ายังไม่ทันไรฝันที่วาดไว้ก็ดับสลายลงอย่างไม่เป็นท่าเพราะบ้านที่ตนเองได้มากลับมีใครไม่รู้เปิดประตูออกมาต้อนรับเสียอย่างนั้น
แย่ล่ะสิ…ไม่ทันที่ผลตอบแทนจะตกมาถึงมือปัญหาใหญ่ก็วิ่งเข้ามาจู่โจมเสียก่อนเพราะลูกค้าใหม่ก็กำลังเตรียมหิ้วกระเป๋าเข้ามารอ แต่คนที่อาศัยอยู่มาก่อนก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะออก แล้วคนกลางอย่างเจ้าของบ้านคนใหม่ที่พ่วงสถานะของคนที่ทุ่มเงินลงทุนไปแล้วจะทำยังไงต่อ…
การซื้อบ้านแถมเจ้าของเดิม (ที่ไม่อยากได้) จะเรียกว่าปัญหาเล็ก ๆ น้อย ๆ ก็ไม่ใช่ จะเรียกว่าปัญหาใหญ่ก็ไม่เชิงเพราะโดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านมือสองมาแล้วแต่เจ้าของเดิมยังไม่ย้ายออกอาจจะเป็นเรื่องที่พบเจอได้บ่อย ๆ เสียด้วยซ้ำ ซึ่งการที่มีใครบางคนมาอยู่ในบ้านที่ตัวเองเพิ่งจะซื้อมาหมาด ๆ เป็นใครก็คงช็อคไปตาม ๆ กัน ผู้อยู่อาศัยบางคนยังไม่ย้ายออกอาจจะมาจากเหตุผลที่ว่าไม่มีที่ไปโดยเจ้าของใหม่อาจจะใช้วิธีการเข้าเจรจาหรือพูดคุยเพื่อหาทางออกที่ดีที่สุดสำหรับทั้งสองฝ่ายอย่างการช่วยเหลือเรื่องค่าขนย้ายหรือการแบ่งสินน้ำใจเล็ก ๆ น้อยสำหรับการเริ่มต้นหาที่อยู่ใหม่ แต่ในบางกรณีกลับกลายเป็นว่าเขาเลือกที่จะไม่รับข้อเสนอที่ยื่นให้เลยสักข้อเพราะมีความตั้งใจที่จะไม่ย้ายออกเลยตั้งแต่แรก จนปัญหาดังกล่าวได้กลายมาเป็นข้อพิพาทที่นำไปสู่กระบวนการทางกฎหมายที่เรียกว่า “การฟ้องขับไล่”
ฟังดูแล้วอาจจะน่าปวดหัว…แต่เดี๋ยวก่อน
ท่ามกลางความยากก็ยังมีความง่ายดายของการซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี เนื่องจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด เมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์แล้วหากลูกหนี้หรือบริวารยังไม่ออกจากทรัพย์ ฝั่งผู้ซื้อสามารถยื่นคำขอต่อศาลที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่เพื่อขอให้ศาลออกหมายตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีจากกรมบังคับคดีไปทำการขับไล่ลูกหนี้และบริวารได้ทันที และให้ความคุ้มครองกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดให้สามารถบังคับคดีกับลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่
ผู้ซื้อและเจ้าพนักงานบังคับคดีต้องทำการปิดประกาศขับไล่ ณ จุดที่ตั้งทรัพย์ ซึ่งในเวลาเดียวกันนั้นหากผู้ที่อยู่อาศัยอ้างว่าตนเองไม่ใช่บริวารของจำเลยต้องยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายใน 15 วันนับแต่วันที่ปิดประกาศเพื่อให้ศาลนัดวันไต่สวนคำร้อง
หลังจากนั้นหากจำเลยและบริวารไม่ว่าจะเป็นญาติหรือคนรู้จักที่มีส่วนเกี่ยวข้องกันยังไม่ทำการย้ายออกหรือไม่ได้ยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลภายในกำหนด ผู้ซื้อต้องรายงานต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีและขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือไปรายงานต่อศาลในขั้นตอนต่อไปเพื่อให้มีคำสั่งจับกุมและกักขังโดยผู้ซื้อต้องไปคัดทะเบียนราษฎรบุคคลที่จะขอให้เจ้าพนักงานออกหมายจับรับรองไม่เกิน 1 เดือน นำไปสู่ขั้นตอนของการคัดถ่ายหมายจับกุมและกักขังเพื่อนำเจ้าหน้าที่ตำรวจไปดำเนินการจับกุมและส่งตัวมายังศาล หรือบางกรณีศาลอาจจะมีคำสั่งนัดเพื่อเรียกตัวจำเลยมาสอบถามก่อนก็ได้ สุดท้ายหากจำเลยและบริวารออกจากอสังหาฯ ที่เกิดข้อพิพาทแล้ว ให้ผู้ซื้อแจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีเพื่อจะได้ส่งมอบการครอบครองต่อไป
ที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงข้อกฎหมายที่มีขอบเขตบังคับใช้เฉพาะกับลูกหนี้ที่เป็นเจ้าของทรัพย์เดิมเท่านั้น แต่ในอีกกรณีที่พบเห็นกันได้บ่อย ๆ ก็คือคนที่อาศัยอยู่เป็นเพียงผู้เช่าที่ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้านเลย ฉะนั้นในกรณีนี้หากต้องทำการฟ้องร้องผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการยื่นคำร้องตามปกติซึ่งก็คือการฟ้องคดีแพ่งจนกว่าจะมีคำพิพากษาให้ชนะคดีแล้วจึงขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีขับไล่ได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้อาศัยที่ไม่ได้ภาระติดพันกับอสังหาริมทรัพย์อำนาจการต่อรองจึงถือว่าน้อยกว่าลูกหนี้ที่เป็นเจ้าของเดิมซึ่งส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อที่เป็นเจ้าของใหม่จะใช้วิธีการเข้าไปเจรจามากกว่า
แต่ไม่ว่ายังไงทางออกที่ดีที่สุดเพื่อลดปัญหาทั้งความยุ่งยากและข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นเจ้าของเดิมหรือเป็นเพียงผู้เช่าก็ยังเป็นการเจรจาพูดคุยเพื่อหาทางออกร่วมกันอยู่ดี คงไม่มีใครที่จะอยากเข้าไปเกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายที่มีทั้งความซับซ้อนและกินเวลานานเพราะในบางครั้งขั้นตอนการดำเนินงานต่าง ๆ ก็กลายมาเป็นหนึ่งในสาเหตุของความล่าช้าของการซื้อขายทรัพย์ของนักลงทุนด้วย ตรงกันข้ามหากอาศัยการเข้าไปพูดคุยด้วยเหตุผล จากที่จะต้องเสียเวลาหลายเดือนเพื่อดำเนินการทางกฎหมายอาจจะใช้เวลาเพียงแค่ไม่กี่วันในการโน้มน้ามให้ผู้อยู่อาศัยเดิมย้ายออกก็ได้