![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/02/เว็ป-768x393.jpg)
คุณจะนึกถึงอะไรเป็นอย่างแรกเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์?? บ้าน คอนโด หรือที่ดิน
หลาย ๆ เสียงต่างก็ตอบไปในทิศทางเดียวกันว่าสิ่งที่กล่าวมาข้างต้นนี่แหละคืออสังหาริมทรัพย์เพราะด้วยโครงสร้างของธุรกิจแค่เอ่ยคำว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกคนก็เข้าใจได้ในทันทีว่ากำลังพูดถึงอะไรอยู่ แต่ถ้าพูดถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการบริการล่ะ จะนึกถึงอะไร?
คนขายบ้านสามารถบวกลบผลกำไรได้ในทันทีเมื่อการขายเสร็จสิ้นลง นั่นจึงทำให้นักลงทุนหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างบ้านขายหรือทำบ้านมือสองสามารถบอกได้ทันทีว่ามีกำไรหรือขาดทุน แต่กับการทำบ้านพักปล่อยเช่าแบบพูลวิลล่ากลับไม่สามารถประเมินได้ในทันทีว่าผลตอบแทนที่ได้รับกลับนี้คุ้มค่ามากพอแล้วหรือยัง
แม้ว่าบางทีค่าเช่าที่ได้รับจะสูงมาก ๆ แต่เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับค่าใช้จ่ายก็พบว่าเหลือน้อยเสียยิ่งกว่าน้อย หรือในบางครั้งก็ได้ค่าเช่าน้อย ๆ แต่ก็ไม่ต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายเยอะอย่างที่ควรจะเป็น จึงเกิดความไม่แน่ใจว่า เอ๊ะ…แล้วแบบนี้เรียกว่าคุ้มหรือเปล่า?
ถ้ากำลังเผชิญปัญหานี้อยู่หรือเพิ่งจะเกิดคำถามขึ้นมาในหัวสด ๆ ร้อน ๆ แปลว่ายังไม่รู้จักหัวใจหลักของคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าโดยเฉพาะ นั่นก็คือ “Yield”
Yield (ยีลด์) หนึ่งในศัพท์เฉพาะทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งหมายถึงผลตอบแทนที่จะได้จากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ทุก ๆ รูปแบบไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม รีสอร์ต หรือแม้แต่พูลวิลล่า และที่เรียกว่าเป็นหัวใจหลักในด้านการลงทุนก็เป็นเพราะว่ายีลด์นี่เองที่จะบอกว่าเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในแต่ละปีเมื่อบวกลบกับต้นทุนแล้วอยู่ในจุดที่คุ้มค่าแล้วหรือยัง
โดยทั่วไปแล้ว Yield จะถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ คือ Rental Yield และ Yield Guarantee
เริ่มต้นที่การคำนวณผลตอบแทนอย่างแรก…
มีที่มาจากการคำนวณฐานข้อมูลหลัก ๆ คือ ราคาต้นทุนทรัพย์ที่ซื้อเข้าและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าตลอดทั้งปี โดยรูปแบบของผลตอบแทนจะแบ่งออกเป็น 3 ประเภท ดังนี้
คือ อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับทั้งหมดโดยที่ยังไม่มีการหักค่าใช้จ่าย เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินเย็น ไม่ต้องกู้ซื้อเนื่องจากในสูตรคำนวณไม่ได้หักค่าใช้จ่ายในการคำนวณอัตราของ Yield และวิธีนี้ยังเป็นวิธีที่นักลงทุนส่วนใหญ่นำมาเปรียบเทียบอัตราค่าเช่ากับโครงการที่มีลักษณะใกล้เคียงกันหรืออยู่ในละแวกเดียวกันด้วย โดยมีหลักการคำนวณ ดังนี้
หมายเหตุ: วิธีการคำนวณรูปแบบนี้มักจะได้อัตราผลตอบแทนที่สูงเกินจริง เนื่องจากเป็นการคาดการณ์ไว้ในกรอบระยะเวลา 12 เดือน โดยได้รับค่าเช่าเท่าเดิมอย่างสม่ำเสมอ แต่ในความเป็นจริงสำหรับพูลวิลล่าแล้วลูกค้ที่เข้าพักอาจไม่ได้มีมาตลอด หรือราคาค่าเช่าอาจจะขึ้นลงตามสถานการณ์ในช่วงนั้น ๆ ก็ได้
คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว โดยค่าใช้จ่ายอาจจะเป็นค่าบำรุงรักษาที่พักหรือค่าซ่อมแซมอื่น ๆ ที่ชำรุดเสียหาย แม้จะเป็นจำนวนเงินที่ไม่มากนักแต่ส่วนใหญ่จะใช้การคำนวณแบบรายปี ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงไม่ควรที่จะมองข้าม โดยมีหลักการคำนวณ ดังนี้
คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเป็นเงินสดตลอดทั้งปี นักลงทุนส่วนใหญ่ที่ต้องการรับผลตอบแทนในรูปแบบนี้มักจะเป็นนักลงทุนที่กู้เงินสดมาเพื่อซื้อพูลวิลล่าและตกแต่งโดยอาศัยผลกำไรจากการปล่อยเช่าเพื่อนำมาผ่อนกับธนาคารอีกที ซึ่งนั่นหมายความว่าผลตอบแทนที่ได้มาจะต้องหักจำนวนเงินที่ต้องผ่อนชำระกับธนาคารออกด้วย โดยมีหลักการคำนวณ ดังนี้
(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี – เงินผ่อนธนาคารทั้งปี) / เงินที่ลงทุนไปแล้ว X 100
= อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ (%)
ต่อมาคือ…
Yield Guarantee
หรือที่เรียกว่า“การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ”
วิธีนี้ถือว่าเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดอีกรูปแบบหนึ่งซึ่งยึดค่าตอบแทนที่นักลงทุนผู้ถือครองที่พักพูลวิลล่าจะได้รับจะเป็นตัวเลขในกรอบระยะเวลาที่ชัดเจนโดยถูกกำหนดมาจากผู้ประกอบการแล้วเพื่อให้นักลงทุนมั่นใจในเรื่องของผลตอบแทนและกำไรเมื่อตัดสินใจลงทุนกับเจ้าของโครงการ รูปแบบการการันตีผลตอบแทนนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่โครงการที่มีความต้องการเช่ามากกว่าความต้องการซื้อ ลูกค้าส่วนใหญ่จึงอยู่ในกลุ่มนักลงทุนในทำเลเมืองท่องเที่ยวเป็นส่วนใหญ่
ยกตัวอย่างที่เห็นได้ง่าย ๆ ก็เช่นว่า “พูลวิลล่าราคา 6.XX การันตีผลตอบแทนต่อปี 7%” เป็นต้น
เมื่อ Yield คือผลตอบแทนที่นักลงทุนจะได้รับหลังจากการปล่อยเช่า ก็หมายความว่ายิ่งอัตราเปอร์เซ็นต์มีมากเท่าไหร่ผลตอบแทนที่จะได้รับก็จะสูงขึ้นไปด้วยเช่นกัน โดยส่วนใหญ่แล้วในธุรกิจปล่อยเช่านักลงทุนจะเลือกโครงการที่มีอัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 6-8% หรือสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% เพื่อให้ผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถยอมรับได้และไม่ให้เป็นภาระค่าใช้จ่ายในอนาคต
อย่างไรก็ตามโครงการพูลวิลล่าที่มีอัตราผลตอบแทนสูงมักอยู่บนทำเลทองและสิ่งที่นักลงทุนต้องเผชิญก็คือคู่แข่งในธุรกิจเดียวกันและราคาซื้อเข้าที่สูงตามขึ้นไปด้วย สุดท้ายก็คงขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของตัวนักลงทุนเองว่าจะเลือกทรัพย์บนพื้นที่ทำเลแบบไหนเพื่อที่จะได้รับผลตอบแทนอย่างที่ต้องการ เพราะขึ้นชื่อว่าเป็นการปล่อยเช่าแล้วทุกคนต่างก็มองว่าเป็นความคุ้มค่าในระยะยาวเสมอเพราะตราบใดที่เจ้าของยังมีการปล่อยเช่าอยู่ผลตอบแทนก็จะกลับมาอย่างต่อเนื่องเช่นกัน