ไม่ว่าจะในฝั่งของผู้รับเหมาหรือผู้ว่าจ้าง หากไม่เข้าใจในส่วนของแบบบ้าน BOQ และสัญญา รวมถึงความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสามปัจจัยที่กล่าวได้ว่าคือตัวชี้วัดความสำเร็จตั้งแต่ขั้นตอนเจรจา ระหว่างการสร้างไปจนถึงการส่งมอบและตรวจสอบความเรียบร้อยนี้ โอกาสที่จะเป็นผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือและได้รับการเรียกตัวจนจัดเวลาไม่ถูก หรือเป็นผู้ว่าจ้าง เจ้าของบ้านหรือผู้บริหารโครงการที่ประสบการสำเร็จก็อาจเป็นไปได้ยากเสียแล้ว
วันนี้ คุณต้น หรือนายเทวินทร์ บุพฤทธิ์ เจ้าของโครงการนคราศิริ วิลเลจ ซึ่งเคยเป็นที่ดินเปล่า ๆ 25 ไร่ ได้ถูกจับพลิกให้กลายเป็นโครงการจัดสรรขนาดใหญ่ 125 ยูนิต จนกระทั่งสร้างมูลค่าทั้งโครงการกว่า 350 ล้านบาท ในฐานะที่เคยและยังคงเป็นผู้รับเหมาที่คอยเทปูนนับเหล็กเส้นอยู่ตามบ้านหรือโครงการหลายแห่งจึงถือโอกาสเปิดกล้องมาให้ทุกท่านได้เห็นหน้าพร้อมทั้งพูดคุยแลกเปลี่ยนกับพิธีกรที่ทาง 7D Revolution คัดสรรมากับมือในหัวข้อความสำคัญของ BOQ ซึ่งจากประสบการณ์ของคุณต้น นับเป็นหนึ่งใน “สามเหลี่ยมทองคำของการสร้างบ้าน” เลยทีเดียว
นั่นหมายความว่าอะไร? คล้ายกับบ้านที่จำเป็นต้องมีคานพยุงไว้ หากคานไม่สมดุลหรือหายไปหนึ่งหรือสองอัน บ้านที่สู้อุตส่าห์สร้างมากับมืออาจต้องพังทลายลงต่อหน้าต่อตา
BOQ คือคานที่คอยค้ำไม่ให้บ้านล้มหรือหลังคาถล่ม หากผู้รับเหมาหรือผู้ว่าจ้างเข้าใจและตระหนักถึงความสำคัญของ BOQ มากเท่าไหร่ บ้านที่สร้างไว้ก็จะแข็งแรง และทนทานต่อลมฝนมากขึ้นเท่านั้น
แต่ก่อนอื่น สำหรับท่านที่เพิ่งเข้าวงการหรือยังคงเป็นมือใหม่ รวมถึงท่านที่เปิดเข้ามาเจอและต้องการทบทวนความรู้ก้นกรุที่จำเป็นต้องนำมาปัดฝุ่นและใช้ให้มากขึ้นนี้ เรามาเริ่มกันที่สิ่งที่เป็นพื้นฐานกันก่อนดีกว่า
หากจะให้นิยามกว้าง ๆ อาจต้องเริ่มจากความหมายของ BOQ เสียก่อน โดย BOQ ย่อมาจาก Bill of Qualities หรือก็คือเอกสารแสดงราคากลางในการก่อสร้าง บอกถึงรายละเอียดรายการวัสดุ และค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยถอดแบบมาจากแบบก่อสร้างทั้งหมด และมีการแบ่งรายละเอียดข้อมูล ตามหมวดหมู่งานก่อสร้างของโครงการนั้น ๆ นอกจากนี้ยังมีระบุถึงค่า Factor F (อัตราส่วนของค่างานต้นทุน+ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างซึ่งประกอบไปด้วย ค่าอำนวยการ ค่าดอกเบี้ย กำไร และภาษี) อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ BOQ จะเป็นที่รู้จักและนำมาใช้กันในภาคเอกชนอย่างแพร่หลาย หากนำ BOQ ไปยื่นให้กับทางราชการ เจ้าหน้าที่อาจตอบรับด้วยความงงงวยหรือส่ายหน้าใส่ก็เป็นได้ เนื่องจากทางราชการนั้นไม่คุ้นชินกับ BOQ แต่จะคุ้นตากับเอกสารปร.4 และ ปร.5 ซึ่งมีรายละเอียดคล้ายคลึงกับ BOQ มากกว่า โดยเอกสารปร.4 จะระบุถึงวัสดุและราคาที่ต้องใช้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าคอนกรีต ค่ากระเบื้อง ค่าปูน ค่าเหล็ก ฯลฯ ยอดรวมของปร.4 จะนำมาใส่ไว้ในหน้าของปร.5 ซึ่งเป็นหน้าสรุปราคาของทั้งหมดคูณกับค่า Factor F ซึ่งในวงราชการจะมีการแยกหมวดแยกประเภทเอาไว้ เช่นประเภทงานทำทางจะมีค่า Factor F อยู่ที่ 30-35% จากต้นทุนราคาค่าแรง ซึ่งได้รวมค่าอำนวยการ ดอกเบี้ย กำไรและภาษีไว้เรียบร้อยแล้ว
เรื่องที่น่าขันก็คือหากนำเอกสารปร.4 ปร.5 มาใช้ในภาคเอกชน ถึงแม้จะเป็นเอกสารที่แทบจะเรียกได้ว่าตัวเดียวกัน แต่กลับมีโอกาสมากกว่า 80% ที่จะไม่ได้งานกลับมาเลย นั่นก็เพราะผู้ว่าจ้างเห็นสัดส่วนกำไร ต้นทุน แถมยังมีบวกค่า Factor F เข้ามาอีก 30% อย่างชัดเจน การเห็นตัวเลขกำไรบนเอกสารทั้งสองใบนี้จึงทำให้ผู้ว่าจ้างบอกปัดการจ้างงานได้อย่างลื่นไหล เพราะฉะนั้น BOQ ที่นำไปยื่นกับเอกชนจึงไม่นิยมใส่กำไรหรือค่าอำนวยการต่าง ๆ เข้าไป อย่างไรก็ตามในกรณีที่นำ BOQ ไปยื่นกับบริษัทหรือห้างร้านที่มีความชำนาญและเข้าใจถึงรายละเอียดของวงการก่อสร้าง พวกเขาจะเห็นถึงความสำคัญของ Factor F อีกทั้งอาจบวกค่า Safety เพิ่มเข้ามาให้อีกด้วย แต่หากเป็นการเจรจาว่าจ้างระดับทั่วไป แนะนำให้ยื่น BOQ โดยละในส่วนของ Factor F ไว้จะเป็นผลดีต่อตัวผู้รับเหมามากกว่า เหตุผลหนึ่งก็คือ หากใส่ตัวเลขอื่น ๆ เพิ่มเข้ามา ผู้ว่าจ้างจะมองเห็นตัวเลขเหล่านั้นเป็นค่าใช้จ่ายส่วนเกิน เป็นรายจ่ายภายหลังที่ค่อนข้างเยอะจนอาจทำให้กลายเป็นสาเหตุหลักในการปฏิเสธงานก็เป็นได้นั่นเอง
นอกจากเป็นเอกสารที่แจกแจงรายละเอียดของค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นตั้งแต่ขั้นตอนที่1-10 ของการสร้างบ้านแล้ว BOQ ยังทำหน้าที่คล้าย Evaluating Assessment หรือหลักประเมินความคุ้มค่าของค่าใช้จ่ายว่าเป็นไปตามจริงหรือไม่ โดยผู้ว่าจ้างจะสามารถตรวจสอบและคาดการณ์ได้ถึงสภาวะทางการเงินที่จะเกิดขึ้นว่ามีการจ่ายเงินเกินงาน หรือมีการค้างชำระในส่วนใดบ้าง BOQ ยังทำหน้าที่เป็นตัว Monitor ว่างานที่กำลังดำเนินการอยู่นั้นสำเร็จน้อยกว่า เทียบเท่า หรือมากกว่าทุนที่ใส่ไป หากน้อยกว่าผู้ว่าจ้างก็ต้องเพิ่มให้เท่ากับค่างานที่ผู้รับเหมาทำ แต่หากมากกว่าผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมาอาจต้องเจรจาเพิ่มเติมว่าจะทำงานให้เท่ากับต้นทุนที่ใส่เข้าไปหรือจะคืนกลับมาเป็นตัวเงินเป็นต้น เนื่องจากมีความเป็นไปได้ที่ผู้รับเหมาบางรายอาจโดดร่มหรือทิ้งงานกลางคัน ในกรณีเช่นนี้ BOQ สามารถนำมาเป็นหลักประกันได้ว่าหากผู้รับเหมาไม่สามารถต่องานได้ และยังทำงานได้ไม่เท่ากับทุนที่ผู้ว่าจ้างมอบให้ ก่อนที่จะ Eject หรือยกเลิกงาน ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบโดยการทำส่วนที่ค้างไว้ให้เสร็จก่อนนั่นเอง
นอกจากการเป็นตัวประเมินและตัวควบคุมการทำงานอย่างเคร่งครัด BOQ ยังช่วยจัดการเรื่องการแบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ เพื่อลดภาระทางการเงินให้แก่ผู้ว่าจ้างอีกด้วย โดยการแบ่งจ่ายสามารถแบ่งได้หลายงวดขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างผังบ้าน (1) BOQ ซึ่งสามารถใช้โปรแกรมหรือถอดเองจากผังบ้าน (2) ร่วมกับสัญญา (3) ตัวอย่างเช่น งวดแรก ตอกเข็ม ทำ Footing เทคาน ค่าใช้จ่ายที่ผู้รับเหมาจะขอเบิกในงวดแรกสามารถคำนวนได้จากการแกะหรือประเมินจาก BOQ เช่น หากค่าใช้จ่ายคิดแล้วอยู่ราว ๆ 100,000 บาท ผู้ว่าจ้างสามารถจ่าย 70-80% หรือจะจ่ายเต็ม 100% เลยก็ได้ นอกจากนั้นการทำ BOQ ยังสัมพันธ์กับการทำ Cashflow ซึ่งหากว่ากันตามตรงจะมีประโยชน์กับผู้ว่าจ้างมากกว่าผู้รับเหมา เนื่องจากผู้ว่าจ้างสามารถรับรู้รอบจ่ายได้ว่าสัมพันธ์กับเนื้องานที่ออกมาหรือไม่ กล่าวง่าย ๆ BOQ ก็คือตัวที่ช่วยคุมค่าใช้จ่ายไม่ให้บานปลาย และควบคุมงบประมาณไม่ให้ไหลออกไปกับสิ่งที่ไม่จำเป็นนั่นเอง
รายละเอียดและตัวเลขบางครั้งก็นำมาซึ่งความสับสนและความปวดหัว และมีคนไม่น้อยที่พึ่งพาสัญชาตญาณมากกว่ากฎเกณฑ์ อีกทั้งผลลัพธ์สุดท้ายยังออกมาคุ้มค่ามากกว่าที่คิด การมีคำถามที่ว่าควรทำ BOQ หรือไม่จึงไม่ใช่เรื่องที่น่าแปลกใจเท่าใดนัก
และคำตอบของคำถามดังกล่าว คุณต้นมอบไว้เพียงสี่คำสั้น ๆ : “แล้วแต่ดวงครับ”
หากผู้รับเหมาซื่อสัตย์และทำจบโดยไม่มีปัญหาใด ๆ เกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้างจนกระทั่งการตรวจทานรอบสุดท้าย BOQ ก็อาจไม่มีความจำเป็น อย่างไรก็ตาม BOQ จะสำคัญขึ้นมาอย่างยิ่งยวดก็ต่อเมื่อเจอเข้ากับผู้รับเหมาที่ชอบเบิกเงินล่วงหน้า ไม่ยอมเข้างานหรือทิ้งงานไปเสียเฉย ๆ หากผู้ว่าจ้างไม่มี BOQ ในมือ ก็เท่ากับขาดตัวชี้วัด เกณฑ์การประเมินว่าผู้รับเหมากำลังเอาเปรียบอยู่หรือไม่ และถึงแม้ว่าจะมีสัญญาเป็นหลักค้ำประกันอีกอย่างหนึ่ง แต่สัญญาดังกล่าวผู้รับเหมาเป็นคนร่าง และผู้ว่าจ้างเป็นเพียงผู้เซ็น ทุกอย่างเป็นไปตามเงื่อนไขที่เราไม่แม้แต่จะสนใจอ่าน ดังนั้นถึงแม้ว่าการถอด BOQ อาจมีความยุ่งยากในเบื้องต้น แต่รายละเอียดต่าง ๆ บนเอกสารจะทำให้ผู้ว่าจ้างรับรู้เนื้องาน งบประมาณค่าใช้จ่าย รวมถึงวิธีการแบ่งชำระที่จะทำให้งานดำเนินการไปจนสำเร็จได้นั่นเอง
สำหรับมือใหม่หรือผู้ที่ต้องการเริ่มต้นทำธุรกิจอสังหา ฯ หรือแม้แต่ผู้รับเหมาและผู้ว่าจ้างที่ต้องการให้งานสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดี แต่ยังไม่รู้ว่าจะต้องเขียน BOQ อย่างไร อย่างน้อย ๆ ก็ต้องเข้าใจว่าการจะสร้างบ้านสักหลังต้องมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง ทั้งในแง่ของวัสดุที่ใช้ จำนวนคน รวมถึงค่าใช้จ่ายคร่าว ๆ เช่นในส่วนของ Footing จะต้องประกอบด้วยตอม่อ คานดิน เสา พื้น แฟ่นพื้น พื้นประกอบ เป็นต้น อีกทั้งยังต้องใช้หลักการคำนวนทางคณิตศาสตร์อย่างง่ายเข้าช่วย เนื่องจากจะต้องมีการคำนวนแปลงหน่วย เช่นการจะหาปริมาณคอนกรีตของ Footing ต้องคำนวนให้ได้เสียก่อนว่าต้องใช้ปูนในปริมาณกี่ Q แน่นอนว่าไม่มีใครนึกอยากทำก็ทำได้ ความชำนาญเช่นนี้จำเป็นต้องผ่านการเรียนรู้และกระทำผ่านประสบการณ์ อย่างไรก็ตาม องค์ความรู้ชุดนี้ไม่ได้มีจำกัดจนหาเรียน/อ่านที่ไหนไม่ได้ อันที่จริงหลักการทำ BOQ หรือการคำนวนสามารถค้นหาได้ผ่านอินเทอร์เน็ต หรือสามารถยึดเอารูปแบบของ BOQ หนึ่ง ๆ ไว้เป็นแม่แบบ จากนั้นค่อยปรับหรือประยุกต์ให้เข้ากับของตัวเองก็ได้เช่นกัน
แบบ BOQ ที่ค่อนข้างมีรายละเอียดครบถ้วนและถอดตามได้ง่ายคือแบบ BOQ ของหลวง ซึ่งประกอบด้วย:
โดยหมวดทั้งสี่ข้างต้นนี้จะยืดตามการสร้างบ้านเป็นหลัก หากมีงานอื่น ๆ นอกเหนือจากนี้ เช่น งานต่อเติม งานตกแต่งภายใน งานคุรุภัณฑ์ ก็จำเป็นต้องใส่รายละเอียดส่วนดังกล่าวเพิ่มเข้าไปด้วย
ในระยะแรก อาจใช้เวลาถอด BOQ ประมาณ 2-3 วัน แต่เมื่อเริ่มคุ้นเคยและชำนาญมากขึ้น ประกอบกับใช้เครื่องมืออย่างโปรแกรมสำเร็จรูป (Sketchup :สำหรับมือใหม่) ซึ่งจะมีฟังชั่นที่สามารถถอด BOQ ออกมาจากแบบบ้านให้โดยอัตโนมัติก็จะช่วยร่นเวลาไปได้จนอาจเหลือประมาณ 2-3 ชั่วโมงเลยทีเดียว อย่างไรก็ตาม ระบบอาจมีการแสดงค่า Error และต้องมีการตรวจสอบอีกครั้งก่อนส่งมอบ BOQ ให้แก่ผู้รับเหมา (หากต้องเป็นฝ่ายเสนอค่าใช้จ่าย) หรือผู้ว่าจ้าง (หากต้องการให้ผู้รับเหมาประเมินว่าสามารถทำได้หรือไม่) การรับรู้ราคาค่าวัสดุต่อตารางเมตรสามารถทำได้ผ่านการเข้าไปดูจากเว็บไซต์ของไทยวัสดุ SCG หรือ Stock home
อันที่จริงแล้ว ในปัจจุบันแบบบ้านที่ขายกันอยู่ตามท้องตลาดออนไลน์ซึ่งตั้งราคากันอยู่ราว ๆ 2,000-3,000 บาทจะมี BOQ แนบมาให้ด้วย ผู้ว่าจ้างต้องการแบบบ้านเหมือนหรือใกล้เคียงสามารถซื้อแบบบ้านและนำ BOQ มาปรับใช้ตามความเหมาะสมได้โดยไม่ต้องเสียเวลาถอดเอง อย่างไรก็ตาม รายละเอียดในส่วนของประเภทวัสดุหรือราคาอาจต้องมีการปรับให้เข้ากับความเหมาะสมทั้งในส่วนของคอนเซ็ปต์บ้านและงบในการก่อสร้างและตกแต่ง เช่น ราคาฝ้าในตลาดนั้นราคาจะอยู่ราว ๆ 300 บาท แต่ใน BOQ ระบุเกินไปถึง 500 บาท ตรงนี้อาจต้องมีการตัดงบหรือปรับให้เหมาะสม การใช้วัสดุเกินความจำเป็นอาจทำให้ค่าใช้จ่ายบานปลายโดยไม่จำเป็น ยกตัวอย่างห้องนอนที่ในความเป็นจริงใช้ไฟเพียงสองดวงก็เพียงพอแล้ว แต่ใน BOQ มีการใช้ไฟสำหรับห้องนอนถึงหกดวง จินตนาการว่าคุณกำลังทำโครงการบ้าน 40-50 หลัง แต่ละหลังมีสามห้องนอน หากลดจำนวนไฟลงเหลือห้องละสองดวง เท่ากับบ้านหลังหนึ่งไฟจะหายไปหกดวง บ้านยี่สิบหลังก็จะหายไป 120 ดวงโดยยังไม่รวมค่าเดินสาย ค่าโคม และค่าจิปาถะอื่น ๆ จินตนาการออกถึงจำนวนเงินที่จะต้องเสียไปออกใช่ไหมครับ นี่จึงเป็นเหตุผลว่าถึง BOQ จะสามารถเข้าถึงได้ง่ายขึ้น แต่สุดท้ายแล้วก็จำเป็นต้องมีการตรวจทานและปรับให้เข้ากับตัวบ้านของคุณอยู่ดี
แน่นอนว่าจู่ ๆ นึกอยากลุกขึ้นมาถอด BOQ ด้วยตัวเองคงเป็นเรื่องยาก อีกทั้งควรเรียนรู้หรือลงเรียนหลักสูตรจากผู้เชี่ยวชาญดีกว่านั่งหลับตาเขียนเอง อย่างไรก็ตาม นอกจากโปรแกรมสำเร็จรูปที่เข้ามาเป็นเครื่องมือช่วยถอด BOQ ให้เราได้แล้ว ช่างโยธาตามหน่วยงานท้องถิ่นสามารถรับออกแบบให้ได้ เมื่อเราไปขออนุญาตช่างโยธาจะออกแบบและออกใบ อ.1 ให้แก่เรา โดยอัตราค่าบริการรับออกแบบขึ้นอยู่กับแต่ละพื้นที่ คุณต้นเล่าว่าเขตพื้นที่ที่คุณต้นอาศัยอยู่ ช่างโยธาจะรับออกแบบเริ่มต้นที่ประมาณ 5,000-6,000 บาท ซึ่งหากต้องการให้ถอด BOQ ด้วย จะมีค่าบริการในส่วนนี้เพิ่มขึ้นอีก 2,000 บาท
ผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะไม่ได้รับผิดชอบถอด BOQ เนื่องจากเมื่อผ่านงานมาระยะหนึ่ง ผู้รับเหมาจะรู้ว่าต้นทุนแต่ละงานเป็นอย่างไร ต้องใช้คนเท่าไหร่ และใครมีหน้าที่อะไรบ้าง ผู้รับเหมาจะนำ BOQ มาพิจารณาเทียบกับเนื้องานที่เป็นจริง นั่นหมายถึงรายละเอียดไม่ว่าจะเป็นแรงงาน วัสดุ และทุนนั้นสมเหตุสมผลและคุ้มค่าและอยู่ในความสามารถหรือไม่ ทั้งนี้ผู้ว่าจ้างต้องเป็นคนตั้งราคาโดยอ้างอิงจากราคามาตรฐานที่สามารถยอมรับได้ทั้งสองฝ่าย สำหรับผู้รับเหมาจะมองความเป็นไปได้ผ่านการคำนวนหาต้นทุนมวลรวมทั้งหลัง เมื่อได้ตัวเลขสุดท้ายแล้วให้นำมาหารด้วยพื้นที่เพื่อหาค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร ซึ่งวัสดุที่หาซื้อได้ทั่วไปตามไทยวัสดุ โฮมโปร หรือห้างทั่ว ๆ ไป มวลรวมของ BOQ ต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ประมาณ 12,000~13,500 ต่อตารางเมตร นับเป็นราคาที่ใคร ๆ ก็เข้าถึงและทำได้ อีกทั้งยังมีกำไรเหลือ อย่างไรก็ตามในมุมของผู้ว่าจ้าง หรือเจ้าของโครงการมักยึดหลัก save cost in every way possible หรือยิ่งประหยัดค่าใช่จ่ายได้มากเท่าไหร่ยิ่งดี แต่การได้หรือใช้ของถูก ยิ่งในการทำอสังหาแล้วอาจไม่ใช่ความคิดที่ดีนัก นอกจากจะขัดกับความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อเติมเต็มความต้องการขั้นที่สองตามลำดับขั้นความต้องการของมาสโลว์ ที่เน้นเรื่องของความปลอดภัยแล้ว ยังเสี่ยงต่อการได้งานไม่ตรงปกอีกด้วย คุณต้องอย่าลืมว่าไม่ใช่ผู้รับเหมาทุกคนจะรู้ว่า BOQ คืออะไร ดังนั้นเมื่อเห็นว่าเจ้าของโครงการมีงบให้หนึ่งหมื่นบาท ผู้รับเหมามักจะทุบอกแล้วบอกว่าผมทำได้! แน่นอนว่ามีส่วนที่ทำได้จนจบตามที่ได้รับปากได้ แต่การทำจบกับคุณภาพของงานที่ได้กลับมานั้นเป็นคนละเรื่องกัน เพราะฉะนั้นผู้ว่าจ้างไม่ควรประหยัดเกินความจำเป็น แต่ก็ไม่ควรหลับหูหลับตาเขียนตัวเลขให้จนทำให้กลายเป็นความฟุ่มเฟือยอย่างไม่สมเหตุสมผลเช่นกัน
ในมุมของผู้รับเหมา สิ่งที่ต้องคำนึงถึงประกอบด้วย:
ในมุมของผู้ว่าจ้าง สิ่งที่ต้องคำนึงถึงประกอบด้วย:
มักใช้หลักการคำนวนทางคณิตศาสตร์ที่ไม่ซับซ้อน นั่นคือ การคำนวนหาพื้นที่ และปริมาตร เช่น การหาว่าควรใช้เหล็กเส้นเท่าไหร่ ขั้นแรกต้องสำรวจก่อนว่าแต่ละคานมีเหล็กเสริมกี่เส้นและคูณเข้าไปให้ได้ความยาว สมมติคานยาว 100 เมตรมีเหล็กเสริม 6 เส้น จะได้ความยาวประมาณ 600 เมตร เท่ากับจะใช้เหล็กเส้น 60 เส้น และบวกเพิ่มไปอีก 5% เผื่อในกรณีที่ต้องตัด ดัด งอ ในงานปูนก็เช่นกัน หากต้องการใช้ปูน 10 Q เราจะไม่ใส่ 10 Q แต่จะเตรียมสำรองไว้ประมาณ 5-8% เผื่อหกหรือแบบแตก การคำนวนหาค่าวัสดุจึงควรพิจารณา 5-8% นี้ร่วมด้วย แต่ไม่ควรเกิน 10-15% เนื่องจากจะทำให้ต้นทุนบวม ยิ่งหากคูณค่า Factor F เพิ่มเข้าไป ก็จะยิ่งทำให้ตัวเลขโตเข้าไปกันใหญ่ และมีโอกาสที่ผู้รับเหมาจะปฏิเสธงานสูงทีเดียว
หากต้องการเพิ่มความเป็นไปได้ที่ผู้ว่าจ้างจะตอบตกลงจ้างผู้รับเหมา ผู้รับเหมาจะต้องทำ BOQ เสนอราคาโดยต้องไม่ใช้วิธีตั้ง Factor F แต่ควรใช้วิธีเรียงค่าแต่ละหมวดแล้วรวมค่า Factor F เข้าไปในค่าวัสดุและค่าแรงเพื่อทำให้ตัวเลขที่แสดงบน BOQ ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ผู้ว่าจ้างรับได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ว่าจ้างส่วนใหญ่ไม่เคยเห็น BOQ มาก่อน เมื่อเห็นตัวเลขไล่เรียงลงมาเรื่อย ๆ ก็มักจะรู้สึกว่าแพงไปหมด ด้วยความรู้สึกนี้เองที่อาจทำให้ผู้ว่าจ้างรับไม่ได้
ผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์จึงมักไม่ถือ BOQ แต่จะใช้ปากและทักษะทางการสื่อสารมาเจรจากับผู้ว่าจ้างเพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกัน เช่นการสร้างบ้านหลังนี้จะใช้เงินประมาณเท่าใดต่อตารางเมตร หากผู้ว่าจ้างต้องการใช้กระเบื้องแบบนี้จะมีการเพิ่มลดค่าใช้จ่ายแบบใด ผู้รับเหมาจะต้องอธิบายรายละเอียดส่วนนี้อย่างใจเย็นและให้เห็นภาพเพื่อไม่ให้เกิดความขัดแย้งในภายหลัง เพื่อให้ผู้ว่าจ้างเกิดความสบายใจและมอบสิทธิ์การควบคุมค่าใช้จ่ายแบบผูกขาดให้แก่ผู้ว่าจ้างเพื่อไม่ให้เกิดภาระทางการเงินภายหลังนั่นเอง
ดังนั้นแล้วสิ่งที่จะทำให้ผู้ว่าจ้างไว้วางใจผู้รับเหมาให้รับผิดชอบโครงการหรือบ้านสักหลังจึงอยู่ที่ความน่าเชื่อถือและผลงานที่ผ่านมา การได้รับคำแนะนำแบบปากต่อปากหรือรีวิวคือสิ่งที่เป็นตัวตัดสินว่าผู้ว่าจ้างจะไว้ใจและมอบหมายงานให้แก่ผู้รับเหมาหรือไม่นั่นเอง เพราะฉะนั้นงานของผู้รับเหมาจึงไม่ใช่แค่งานผสมปูนหรือนับเหล็กเสริม แต่ควรใส่ใจสร้างความสัมพันธ์ และเพิ่มความน่าเชื่อือผ่านการสร้างแบรนด์และตัวตนไม่ว่าจะออนไลน์หรือออฟไลน์ด้วยเช่นกัน