การตรวจสอบสีผังเมือง มีผลอย่างไรกับการซื้อขายที่ดิน?
ที่ดินไหน ๆ ก็ขายได้ แต่ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงที่จะสามารถลงทุนได้อย่างที่ต้องการ
เคยสงสัยไหมว่าทำไมในบางพื้นที่จะมีข้อจำกัดในเรื่องของการสร้างที่อยู่อาศัย บ้างก็มีการกำหนดกฎเกณฑ์ต่าง ๆ มากมายไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของสิ่งปลูกสร้าง ความสูงของอาคารพาณิชย์ หรือแม้แต่การทำประโยชน์อื่น ๆ บนที่ดินที่มีชื่อของตัวเองเป็นเจ้าของ โฉนด อย่างถูกต้องตามกฎหมายแล้วแท้ ๆ
บางข้อคิดเห็นเกี่ยวกับเรื่องราวเหล่านี้อาจจะเกิดขึ้นด้วยความไม่รู้หรือในบางครั้งก็เกิดขึ้นมาเพราะรู้แต่ยังไม่เข้าใจมากพอ จนนำมาซึ่งคำถามว่าแล้วทำไมถึงต้องมีข้อกำหนดต่าง ๆ เหล่านั้นให้ยุ่งยากในเมื่อการพัฒนาที่ดินจะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับสินทรัพย์ ซึ่งก็เป็นช่วงเวลาเดียวกับที่นักลงทุนหลาย ๆ คนได้ล้มเลิกความตั้งใจกับที่ดินที่เพิ่งจะซื้อเข้ามาเพียงเพราะว่าไม่อยากให้มันยุ่งยาก
แล้วความยุ่งยากที่ว่าคืออะไรกันแน่?
ถ้าเป็นคนที่ไม่รู้ก็คงมองว่าสิ่งที่กำลังเผชิญอยู่นี้เป็นสิ่งที่เอื้อให้การพัฒนาไปกระจุกอยู่ที่พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งแทนที่จะกระจายกันออกไปอย่างทั่วถึง แต่ทว่าความเป็นจริงแล้วสิ่งเหล่านี้ล้วนอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของกฎหมายหรือที่พอจะเคยคุ้นหูกันมาบ้างในชื่อของ “ผังเมือง”
เรื่องของผังเมืองก็มักจะถูกพูดถึงกันอย่างแพร่หลายในแวดวงของวิศวกร สถาปนิก หรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีจุดประสงค์หลัก ๆ สำหรับเป็นฐานข้อมูลในการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างและโครงการในอนาคตเพื่อให้สอดรับกับข้อกำหนดของกฎหมายซึ่งหมายความว่าผังเมืองเป็นตัวสำคัญในการกำหนดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่และศักยภาพในการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกให้เหมาะสม ยกตัวอย่างเช่น การคมนาคมขนส่ง การพัฒนาระบบสาธารณูปโภค รูปแบบของที่พักอาศัยที่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม รวมไปถึงคุณภาพชีวิตของประชากรในพื้นที่แต่ละแห่งด้วย
แล้วผังเมืองเกี่ยวข้องอย่างไรกับการลงทุนที่ดิน?
การจัดรูปแบบของผังเมืองหากมองในแง่ของการลงทุนก็เหมือนกับการบ่งบอกพิกัดเบื้องต้นสำหรับ การลงทุนที่ดิน แบบเสร็จสรรพโดยที่นักลงทุนหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นจะต้องเริ่มต้นตั้งแต่การลงไปวิเคราะห์ความได้เปรียบและจุดอ่อนของพื้นที่ด้วยตนเอง หรือต้องสำรวจตลาดว่าอสังหาริมทรัพย์แบบใดเป็นที่ต้องการมากน้อยแค่ไหน เพราะอาศัยเพียงแค่ผังเมืองก็สามารถวางแผนรูปแบบการใช้ประโยชน์ของที่ดินได้แล้ว โดยภาพรวมของผังเมืองจะถูกแบ่งออกเป็นสีต่าง ๆ เพื่อบอกถึงศักยภาพและการพัฒนาเศรษฐกิจหลักของแต่ละพื้นที่ ดังนี้
1. ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย
ที่ดินที่ถูกจำแนกไว้ให้เป็นพื้นที่สำหรับที่อยู่อาศัยจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ประเภทใหญ่ ๆ ตามลำดับความหนาแน่นของประชากรแต่ละพื้นที่ ได้แก่…
ที่ดินสีเหลือง
สีเหลืองจะบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรที่อาศัยอยู่ในบริเวณนั้นซึ่งนับว่าหนาแน่นน้อยที่สุดในหมวดของที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่นอกเมืองหรือเขตพื้นที่ชนบท โดยมีรหัสกำกับไว้ตั้งแต่ ย.1-ย.4 ซึ่งรูปแบบอาคารที่ทำการก่อสร้างในบริเวณนั้นก็จะถูกกำหนดเอาไว้ด้วย
- ย.1 จะสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
- ย.2 ขึ้นไป สามารถสร้างทาวน์เฮาส์ได้
- ย.3 ขึ้นไป สามารถสร้างคอนโดมิเนียม อาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้
- ย.4 จะเป็นพื้นที่ในเขตชานเมืองมุ่งเน้นไปที่การให้บริการระบบขนส่งมวลชน
ที่ดินสีส้ม
สีส้มจะบ่งบอกถึงความหนาแน่นของประชากรในระดับปานกลางโดยมีวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินประเภทนี้เพื่อรองรับการขยายตัวสำหรับการอยู่อาศัยของประชากรบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน พื้นที่นี้จะมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.5-ย.7 สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ทุกรูปแบบ โดยจะเน้นไปที่การปลูกสร้างที่อยู่อาศัย สถานที่ราชการและพื้นที่สำหรับการทำสาธารณประโยชน์
ที่ดินสีน้ำตาล
สีน้ำตาลเป็นพื้นที่ที่มีประชากรอาศัยอยู่หนาแน่นที่สุด มีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.8-ย.10 สามารถก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างได้ทุกรูปแบบเพราะเป็นเขตที่ดินที่มีมูลค่าสูง ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นเขตพื้นที่กรุงเทพมหานครหรือตัวเมืองใหญ่ ๆ ถ้าหากลองสังเกตดูจะเห็นได้ว่าบนแปลงที่ดินเหล่านั้นจะมีทั้งคอนโดมิเนียมและโครงการแนวตั้งใหญ่ ๆ ที่กำลังก่อสร้างขึ้นมาอีกมากมาย
2. ที่ดินสำหรับพาณิชยกรรม
สำหรับที่ดินประเภทพาณิชยกรรมจะถูกแทนด้วย “สีแดง” และมีรหัสผังเมืองกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สถาบันของทางราชการ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เพื่อกระตุ้นการค้าและเศรษฐกิจได้ พื้นที่สีแดงนี้ถือว่ามีข้อจำกัดในเรื่องของการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างน้อยกว่าที่ดินสีอื่น ๆ ซึ่งการพัฒนาด้านพาณิชยกรรมหลักจะประกอบไปด้วย กิจกรรมการค้า ศูนย์รวมแหล่งธุรกิจ และอาจรวมไปถึงการท่องเที่ยวเชิงพาณิชย์ที่เป็นผลงานโดดเด่นในระดับภูมิภาคด้วย
3. ที่ดินสำหรับอุตสาหกรรม
พื้นที่ในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีม่วง” เพื่อบ่งบอกถึงการเป็นเขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้าหลัก สามารถสร้างที่พักอาศัยได้แต่สิ่งปลูกสร้างส่วนใหญ่มักจะอยู่ในรูปแบบของโรงงานและโกดังสินค้ามากกว่า สามารถแบ่งตามรหัสกำกับได้ ดังนี้
- อ.1 เขตอุตสาหกรรมที่ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม โรงงานส่วนใหญ่จะเป็นการผลิตที่ส่งผลด้านมลพิษต่อสิ่งแวดล้อมค่อนข้างน้อย
- อ.2 เขตนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่มุ่งเน้นไปที่การผลิตชิ้นส่วนและผลิตภัณฑ์ต่าง ๆ พื้นที่นี้จะถูกแยกตัวไปอยู่นอกเมืองที่เป็นโซนสำหรับการพัฒนาด้านอุตสาหกรรมทั้งส่งออกและจัดจำหน่ายภายในประเทศโดยเฉพาะ
- อ.3 เขตสำหรับการบริหารจัดการด้านคลังสินค้าและโรงงานที่ไม่เกี่ยวข้องกับการผลิตแต่จะเป็นการบรรจุภัณฑ์และการดำเนินกิจการอื่น ๆ ที่ไม่เป็นการรบกวนหรือก่อความไม่สงบในพื้นที่ และในส่วนนี้จะรวมไปถึงอุตสาหกรรมด้านการบริการชุมชนและการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ของภาครัฐด้วย
4. ที่ดินอนุรักษ์และเกษตรกรรม
ที่ดินในเขตอุตสาหกรรมเชิงอนุรักษ์จะถูกแทนด้วย “สีขาวและมีกรอบกับเส้นทแยงสีเขียว” มีรหัสแทนด้วย ก.1 และ ก.2 การใช้ประโยชน์ของที่ดินจะมุ่งเน้นไปที่การทำเกษตรกรรมควบคู่ไปกับการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม บนพื้นที่และที่ดินเหล่านี้สามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้ แม้กระทั่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของที่พักอาศัย แต่ต้องไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 ของพื้นที่ทั้งหมด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นพื้นที่ ก.1 ก็ยังมีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัยด้วย
5. ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม
ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีเขียว” โดยมุ่งไปที่การส่งเสริมเศรษฐกิจในด้านเกษตรกรรมเป็นหลัก เรียกได้ว่าเป็นผังที่ดินที่มีสัดส่วนมากที่สุดของประเทศที่ขึ้นชื่อว่าเป็นแหล่งการเกษตรอย่างประเทศไทยเลยก็ว่าได้ พื้นที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตชนบทและพื้นที่นอกเมืองที่ประชากรมีอาชีพหลักคือการเกษตร เช่น การทำนาปลูกข้าว หรือการทำไร่และปศุสัตว์อื่น ๆ การพัฒนาสิ่งปลูกสร้างหรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเหล่านี้คงไม่เทียบเท่ากับพื้นที่ในเขตพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรม แต่เหมาะกับการลงทุนในด้านของการพัฒนาที่ดินให้มีมูลค่าสูงมากกว่า
6. ที่ดินอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปะวัฒนธรรมไทย
ที่ดินในเขตนี้จะถูกแทนด้วย “สีน้ำตาลอ่อน” โดยให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปะวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรมท้องถิ่น การท่องเที่ยว พาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ และการสาธารณูปโภคอื่น ๆ หากมีการใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาสิ่งปลูกสร้างสามารถทำได้เช่นกันแต่ต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่ทั้งหมด และมีข้อจำกัดค่อนข้างมากเนื่องจากกฎหมายในเรื่องของผังเมืองที่ต้องการอนุรักษ์ไว้ซึ่งความเป็นอยู่และสิ่งปลูกสร้างท้องถิ่นของคนในพื้นที่
7. ที่ดินของรัฐ
ที่ดินในพื้นที่ของรัฐจะถูกแทนด้วย “สีน้ำเงิน” การพัฒนาสิ่งปลูกสร้างและอาคารส่วนใหญ่จะอยู่ในรูปแบบของสถานที่ราชการหรือการดำเนินการต่าง ๆ ภายใต้การควบคุมดูแลของรัฐ เช่น สถาบันการศึกษา ศาสนสถาน และสถานที่ราชการในแต่ละเขตพื้นที่ เป็นต้น ซึ่งการใช้ประโยชน์จากพื้นที่เหล่านี้จะต้องอยู่ภายใต้การควบคุมและเป็นสาธารณประโยชน์เท่านั้น
แม้ว่าจะเป็นที่ดินเหมือน ๆ กันแต่หากว่าอยู่ต่างพื้นที่ก็มักจะมีข้อจำกัดที่แตกต่างได้เช่นกัน ดังนั้นการเลือกลงทุนกับที่ดินให้ถูกที่ถูกทางจึงถือเป็นปัจจัยแรก ๆ ที่ต้องวิเคราะห์อย่างละเอียดทั้งในแง่ของความก้าวหน้าของธุรกิจบนพื้นที่ทำเลนั้น ๆ และหลักกฎหมายข้อกำหนดที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการลงทุนในอนาคตเนื่องจากพื้นที่แต่ละสีมีกฎหมายจำกัดการก่อสร้างระบุไว้ชัดเจนอยู่แล้ว หรือหากว่ายังไม่เห็นภาพที่ชัดเจนมากพอก็ให้ลองย้อนกลับที่ตัวของตัวเองในฐานะของคนที่เป็นนายทุนที่ดินว่าจะซื้อที่ดินทั้งทีจะเลือกซื้อแบบไหนเพื่อให้เกิดการประโยชน์อย่างเต็มที่ที่สุดโดยไม่ต้องกังวลว่าการลงทุนนั้นจะต้องเสียเปล่าหรือกำไรไม่คุ้มค่า
และทั้งหมดนี้ก็คือความสำคัญของคำว่า “ผังเมือง”
คลังความรู้อสังหาฯ
ใช้ AI ตรวจสอบ 3 เส้า เสริมศักยภาพและความแม่นยำให้งานจัย
มกราคม 16, 2024