นำพลังความรู้ ต่อยอดสู่หนังสือ 1 เล่ม
กรกฎาคม 25, 2024
เงินไม่พร้อมลงทุนอสังหาฯ ทำยังไงดี? ให้การผ่อนที่ดินเป็นทางเลือก
เคยไหม…เก็บเงินมาทั้งชีวิตก็ยังไม่มีเงินซื้ออสังหาฯ ไว้สำหรับลงทุนสักที
การเฝ้ารอโอกาสที่เหมาะสมเป็นเรื่องที่ดีที่สุดในแง่ของการลงทุนเพราะจังหวะและเวลาจะเป็นสิ่งที่นำไปสู่เส้นทางของความสำเร็จได้อย่างที่หวัง ด้วยความเชื่อที่ว่าทุก ๆ อย่างต่างก็มีช่วงเวลาของมันเองทำให้อีกหลาย ๆ คนเลือกที่จะรอวันนั้นของตัวเองอย่างใจจดใจจ่อ แต่ทว่าในบางครั้งสำหรับบางคนแล้วการรอโอกาสก็เป็นเรื่องที่เลื่อนลอยอย่างไม่มีจุดหมายเพราะนอกจากวันเวลาที่ผ่านไปอย่างเปล่าประโยชน์ก็ไม่เห็นจะมีอะไรดี ๆ เกิดขึ้นมา สุดท้ายก็กลายเป็นว่าต้องกลับมานั่งเสียดายช่วงเวลาที่ผ่านไปแล้วอย่างเลี่ยงไม่ได้
เมื่อพูดถึงความฝันและการลงทุน
แม้ว่าใจจะพร้อมสักแค่ไหนแต่ก็มักจะถูกเบรกจนหัวทิ่มด้วยความไม่พร้อมจากปัจจัยอื่น ๆ เสมอ โดยเฉพาะเรื่องของเงินทุน เวลา และความกล้าที่จะรับมือกับความเสี่ยงที่คาดไม่ถึงในอนาคต แต่เคยลองย้อนกลับมาถามตัวเองบ้างแล้วหรือยังว่าว่าการที่จะได้ข้ามผ่านข้อจำกัดเหล่านั้นจะเกิดขึ้นเมื่อไหร่
เป็นคำถามที่หาคำตอบยากใช่ไหม…
โอกาสที่จะได้เริ่มต้นในการลงทุนหลังจากนั้นก็คงเหมือนกัน
ดังนั้นเรื่องนี้จึงไม่ได้กล่าวถึงเพียงแค่เรื่องของความกล้าที่จะเผชิญหน้ากับความเสี่ยงแต่จะพูดถึงการเดินเข้าหาโอกาสแม้ในวันที่กำลังทรัพย์จะยังไม่พร้อมก็ตาม
เชื่อว่า การซื้อที่ดิน ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนในรูปแบบของการเก็บไว้เก็งกำไรในอนาคตหรือเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ ต่างก็เป็นหนึ่งในความฝันของใครหลาย ๆ คน แต่อย่าเพิ่งด่วนตัดความฝันของตัวเองเพียงเพราะคำพูดไม่กี่คำที่อยู่ในหัวเพราะหากมองในมุมของคนที่อยากเป็นนักลงทุนจะเห็นได้ว่ายังมีทางเลือกอีกมากมายที่จะทำให้คุณได้เป็นเจ้าของที่ดินได้แม้ว่าเงินเก็บที่มีอยู่จะยังไม่เพียงพอ หนึ่งในตัวเลือกเหล่านั้นก็คือ “การผ่อนที่ดิน”
การผ่อนที่ดินมีทั้งการผ่อนกับเจ้าของโดยตรงและผ่อนที่ดินกับธนาคาร ซึ่งในส่วนแรกจะขอพูดถึงการผ่อนกับเจ้าของโดยตรงก่อน
การผ่อนที่ดินกับเจ้าของที่ดินโดยตรง
ในรูปแบบนี้จะเหมาะสำหรับการซื้อขายที่ดินเปล่าเพื่อเก็บไว้เก็งกำไรในอนาคตหรือต้องการลดความยุ่งยากในเรื่องของขั้นตอนดำเนินการเพราะคนซื้อจะได้เข้าไปพูดคุยกับเจ้าของที่ดินโดยตรงและทำข้อตกลงกันเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่เป็นประโยชน์กับทั้งสองฝ่ายมากที่สุด นอกจากนี้การซื้อขายก็ไม่จำเป็นต้องตรวจสอบรายได้ของผู้ซื้อจนละเอียดยิบเหมือนการผ่อนกับสถาบันการเงิน รวมถึงการเจรจาในเรื่องของสิทธิการใช้ประโยชน์บนที่ดินระหว่างที่ทำการผ่อนก็ยังมีความยืดหยุ่นและต่อรองกันได้ตลอด ซึ่งในเวลาเดียวกันนั้นก็หมายความว่า…ไม่ว่าจะอยู่ในสายอาชีพไหน ๆ ก็สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้เช่นกัน
แต่…
บนความเรียบง่ายก็ยังมีความเสี่ยงและช่องโหว่ให้เกิดการเอาเปรียบกันได้เช่นกัน อย่างเช่น ดอกเบี้ยสูงกว่าที่กำหนดทำให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ซื้อเพิ่มขึ้น หรืออาจเกิดข้อพิพาทจนนำไปสู่การยกเลิกสัญญาซื้อขายกลางคันได้ ดังนั้นทางฝ่ายผู้ซื้อจะต้องทำการศึกษาข้อมูลทั้งในเรื่องของสัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นรวมถึงกฎหมายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งหากจะให้มีความรัดกุมมากที่สุดควรมีที่ปรึกษาที่มีความเชี่ยวชาญมาคอยให้คำแนะนำจะเป็นการลดโอกาสการถูกเอาเปรียบและทำให้การซื้อขายนั้นมีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้น
การผ่อนที่ดินกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน
แม้ว่าการปล่อยกู้สินเชื่อเพื่อผ่อนที่ดินเปล่าจะถูกมองว่าเป็นความเสี่ยงที่มากพอสมควรสำหรับสถาบันการเงินเพราะมีโอกาสสูงมากที่พวกเขาจะถูกลูกค้าเทกลางทางทั้งกรณีที่ผ่อนต่อไหวและการเงินขาดสภาพคล่อง เนื่องจากอัตราการซื้อขายต่ำจึงถูกปล่อยให้ยึดกลับไปง่าย ๆ และกลายเป็นภาระที่ธนาคารต้องแบกรับไว้เองในท้ายที่สุด ฉะนั้นการกู้เงินเพื่อผ่อนที่ดินเปล่าจึงไม่ค่อยได้รับการอนุมัติจากธนาคารง่าย ๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังมีช่องทางการผ่อนกับธนาคารอีกหลายรูปแบบสำหรับคนที่ต้องการที่ดินไว้สำหรับต่อยอดหรือพัฒนาให้เป็นทรัพย์ที่มูลค่ามากขึ้น ได้แก่
1. ที่ดินสำหรับสิ่งปลูกสร้าง
การใช้ประโยชน์จากที่ดินในแง่ของการพัฒนาสิ่งปลูกสร้างนั้นทางธนาคารจะพิจารณาอนุมัติให้เป็นส่วนใหญ่และได้วงเงินสูงหากเข้าตามเงื่อนไขที่กำหนด โดยผู้ขอสินเชื่อจะต้องยื่นเอกสารอื่น ๆ ประกอบด้วย ได้แก่ แบบแปลนสำหรับการก่อสร้าง ราคาประมาณการก่อสร้าง และใบอนุญาตสำหรับการก่อสร้าง เป็นต้น โดยจะได้รับวงเงินกู้ประมาณร้อยละ 80 ของราคาที่ดินและราคาค่ารับเหมาก่อสร้าง ดังนั้นการกู้เพื่อซื้อที่ดินในรูปแบบนี้จึงมักจะมาพร้อมกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งก็คือการสร้างบ้านขายนั่นเอง
2. ที่ดินสำหรับการขยายเขตพื้นที่
ที่ดินสำหรับการขยายพื้นที่ไม่ใช่ที่ดินแปลงใหม่ยกแปลงแต่เป็นที่ดินที่ติดกับเขตบ้านโดยเจ้าของที่ดินมีวัตถุประสงค์ในการซื้อเพื่อขยายอาณาเขตบ้านของตนเองให้มีขนาดกว้างขวางขึ้นเพื่อการใช้สอยประโยชน์อื่น ๆ รวมถึงที่ดินตาบอดที่ถูกที่ดินของผู้ขอสินเชื่อปิดกั้นทางเข้าออกอยู่ด้วยก็ได้ ซึ่งที่ดินประเภทนี้ธนาคารจะปล่อยวงเงินกู้ประมาณไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาประเมิน และกำหนดให้มีระยะเวลาการผ่อนสูงสุดไม่เกิน 10 ปี
3. ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ
อย่างที่ทราบกันดีว่าการพัฒนาที่ดินให้มีมูลค่าจะเป็นการเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้นด้วยเช่นกันเพราะโดยส่วนใหญ่แล้วหน่วยงานต่าง ๆ รวมถึงสถาบันการเงินก็ต้องการที่จะให้เจ้าของที่ดินได้ใช้ประโยชน์จากสินทรัพย์เหล่านั้นให้ได้มากที่สุด โดยผู้ขอสินเชื่อจะต้องยื่นแผนธุรกิจที่วางไว้ต่อธนาคารว่ามีทิศทางในการพัฒนาให้เกิดผลตอบแทนและกำไรอย่างไร ยกตัวอย่างเช่น กู้เงินซื้อที่ดินเพื่อเปิดกิจการร้านกาแฟหรือทำธุรกิจส่วนตัว เป็นต้น ส่วนวงเงินนั้นธนาคารจะพิจารณาจากขนาดของที่ดินที่จะทำการซื้อและแผนธุรกิจที่วางไว้
4. ที่ดินเปล่าของโครงการจัดสรร
การอนุมัติสินเชื่อสำหรับซื้อที่ดินบนพื้นที่โครงการจัดสรรนั้นไม่ใช่เรื่องยากหรือมีความซับซ้อนมากอย่งาที่หลาย ๆ คนเข้าใจ อาจจะด้วยคำว่า ‘โครงการจัดสรร’ จึงนำมาซึ่งความคิดที่ว่าจะต้องมีแต่เรื่องยุ่งยากแน่ ๆ ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้วเพียงแค่ต้องระบุอย่างละเอียดว่าที่ดินจะใช้สำหรับการสร้างที่อยู่อาศัยเท่านั้น โดยมีปัจจัยในการพิจารณาปล่อยกู้คือสาธารณูปโภคและส่วนกลางที่ครบครันพร้อมทั้งการระบุวัตถุประสงค์สำหรับการก่อสร้างบ้านหลังนั้นอย่างชัดเจนซึ่งโดยส่วนมากการกู้ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อทำโครงการจัดสรรก็มักจะได้วงเงินที่สูงมาก ๆ เช่นกัน
5. ซื้อที่ดินที่ธนาคารยึดมาจากลูกหนี้
คงจะเป็นที่คุ้นหูกันดีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่รอการขายหรือเรียกกันง่าย ๆ ว่าทรัพย์ NPA ที่ดินคือหนึ่งในสินทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์นี้เช่นกันซึ่งสถาบันการเงินจะทำการยึดมาจากลูกหนี้ที่มีภาระผิดพันกับธนาคารและถูกนำมาขายต่อให้กับคนที่สนใจในรูปแบบของทรัพย์ที่รอการขาย คนที่จะซื้อทรัพย์รูปแบบนี้มั่นใจได้เลยว่ากรรมสิทธิ์นั้นได้หลุดจากเจ้าของเดิมแล้ว และทางธนาคารจะเป็นผู้กำหนดวงเงินในการผ่อนให้กับผู้ซื้อ ส่วนใหญ่จะอยู่ในช่วงระยะเวลาไม่เกิน 10 ปี และแน่นอนว่าเมื่อระยะเวลาไม่นานมากก็เท่ากับว่าต้องผ่อนชำระในอัตราที่สูงมากในแต่ละเดือน
6. ซื้อที่ดินจากการประมูล ณ กรมบังคับคดี
ใคร ๆ ต่างก็บอกเป็นเสียงเดียวกันว่าหากต้องการทรัพย์คุณภาพราคาดีจะต้องไปแหล่งขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีก่อนเป็นอันดับแรก ซึ่งทรัพย์ส่วนหนึ่งที่นำออกมาขายทอดตลาดอยู่เป็นประจำก็คงไม่พ้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่าง ๆ รวมไปถึงที่ดินด้วย ดังนั้นเมื่อเข้าร่วม ประมูลที่ดิน ณ กรมบังคับดี แล้วได้สิทธิ์ในการซื้อทรัพย์ ผู้ซื้อสามารถยื่นขอสินเชื่อจากธนาคารเพื่อนำไปชำระกับกรมบังคับคดีได้โดยที่แทบจะไม่ต้องควักเงินก้อนใหญ่ในกระเป๋าของตัวเองเลยด้วยซ้ำ ซึ่งจะมีระยะเวลาในการดำเนินการประมาณ 90 วันตามกรอบระยะเวลาที่กรมบังคับคดีได้กำหนดไว้
อย่างไรก็ตามจะเห็นได้ว่ายังมีช่องทางอีกมากมายที่จะเข้ามาสนับสนุนให้กับคนที่กำลังคิดที่จะเริ่มต้นการลงทุนที่ดินแม้ว่าในช่วงเวลานั้นจะยังไม่มีความพร้อมในด้านทุนทรัพย์ก็ตาม และในบางครั้งความเร่งด่วนในการเริ่มต้นสู่การเป็นนักลงทุนก็ไม่ใช่เรื่องที่เสียหายเสมอไปเพราะการเริ่มต้นวันนี้ก็ยังมีความเป็นไปได้มากกว่าการเริ่มต้นวันหลัง การผ่อนไม่ใช่การเพิ่มภาระทางหนี้สินในวันที่ยังไม่มีความพร้อมเพราะหากมองอีกมุมหนึ่งจะเห็นได้ว่ามันคือการร่นโอกาสด้านการลงทุนให้ใกล้ความเป็นจริงเข้ามามากขึ้น หากรอให้มีเงินเก็บมากพอคงต้องรออีกหลายต่อหลายปี แต่ถ้าเริ่มผ่อนที่ดินวันนี้โอกาสในการจับจ้องสิ่งที่เคยเป็นความฝันก็จะมีมากกว่า
คลังความรู้อสังหาฯ
อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024