![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/02/เว็ป-768x393.jpg)
อย่าให้กระเป๋าแหกเพราะลืมบวกค่าโอน ทรัพย์จากกรมบังคับคดี…
ประโยคที่ว่า “การลงทุนอสังหาฯ เป็นการลงทุนที่มีค่า” ดูท่าว่าน่าจะเป็นเรื่องจริงเพราะค่าที่ว่าคงไม่ได้หยุดอยู่เพียงแค่คำว่า “มูลค่า” กับ “ค่าตอบแทน” เพียงเท่านั้นแต่ยังเป็นคำว่า “ค่าใช้จ่าย” ที่วิ่งจ่อท้ายกันมาแบบติด ๆ และเมื่อขึ้นชื่อว่าเป็นค่าใช้จ่ายแน่นอนว่ามันไม่ได้มาพร้อมกับความสบายใจแน่ ๆ เพราะหากคุณคือนักลงทุนบ้านมือสองที่กำลังวางแผนจะนำทรัพย์ที่ประมูลได้ไปทำการปรับปรุงรีโนเวทเพื่อขายต่อ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจจะเกิดขึ้นมาอีกกลายเป็นว่าต้องจ่ายให้กับการทำนิติกรรมแบบเดิมซ้ำถึงสองครั้ง ซึ่งค่าใช้จ่ายที่ว่าก็คือ “ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์” ประมูลทรัพย์กรมบังคับคดี
เมื่อคิดจะลงทุนแล้วก็คงไม่มีใครอยากพบเจอกับสถานการณ์ที่ว่า “บวกแค่ค่าโอนให้ลูกค้าแต่กันลืมไปว่าตัวเองก็ต้องเสียค่าโอนเหมือนกัน” หรอกว่าไหม….
แต่ทว่าหลายครั้งฝันร้ายของนักลงทุนหลาย ๆ คนก็มาพร้อมกับคำว่า “ลืม”
แล้วลืมอะไรล่ะ?
ลืมที่ว่าก็คือลืมนึกไปแล้วว่าค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ต้องเกิดขึ้นมากกว่าหนึ่งครั้ง และกว่าจะนึกขึ้นได้ก็เป็นตอนที่กำไรซึ่งได้จากการขายทรัพย์เหลืออยู่เพียงแค่หยิบมือ ส่วนหนึ่งพอมาคิด ๆ ดูแล้วก็มักจะมองว่าเงินหมดไปกับค่ารีโนเวททั้งที่ในความเป็นจริงแล้วกลับเป็นค่าใช้จ่ายก้อนแรกที่เกิดขึ้นตั้งแต่วันโอนทรัพย์กับกรมบังคับคดีก่อนที่จะเป็นค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมเสียอีก
ฉะนั้นเพื่อไม่ให้กลายมาเป็นข้อผิดพลาดซ้ำ ๆ นักลงทุนที่จะทำการประมูลซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดีจึงต้องกลับมาทำการบ้านเรื่องค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมการโอนต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในภายหลังการชนะประมูลให้ชัดเจนก่อนเพื่อที่ว่าจะได้ทำการประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมดของตนเองรวมถึงต้นทุนทางการเงินที่ต้องบริหารจัดการกับการลงทุนบ้านมือสองแบบหลังต่อหลังว่าคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่ ซึ่งค่าใช้จ่ายที่ว่านอกจากจะมีค่าอากรแสตมป์ให้กับสำนักงานบังคับคดี (ราคาที่ประมูลได้) ในอัตรา 0.5% หลังชนะการประมูลแล้วยังมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเพิ่มในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินเพิ่มเติม ดังนี้
1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนดแล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดินโดยเลือกจากราคาที่สูงกว่า หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะให้นำใบเสร็จที่ได้รับจากกรมที่ดินไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี หากเกิน 7 วันต้องไปทำเรื่องขอคืนด้วยตนเองที่กรมสรรพากร
4. ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)
5. ในกรณีกู้เงินจากธนาคารจะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าประเมินทรัพย์สินตามประกาศของธนาคาร กับค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยคิดตามอัตราของบริษัทประกันภัย
เมื่อการซื้อทรัพย์มือสองจากกรมบังคับคดีมีค่า(ใช้จ่าย)ก้อนแรกตั้งแต่การโอนขนาดนี้จึงกลายมาเป็นหนึ่งในเหตุผลที่นักลงทุนบ้านมือสองส่วนใหญ่มักจะนำไปบวกรวมกับต้นทุนในการประเมินค่าใช้จ่ายในการลงทุนบ้านมือสองแบบหลังต่อหลังคร่าว ๆ ตั้งแต่การกำหนดราคาทรัพย์ที่จะประมูล ค่าซ่อมแซมที่ประเมินจากสภาพสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อที่ว่าสุดท้ายแล้วการลงุทนนั้นจะนำมาซึ่งความคุ้มค่าไม่ใช่ราคาที่ต้องจ่ายแบบกระเป๋าฉีกนั่นเอง