![เปลี่ยนที่ดินรอขาย ให้กลายเป็นเงินก้อน ขายที่ดินออกไว สไตล์ อ.ต้น](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/01/อัลบั้ม8-2-768x393.jpg)
การซื้อขายอสังหาฯ จากกรมบังคับคดีมีแต่ความยุ่งยากจริงหรือเปล่า?
การซื้อขายทรัพย์ของกรมบังคับคดีคงจะเป็นที่ต้องการของตลาดการลงทุนบ้านมือสองอยู่พอสมควรด้วยราคาที่ต่ำกว่าตลาดและในบางครั้งก็ยังเป็นทรัพย์ที่มีต้นทุนการลงทุนต่ำแต่สามารถทำกำไรได้สูง ฉะนั้นจึงไม่แปลกหากคนส่วนใหญ่จะหันมาทำการลงทุนบ้านมือสองที่มีแหล่งที่มาจากกรมบังคับคดี แต่เมื่อมีเสียงสะท้อนจากคนที่บอกว่าดีก็ต้องมีเสียงจากคนที่พูดถึงในทางตรงกันข้าม บ้างก็บอกว่าเป็นทรัพย์คุณภาพดี แต่บ้างก็พูดสวนทางอย่างลิบลับบอกว่าเป็นบ้านแถมหนี้ที่ทำให้นักลงทุนถึงกับเข้าเนื้อจวนตัว เมื่อเสียงแตกออกเป็นสองฝั่งจึงเป็นสาเหตุและที่มาที่ทำให้นักลงทุนมือใหม่ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาดอสังหาฯ กำลังเริ่มวิตกกังวลว่าแท้จริงแล้วคำพูดของใครคือเรื่องจริงกันแน่
ขึ้นชื่อว่าการลงทุนคงไม่มีใครอยากเจ็บตัวหรอกจริงไหม…
ยิ่งเป็นมือใหม่ยิ่งคิดเยอะทั้งกลัวความเสี่ยงเป็นทุนเดิมอยู่แล้วยังต้องมาหวาดระแวงกับทรัพย์ที่จะพาตัวเองไปอยู่ในจุดที่เรียกว่าขาดทุนอีก คงเป็นความรู้สึกที่ไม่ต่างจากฝันร้ายซ้ำซ้อนหากว่าบ้านที่ได้มานั้นมาพร้อมกับมูลหนี้ที่ตัวเองไม่ได้ก่อแต่ต้องเป็นคนที่มาตามใช้ให้ในภายหลัง แต่จริง ๆ แล้วใครบ้างล่ะที่จะบอกได้ว่านั่นคือเรื่องจริงหรือเรื่องหลอก
เดิมทีแล้วทรัพย์ที่นำมาขายทอดตลาดก็คือทรัพย์ติดจำนองที่เป็นหลักประกันการชำระหนี้ เมื่อลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามที่กำหนดจึงเข้าสู่กระบวนการบังคับคดีและขายทอดตลาดตามลำดับ แต่ทั้งนี้เพื่อพิสูจน์ว่าแท้จริงแล้ว ทรัพย์บังคับคดี เป็นทรัพย์ที่มาพร้อมหนี้จริง ๆ หรือเปล่า จึงต้องกลับมาย้อนดูอย่างละเอียดกันอีกครั้งว่าทรัพย์ที่ขายทอดตลาดที่มาพร้อมหนี้สินจะถูกปลอดจำนองเมื่อไหร่ และมีการซื้อขายรูปแบบใดบ้าง
แม้ว่าทรัพย์ที่นำมาขายทอดตลาดจะเป็นทรัพย์ที่มีต้นสายปลายเหตุมาด้วยหนี้สิน แต่โดยส่วนใหญ่แล้วหลังทำการซื้อขายจะเป็นทรัพย์ที่ปลอดการจำนองเพราะเมื่อผู้ซื้อทรัพย์ประมูลได้ทำการชำระเงินค่าซื้อทรัพย์ตามราคาที่ประมูลได้ครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์จากกรมบังคับคดีไปยังสำนักงานที่ดิน ซึ่งเจ้าพนักงานที่ดินจะทำการจดทะเบียนระงับการจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อโดยผู้ซื้อไม่ต้องไปชำระหนี้จำนองต่อผู้รับจำนองอีก ในส่วนของหนี้สินนั้นกรมบังคับคดีจะเป็นผู้นำจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดให้กับเจ้าหนี้ของทรัพย์นั้น ๆ และหากราคาซื้อขายต่ำกว่าหนี้ที่มีอยู่จะเป็นการเรียกเก็บจากลูกหนี้แทน ฉะนั้นจึงสรุปได้ว่าการซื้อทรัพย์ปลอดการจำนองเป็นการซื้อที่ไม่ได้พ่วงหนี้สินไปด้วยนั่นเอง
การซื้อทรัพย์ติดจำนองจะมีขั้นตอนการดำเนินการหลังจากที่ประมูลได้คือเมื่อผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระเงิน ค่าซื้อทรัพย์ ครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะออกหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินขอให้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อโดยการจำนองติดไป ผู้ซื้อจะต้องไปติดต่อผู้รับจำนองเกี่ยวกับหนี้จำนองที่ค้างอยู่ต่อไป ซึ่งตรงนี้ต่างหากที่หลายคนพลาด! แม้ว่าจะเป็นทรัพย์ที่มีหนี้สินติดสอยห้อยท้ายมาด้วยแต่ก็ไม่พ้นได้เข้าไปเป็นหนึ่งในตัวเลือกสำหรับการประมูลอยู่ดีด้วยเหตุผลเพียงอย่างเดียวก็คือ…ราคาถูก ถ้าบอกว่าทรัพย์จากกรมบังคับคดีมีราคาต่ำกว่าตลาดแล้ว ทรัพย์ติดจำนองอาจจะมีราคาต่ำมากกว่านั้นเสียอีก แต่ทว่ารู้หรือไม่ว่ามันอาจจะเป็นกลลวงเพราะท้ายที่สุดแล้วสิ่งที่คาดหวังอาจจะไม่เป็นอย่างหวังก็ได้ บางคนอาจจะบวกลบกลบหนี้ที่ติดจำนองอยู่เป็นที่เรียบร้อยแล้วจึงมองว่าทรัพย์เหล่านั้นจะเป็นตัวสร้างกำไรได้อย่างดีจนสุดท้ายก็หลวมตัวประมูลมาในราคาต่ำ ๆ โดยที่ลืมไปแล้วว่าหนี้สินก็ยังคงมีดอกเบี้ยแถมมีเจ้าหนี้จำนองมากกว่าหนึ่งราย หรือโชคร้ายกว่านั้นอาจจะต้องควักเงินในกระเป๋าเพิ่มเข้าไปอีกก้อนใหญ่ และด้วยความเสี่ยงที่ว่านี้เองที่ทำให้การซื้อขายพร้อมติดจำนองไม่เป็นที่นิยมในกลุ่มของนักลงทุนเพราะหากคำนวณพลาดเพียงแค่นิดเดียวอาจจะหมายถึงการที่ต้องล้มทั้งยืนเลยก็ได้
เพียงแค่บอกว่า ทรัพย์ไม่มีเอกสารสิทธิ์ หลายคนก็พร้อมที่จะเทแล้ว แน่นอนว่าไม่ใช่การเทหมดหน้าตักแต่เป็นการเทแบบไม่เอาแล้วต่างหาก อย่างไรก็ตามเมื่อซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดีแม้จะเป็นกรณีที่ต้นฉบับเอกสารสิทธิ์สูญหายหรือไม่สามารถเรียกมาได้กลับไม่ได้เป็นปัญหาใหญ่อย่างที่คิดเพราะเมื่อผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอให้ออกใบแทนและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อได้ตามปกติ โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ซื้อต้องไปติดต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอออกใบแทนและเสียค่าใช้จ่ายเอง (กรณีที่ผู้ซื้อจะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินควรตรวจสอบกับสถาบันการเงินถึงเงื่อนไขในกรณีที่ต้องออกใบแทนด้วย เนื่องจากจะไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในวันที่ชำระราคากับเจ้าพนักงานบังคับคดี)
จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่าทรัพย์จากกรมบังคับคดีแม้ว่าจะมีจุดเริ่มต้นมาจากหนี้สินแต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะต้องมีส่วนในการแบกรับภาระเหล่านั้นตามไปด้วย ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจในการเลือกทรัพย์ของผู้ซื้อเองว่าต้องการลงทุนกับทรัพย์ในรูปแบบใด เพราะต่อให้เป็นทรัพย์ที่ติดการจำนองไปด้วยแต่สามารถอ่านเกมการตลาดและวางแผนอย่างรัดกุมก็สามารถสร้างผลตอบแทนในอัตราที่สูงได้เช่นเดียวกัน