![](https://7dhub.com/wp-content/uploads/2024/08/กลุ่มเป้าหมายของผู้ทำงานวิจัย-01-768x768.png)
ดยส่วนใหญ่สินทรัพย์ที่ถูกนำมาเป็นหลักประกันมากที่สุดก็คืออสังหาริมทรัพย์ประเภทสิ่งปลูกสร้างและที่ดิน ภายใต้นิติกรรมรูปแบบหนึ่งที่มีผลทางกฎหมายหรือที่เรียกกันง่าย ๆ ว่า “การจำนอง”
การจำนอง หากต้องอธิบายให้เห็นภาพมากขึ้นก็คือการทำนิติกรรมระหว่าง “ผู้จำนอง” ที่ได้ทำการนำทรัพย์มาเป็นหลักประกันการชำระหนี้แก่ “ผู้รับจำนอง” เพื่อแลกกับการยืมเงินจำนวนหนึ่งซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วมักจะให้วงเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 10-30% ของราคาประเมินสินทรัพย์ที่นำมาเป็นหลักประกัน และถึงแม้ว่าการจำนองจะไม่ได้มีกำหนดระยะเวลาสูงสุดในการชำระหนี้ แต่หากลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยเกินระยะเวลา 5 ปี ผู้รับจำนองไม่ว่าจะเป็นบุคคลหรือสถาบันการเงินสามารถฟ้องร้องเพื่อดำเนินการทางกฎหมายและนำทรัพย์ที่จำนองไว้ไปขายทอดตลาดเพื่อเอามาชำระหนี้ที่เหลือได้ และในกรณีที่การวางหลักประกันการจำนองเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นสิ่งปลูกสร้าง หรือ ที่ดินเปล่า จะต้องทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจเท่านั้น
เหนือสิ่งอื่นใดและขึ้นชื่อว่าเป็นที่ดินติดจำนอง ใครได้ยินก็เป็นอันต้องหันหน้าหนีเพราะแค่คิดก็เห็นความยุ่งยากลอยมาแต่ไกล และไม่น่าเชื่อว่าเพียงแค่คำพูดสั้น ๆ จะเป็นสิ่งที่สามารถหยุดชะงักหลาย ๆ อย่างได้ในระยะเวลาอันรวดเร็ว รวมไปถึงการเบรกนักลงทุนหรือเจ้าของที่ดินที่ต้องการแบ่งที่ขายเองก็ด้วย ดังนั้นสิ่งที่เจ้าของที่ดินหลาย ๆ คนพอจะทำได้ในช่วงเวลาที่ที่ดินของตนเองติดจำนองอยู่นั้นก็มีเพียงแค่การเฝ้ารอที่จะได้ปลดจำนองในสักวัน
แต่ในช่วงเวลาที่ยาวนานเหล่านั้นมีใครบอกได้หรือไม่ว่ามันจะสิ้นสุดลงที่ตรงไหนหรือเมื่อไหร่ที่เจ้าของที่ดินจะมีความพร้อมมากพอที่จะนำเงินไปชำระหนี้สินและทำการปลดจำนองที่ดินแปลงนั้นออกมา มันนานมากจนคาดการณ์ไม่ได้เลยใช่ไหมล่ะ…แล้วเมื่อถึงตอนนั้นใครบ้างที่จะยังคงนั่งรออยู่ เพราะแม้แต่ตัวเจ้าของที่ดินเองก็อาจจะอยากแบ่งสันปันส่วนให้กับคนใกล้ชิดหรือแม้แต่การแบ่งขายเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นด้วยก็ได้
ดังนั้นจึงนำมาซึ่งคำถามที่ว่า… ที่ดินที่ติดจำนองอยู่สามารถนำมาแบ่งแยกได้หรือไม่? คำตอบคือ…ได้
อันดับแรกคงต้องกลับมาทบทวนอีกครั้งว่าแท้จริงแล้วสิทธิบนที่ดินหลังจากที่ได้ทำการจำนองไปแล้วนั้นยังสามารถทำอะไรได้บ้าง
โดยทั่วไปการจำนองเป็นเพียงหนึ่งในนิติกรรมที่เป็นการประกันหนี้ด้วยทรัพย์ประเภทหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดิน โดยได้มีการนำตราสารของทรัพย์สินนั้น เช่น โฉนด ไปตีตราสลักหลังเพื่อประกันหนี้โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งกรรมสิทธิ์ของทรัพย์ดังกล่าวจะยังคงเป็นของเจ้าของเดิมที่นำไปจำนองและสามารถใช้สอย จำหน่าย หรือโอนทรัพย์สินนั้น รวมถึงการแบ่งแยกทรัพย์สินเพื่อให้แก่บุคคลอื่นได้ด้วยเช่นกัน โดยอ้างอิงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 717 ได้บัญญัติเอาไว้ว่า…
“แม้ว่าทรัพย์สินซึ่งจำนองจะแบ่งออกเป็นหลายส่วนก็ตาม ท่านว่าจำนองก็ยังคงครอบไปถึงส่วนเหล่านั้นหมดทุกส่วนด้วยกันอยู่นั่นเอง
ถึงกระนั้นก็ดี ถ้าผู้รับจำนองยินยอมด้วย ท่านว่าจะโอนทรัพย์สินส่วนหนึ่งส่วนใดไปปลอดจากจำนองก็ให้ทำได้ แต่ความยินยอมดังว่านี้หากมิได้จดทะเบียน ท่านว่าจะยกเอาขึ้นเป็นข้อต่อสู้แก่บุคคลภายนอกหาได้ไม่”
ดังนั้นจากข้อกฎหมายนี้จึงเป็นแหล่งข้อมูลที่ยืนยันได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ติดจำนองสามารถแบ่งแยกได้เพียงแต่มีเงื่อนไขว่าจำนองจะยังคงติดไปกับทรัพย์สินทุกส่วนที่ได้ทำการแบ่งแยกออกไป สรุปง่าย ๆ ก็คือการแบ่งแยกที่ดินไม่ได้ทำให้ทรัพยสิทธิที่ว่าด้วยการจำนองนั้นหมดไปแต่อย่างใด และผู้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ติดจำนองอาจถูกยื่นบังคับจำนองหรือยึดทรัพย์โดยเจ้าหนี้จำนองได้หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้ตามเงื่อนไข ยกเว้นเสียแต่ว่าจะมีแบ่งแยกโดยปลอดจำนองได้หากได้รับการยินยอมจากผู้รับจำนอง
แต่ทั้งนี้การแบ่งแยกที่ดินไม่ว่าจะเป็นการแบ่งแยกในนามเดิมหรือเป็นการแบ่งแยกในชื่อของบุคคลอื่นที่เป็นผู้ ซื้อที่ดิน แบ่งขายก็ตาม เมื่อเป็นนิติกรรมที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เท่านั้นจึงจะถือว่ามีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โดยการขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินจะต้องใช้หลักฐาน ดังนี้
อย่างไรก็ตามคงจะเกิดคำถามขึ้นมาตาม ๆ กันอีกว่า…
เพราะในบางครั้งการได้ที่ดินมาพร้อมจำนองก็นำมาซึ่งปัญหาอีกหลาย ๆ อย่างไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการชำระหนี้จำนองตั้งแต่ก่อนที่จะทำการแบ่งแยกที่ดินไปจนถึงข้อพิพาทอื่น ๆ ที่จะตามมาในภายหลัง ดังนั้นการที่ผู้ร้องจะได้รับโอนทรัพย์สินโดยปลอดจำนองได้ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้รับทรัพย์สินอาจเข้าไปติดต่อขอไถ่ถอนจำนองในส่วนของตนกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่เป็นผู้รับจำนองได้ ตามมาตรา 736 ซึ่งได้บัญญัติไว้ว่า
“ผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองจะไถ่ถอนจำนองก็ได้ถ้าหากมิได้เป็นตัวลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน หรือเป็นทายาทของลูกหนี้หรือผู้ค้ำประกัน”
และในมาตรา 737 ก็ได้บัญญัติเพิ่มเติมไว้ว่า…
“ผู้รับโอนจะไถ่ถอนจำนองเมื่อใดก็ได้ แต่ถ้าผู้รับจำนองได้บอกกล่าวว่าจะบังคับจำนองผู้รับโอนต้องไถ่ถอนจำนองภายในหกสิบวันนับแต่วันรับคำบอกกล่าว”
ซึ่งจากบทบัญญัตินี้จะเห็นได้ว่าผู้รับโอนที่จะขอไถ่ถอนจำนองได้ตามส่วนแบ่ง หรือติดต่อขอความยินยอมจากธนาคารในการโอนที่ดินครึ่งหนึ่งให้แก่ผู้ร้องโดยปลอดจำนอง ซึ่งความยินยอมดังกล่าวต้องจดทะเบียนด้วย ตามมาตรา 717 วรรค 2 ตามที่ได้กล่าวไปข้างต้น โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ร้องต้องไม่ใช่ลูกหนี้ ผู้ค้ำประกัน หรือเป็นทายาทของลูกหนี้ และทายาทของผู้ค้ำประกัน มากไปกว่านั้นถึงแม้จะไม่ได้กำหนดระยะเวลาในการไถ่ถอนจำนองสำหรับแปลงที่ทำการแบ่งแยกออกมา แต่ในขณะเดียวกันหากผู้รับจำนองต้องการบังคับจำนองหรือยึดทรัพย์ ผู้รับโอนที่ดินแบ่งแยกจะต้องทำการไถ่ถอนจำนองภายในระยะเวลา 60 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว
ดังนั้นวิธีที่สะดวกที่สุดของการแบ่งแยกที่ดินที่ติดจำนองคือทั้งฝ่ายผู้รับจำนอง เจ้าของที่ดิน และผู้รับโอนที่ดินแบ่งแยกควรที่จะไปทำเรื่องพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินพร้อมทั้งตรวจสอบยอดหนี้รวมดอกเบี้ยจำนองว่ามีเท่าไร ชำระเงินแบบไหน และสามารถยื่นทำเรื่องไถ่ถอนจำนองแล้วขายได้เลยหรือไม่ ทั้งนี้ก็เพื่อหาข้อตกลงที่เหมาะสมที่สุดให้กับทุก ๆ ฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งแยกโดยครอบจำนองหรือเป็นการแบ่งแยกโดยปลอดจำนองก็ตาม