อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024
รู้จักความเป็นมาของการทำสัญญาขายทอดตลาดซื้อขายอสังหาฯ หลังการประมูล
ทำไมทุกการซื้อขายอสังหาฯ ต้องมีการทำสัญญาก่อน สัญญาขายทอดตลาดก็เช่นกัน
ถ้าพูดถึงเรื่องของการทำสัญญาก็คงเหมือนกับการรับประกันว่าจะทำการอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ได้ตกลงกันไว้ บางครั้งการทำสัญญาก็เกิดขึ้นด้วยการเจรจาพูดคุยกันเพียงแค่สองฝ่ายเพื่อให้เป็นอันรับรู้อย่างตรงกัน แต่ในบางครั้งเพียงแค่คำพูดอาจจะไม่เพียงพอเพราะอย่างที่ทราบกันดีว่ายังมีคนอีกจำนวนไม่น้อยที่ต้องเจ็บตัวเพราะสัญญาปาก โดยเฉพาะกับการซื้อขายสิ่งของที่มีมูลค่าสูงหรือการดำเนินงานบางอย่างที่พ่วงมาด้วยความเสี่ยง แม้ว่าความไว้เนื้อเชื่อใจต่อคู่สัญญาจะมีมากแค่ไหนแต่ก็ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าเพียงแค่คำพูดจะไม่มีผลทางกฎหมายใด ๆ เลย
กลับมาที่เรื่องของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์…
แน่ล่ะว่าเมื่อเป็นทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงก็มักจะถูกขีดกฎไว้ด้วยเส้นสีแดงให้เด่นชัดที่สุดว่า “ต้องทำสัญญา” แม้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะมีความซื่อสัตย์ต่อกันและด้วยความรู้สึกจากใจจริงว่า “ฉันจะโอนกรรมสิทธิ์แน่ ๆ” หรือ “ฉันต้องจ่ายเงินอยู่แล้ว” แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นเพื่อให้เป็นไปตามขั้นตอนทางกฎหมายจึงมีข้อกำหนดเอาไว้ว่าก่อนทำการซื้อขายสังหาริมทรัพย์ “จำเป็น” ที่จะต้องทำสัญญาซื้อขาย โดยมีหนังสือสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น ไม่เช่นนั้นสัญญาซื้อขายในครั้งนั้นเป็น “โมฆะ” หรือไม่มีผลทางกฎหมายและเป็นการซื้อขายที่ไม่สมบูรณ์นั่นเอง
มาถึงตรงนี้หลายคนคงจะเริ่มสงสัยกันแล้วว่า…แล้วอย่างนี้ในหนังสือสัญญาจะต้องระบุอะไรลงไปบ้างถึงจะเรียกว่าเป็นสัญญาซื้อขายที่สมบูรณ์ที่สุด ซึ่งจะขออธิบายอย่างรวบรัดว่าโดยทั่วไปแล้ว สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นั้นคือสัญญาที่เกิดขึ้นระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อโดยที่ผู้ขายมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ และผู้ซื้อมีหน้าที่ชำระราคาเพื่อเป็นการตอบแทนการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน จึงกล่าวได้ว่าใจความสำคัญอย่างแรกที่ต้องมีในหนังสือสัญญาก็คือการโอนกรรมสิทธิ์และการจ่ายค่าตอบแทนนั่นเอง
แต่….
ในบางครั้งก็มักจะมีช่องโหว่ให้ผู้ซื้อบางคนถูกเอาเปรียบง่าย ๆ ได้เช่นกัน โดยเฉพาะกับคนที่ไม่ได้อ่านใจความหลักของสัญญาโดยละเอียดเพราะคิดว่าสัญญาซื้อขายถ้าเซ็นแล้วก็มีผลทางกฎหมายเหมือนกันหมด แต่ทว่าสุดท้ายกลับพบว่าต้องเสียเงินเปล่าจากสัญญาที่ไม่สมบูรณ์ทั้งที่มีการลงลายมือชื่อกันทั้งสองฝ่ายแล้ว
หากใจความสำคัญแรกของสัญญาคือการซื้อขายที่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ดังนั้นอีกหนึ่งในความที่จะขาดไม่ได้เลยก็คือ “การโอนกรรมสิทธิ์” แม้บนหัวกระดาษของหนังสือสัญญาจะบอกว่าเป็นสัญญาซื้อขายแต่ในข้อตกลงนั้นไม่มีการกล่าวถึงการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นจะถือว่าไม่ใช่สัญญาซื้อขายและจะไม่มีผลทางกฎหมายเช่นเดียวกัน
โดยทั่วไปแล้วการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นระหว่างบุคคล 2 ฝ่าย หรือที่เรียกกันสั้น ๆ ว่า “คู่สัญญา” โดยมีรายละเอียดที่ต้องพิจารณา ดังนี้
ฝ่ายผู้ขาย
บทบาทหน้าที่ที่ต้องระบุในสัญญาซื้อขายทางฝ่ายของผู้ขายคือหน้าที่ในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยทั่วไปผู้ขายจึงต้องมี “กรรมสิทธิ์” ในทรัพย์สินนั้นโดยตรง ยกเว้นในบางกรณีที่กฎหมายกำหนดให้อำนาจไว้เป็นการเฉพาะ เช่น ผู้แทนโดยชอบธรรมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินของผู้เยาว์ หรือผู้อนุบาลมีอำนาจจัดการทรัพย์สินของคนไร้ความสามารถ เป็นต้น ทั้งนี้อาจจะเกิดข้อสงสัยขึ้นมาตาม ๆ กันว่าหากผู้ขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในวันที่ทำสัญญาจะมีผลอะไรหรือเปล่า ซึ่งตามกฎหมายได้ระบุเอาไว้ว่ายังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก็ได้ในวันที่ทำหนังสือสัญญาซื้อขายก็ได้ แต่เมื่อถึงเวลาต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อตามสัญญาจะต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินด้วย
ต่อมาคือฝ่ายของผู้ซื้อ
สำหรับคู่สัญญาที่เป็นผู้ซื้อมีหน้าที่ที่จะต้องชำระราคาค่าตอบแทนจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเช่นกัน ซึ่งฝ่ายผู้ซื้อไม่ได้จำกัดว่าจะต้องเป็นใครหรือมีตำแหน่งใด ๆ เท่านั้น แต่สามารถเป็นใครหรือบุคคลใดก็ได้ เว้นแต่จะมีกฎหมายจำกัดสิทธิไว้ ยกตัวอย่างเช่น ผู้แทนนิติบุคคลไม่อาจเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินของนิติบุคคลได้เนื่องจากมี ส่วนได้เสียกับทรัพย์ โดยตรง หรือกรณีของคนต่างด้าวก็ถูกจำกัดสิทธิในการเป็นผู้ซื้อที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นต้น
และนี่ก็คือเหตุผลที่ว่าทำไมจะต้องทำหนังสือสัญญาก่อนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้การทำสัญญาซื้อขายถูกนับว่าเป็นเรื่องสำคัญอีกอย่างหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามและไม่ได้มีผลบังคับใช้แค่กับทรัพย์ที่ประมูลได้จากการขายทอดตลาดกรมบังคับคดีเท่านั้นแต่ยังรวมถึงการซื้อขายทรัพย์ที่มาจากแหล่งอื่น ๆ ทุกรูปแบบด้วยเช่นกัน ในอนาคตไม่มีใครรู้เลยว่าจะมีปัญหาอื่นใดตามมาอีกหรือเปล่า ฉะนั้นการมีหนังสือสัญญาจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่จะป้องกันความเสี่ยงที่คาดไม่ถึงเหล่านั้นไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ นั่นเอง
รู้หรือไม่ว่าการซื้อขายอสังหาฯ ต้องทำสัญญาทั้งหมดกี่แบบ...
ในความเป็นจริงแล้วการทำสัญญาสามารถดำเนินการล่วงหน้าได้และไม่จำเป็นที่จะต้องผ่านกระบวนการของราชการใด ๆ เลย โดยสัญญาที่ว่านี้ก็มีชื่อเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” ซึ่งเป็นคำเสนอและคำสนองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ถูกต้องตรงกันและมีการตกลงที่จะทำสัญญาซื้อขายกันในอนาคต และเมื่อถึงเวลาที่ต้องทำการซื้อขายจริง ๆ มีการวางเงินชำระค่าสินทรัพย์ มีการโอนกรรมสิทธิ์ ในตอนนั้นถึงจะทำสัญญาอีกหนึ่งฉบับที่มีความเกี่ยวเนื่องกับหลักการทางกฎหมายมากขึ้นหรือที่เรียกกันว่า “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” นั่นเอง
สัญญาจะซื้อจะขาย
คือสัญญาจะซื้อจะขายคือสัญญาอีกรูปแบบหนึ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาร่วมกันไว้ก่อนฉบับหนึ่งเพื่อเป็นการตกลงว่าจะทำการซื้อขายกันอย่างแน่นอนในอนาคต ตามกฎหมายไม่ได้ระบุหรือได้กำหนดแบบของสัญญาจะซื้อจะขายไว้อย่างตัว อาจจะเป็นการตกลงปากเปล่าก็ได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่ามีมูลค่าสูงที่มาคู่กับความเสี่ยงอยู่แล้ว หากมีการฟ้องร้องต้องมีหลักฐานการทำสัญญาตามที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น ฉะนั้นจึงกล่าวได้ว่าเป็นการตกลงกันในวันที่คู่สัญญาอาจยังไม่พร้อมจดทะเบียนทันทีจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อผูกพันกันไว้ก่อน เมื่อพร้อมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จึงไปทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกับเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดในภายหลัง
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
คือสัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ทำการตกลงรายละเอียดของสัญญาเรียบร้อยแล้ว ไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขหรือราคามูลค่าสินทรัพย์ที่ต้องชำระให้แก่กัน และไม่มีเจตนาที่จะทำสัญญาอื่นใดอีกในอนาคต ซึ่งในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาในรูปแบบนี้และจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเท่านั้นจึงจะถือว่ามีผลทางกฎหมายโดยสมบูรณ์ แต่หากไม่มีการทำสัญญาซื้อขายและไม่ได้ทำการจดทะเบียนดังที่กล่าวไว้ข้างต้นจะถือว่าการซื้อขายไม่มีเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดและจะตกเป็นโมฆะในทันที
มีโอกาสที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วคู่สัญญาไม่ขายได้ไหม
แล้วถ้าจะไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแต่ทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเลยได้หรือเปล่า
ทั้งนี้ต้องย้อนกลับมาดูอีกครั้งว่าสัญญาแต่ละรูปแบบนั้นมีผลตั้งแต่เมื่อไหร่…
โดยทั่วไปแล้วหากผู้ซื้อและผู้ขายมีการทำข้อตกลงที่จะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดินในอนาคต แม้จะเป็นการตกลงกันด้วยปากเปล่าหรือมีการวางเงินมัดจำก็ถือว่าเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขายได้แล้ว แต่ถ้าในกรณีที่มีการตกลงกันแล้วโดยไม่มีเอกสารที่เป็นหลักฐาน หากเกิดปัญหาตามมาในภายหลัง อย่างเช่น การหอบเงินมัดจำชิ่งหนี หรือไม่ทำการซื้อขายกันจริงตามที่ตกลงไว้ก็จะไม่สามารถเอาผิดคู่กรณีได้เลย ซึ่งในขณะเดียวกันหากไม่ทำสัญญาจะซื้อจะขายแต่ข้ามไปที่ขั้นตอนของการทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเลยก็สามารถทำได้ ซึ่งการทำหนังสือสัญญาดังกล่าวนี้จะต้องกระทำต่อหน้าเจ้าพนักงานซึ่งถือเป็นการทำสัญญาที่เสร็จสิ้นสมบูรณ์และมีผลบังคับใช้ได้ตามกฎหมาย
เมื่อรู้อย่างนี้แล้วก็เท่ากับว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำสัญญาถึงสองครั้ง ซึ่งอาจถูกมองว่าเป็นการเข้าไปเพิ่มขั้นตอนในการซื้อขายมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตามขั้นตอนนี้ก็เป็นหนึ่งในกระบวนการที่จะเข้ามาช่วยในการคัดกรองให้การซื้อขายสินทรัพย์ที่มีตัวเงินมูลค่าสูงเป็นการแลกเปลี่ยนนั้นมีความเสี่ยงน้อยลงได้ ฉะนั้นแล้วอาจจะต้องยอมรับความยุ่งยากที่ว่านี้เข้าไปอีกสักหน่อยเพราะท้ายที่สุดจะเป็นผลดีต่อการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบอย่างแน่นอน
การโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อ
เดิมทีแล้วการโอนกรรมสิทธิ์คือหนึ่งในขั้นตอนที่มีความสำคัญมากในแง่ของการเปลี่ยนมือของผู้เป็นเจ้าของ หากทำการซื้อขายแต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในการครอบครองก็รู้ไว้เลยว่าการซื้อขายนั้นจะทำให้เสียเงินเปล่า แต่ในที่นี้หลังจากที่ทำสัญญาซื้อขายกันอย่างถูกต้องจะถือว่ากรรมสิทธิ์ได้ถูกโอนไปยังผู้ซื้อทันทีโดยไม่จำเป็นว่าจะต้องมีการชำระค่าทรัพย์สินหรือมีการส่งมอบทรัพย์ให้กับคู่สัญญาของตัวเองก็ตาม
แต่…
ในกรณีที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์ในทันทีอย่างที่กล่าวไปข้างต้นอาจจะมีสาเหตุมาจากเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ได้ระบุไว้ในสัญญาก็ได้ ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วสัญญาซื้อขายดังกล่าวมักจะมีเงื่อนไขในการโอน ดังนี้
สัญญาซื้อขายที่กำหนดเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์
ในกรณีนี้มีผลโดยตรงมาจากเงื่อนไขที่ระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาว่าเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงกำหนดเงื่อนไขบางอย่างแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อก็ต่อเมื่อเงื่อนไขนั้นเกิดขึ้น ซึ่งต่อให้ทำสัญญาซื้อขายกันเป็นที่เรียบร้อยแล้วก็จะยังไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทันที ยกตัวอย่างสถานการณ์นี้ เช่น กำหนดให้ผู้ซื้อต้องชำระราคาให้แก่ผู้ขายให้ครบถ้วนก่อนกรรมสิทธิ์จึงจะโอนไปยังผู้ซื้อ เป็นต้น
ต่อมาคือ…
สัญญาซื้อขายที่กำหนดเงื่อนไขระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์
ในกรณีนี้มีผลมาจากการที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายได้ทำการตกลงกำหนดให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปยังผู้ซื้อเมื่อถึงเวลาที่กำหนดกันไว้ในสัญญาเท่านั้น และด้วยเงื่อนไขดังกล่าวนี้เองที่เป็นผลทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อทันทีนับตั้งแต่ตอนที่ทำสัญญาซื้อขายแต่จะถูกโอนไปก็ต่อเมื่อถึงกำหนดเวลา เช่น ให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเมื่อครบ 1 เดือนนับตั้งแต่วันที่ทำสัญญา เป็นต้น
บางครั้งกรรมสิทธิ์และความเป็นเจ้าของที่ถูกต้องตามกฎหมายอาจจะมาหลังการทำสัญญาซื้อขายช้าไปสักหน่อยแต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ได้รับเลย ดังนั้นเพื่อไม่ให้เกิดข้อสงสัยตามมาในภายหลังคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจึงควรอ่านรายละเอียดของสัญญาอย่างถี่ถ้วนโดยเฉพาะเงื่อนไขของระยะเวลาในการโอนหรือปัจจัยอื่น ๆ ที่มีส่วนเกี่ยวข้องเพื่อไม่ให้ตัวเองต้องกลับมาตั้งคำถามแบบเดิมซ้ำ ๆ ว่า อ้าว…ทำไมถึงยังไม่ได้รับกรรมสิทธิ์อีก หรือต่อให้ท้ายที่สุดกรรมสิทธิ์นั้นจะไม่ได้ถูกเปลี่ยนมือมายังผู้ซื้อก็ไม่ใช่เรื่องที่น่ากลัวอย่างที่คิดเพราะหากมีการเซ็นสัญญาซื้อขายร่วมกันเป็นที่เรียบร้อยแล้วสามารถยื่นฟ้องร้องได้เพียงแต่จะไม่สามารถบังคับให้เกิดการซื้อขายได้ก็เท่านั้นเอง
เห็นไหมล่ะว่าต่อให้เป็นทางไหนก็ไม่มีทางเสียเปรียบอยู่แล้ว
คลังความรู้อสังหาฯ
เทคนิคการใช้ AI ช่วยทบทวนวรรณกรรมด้วยแนวคิด ONS
มกราคม 31, 2024