นำพลังความรู้ ต่อยอดสู่หนังสือ 1 เล่ม
กรกฎาคม 25, 2024
รูปแบบที่ดิน แบบไหน ส่งผลต่อราคาซื้อขายบ้าง?
ใครว่าราคาที่ดินดูแค่จากทำเล…
บางคนอาจมีความเข้าใจว่าในบางครั้งเพียงแค่อาศัยการพัฒนาและการเข้าถึงของสิ่งอำนวยความสะดวกก็สามารถดึงราคาของที่ดินเปล่าให้สูงขึ้นได้แล้วเพราะไม่ว่านักลงทุนหรือผู้ซื้อคนไหนต่างก็ต้องการที่ดินพร้อมเสร็จสรรพสำหรับการพัฒนาต่อทั้งเป็นสิ่งปลูกสร้างหรืออาจจะซื้อด้วยวัตถุประสงค์อื่น ๆ ก็ตาม แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นกลับพบว่าจริง ๆ แล้วการซื้อขายที่ดินไม่ได้มีเพียงแค่การวิเคราะห์โอกาสในการขายในอนาคตเพียงอย่างเดียวแต่มีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องมากกว่าที่คิดและหนึ่งในนั้นก็คือลักษณะและรูปแบบที่ดิน
เคยได้ยินไหมว่า…
“ที่ดินขนาดพื้นที่เท่ากัน อยู่ในทำเลเดียวกัน แต่ขายได้ราคาขายต่างกัน”
เมื่อลองย้อนกลับไปที่ต้นสายปลายเหตุของเรื่องนี้ก็พบว่ามาจากลักษณะและรูปร่างของที่ดินนี่เอง ว่ากันว่าที่ดินคืออสังหาริมทรัพย์ที่มีแต่จะสร้างมูลค่าที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ และยังสามารถเพิ่มศักยภาพในการทำกำไรให้กับผู้เป็นเจ้าของได้เสมอโดยเฉพาะคนที่คิดจะนำไปพัฒนาต่อในรูปแบบของการพัฒนาเป็นสิ่งปลูกสร้างหรือที่พักอาศัยเพื่อการพาณิชย์ ดังนั้นก่อนที่เลือกซื้อที่ดินแต่ละครั้งนอกจากจะต้องประเมินศักยภาพของที่ดินแล้วยังรวมไปถึงการพิจารณาลักษณะรูปร่างของที่ดินด้วย
รูปแบบที่ดินส่งผลต่อการซื้อขายอย่างไร?
การซื้อขายที่ดินดี ๆ สักแปลงคงไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะนั่นอาจเป็นสิ่งที่ชี้เป็นชี้ตายโอกาสในการขายครั้งต่อไปด้วยเช่นกัน ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องแปลกหากว่าก่อนการตัดสินใจซื้อขายแต่ละครั้งผู้ซื้อจะทำการศึกษาเหตุผลและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ และนำมาพิจารณาประกอบกับการเลือกที่ดินอย่างสมเหตุสมผลด้วยว่าที่ดินแบบไหน ราคาเท่าไหร่ที่คุ้มค่าสำหรับการจ่ายเพื่อการลงทุนมากที่สุด
แล้วที่ดินแบบไหนที่ส่งผลต่อราคาซื้อขายบ้าง…
ถ้ามีเช็กลิสต์ร้อยข้อที่จะบอกว่าทำไมต้องซื้อที่ดินแปลงนี้ ก็คงมีเช็กลิสต์ในใจอีกเป็นร้อย ๆ ข้อเช่นกันว่าทำไมต้องรีบโบกมือลาที่ดินที่กำลังอยู่ตรงหน้า
แล้วเป็นเพราะอะไรล่ะ…
เพราะเป็นที่ดินตาบอด
ที่ดินตาบอด ไม่ได้ปิดตายก้จริงแต่ปิดโอกาสไปแล้วมากกว่าครึ่ง
หลายคนอาจจะเคยได้ยินคำว่า “ที่ดินตาบอด” มาแล้วบ้าง นั่นก็คือที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกหรือถูกปิดล้อมไว้ด้วยที่ดินแปลงอื่น ๆ และด้วยสาเหตุดังกล่าวนี้เองจึงได้กลายมาเป็นปัญหาใหญ่ของที่ดินในรูปแบบนี้เพราะต่อให้อยู่บนทำเลทองที่มีมูลค่าสูงก็มีโอกาสในการขายออกยากและได้ราคาซื้อขายต่ำมาก ๆ นอกเสียจากว่าเจ้าของที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหน้าจะซื้อเอาไว้เพื่อต่อขยายพื้นที่ของตัวเอง ซึ่งเหตุผลหลัก ๆ ที่ทำให้ที่ดินตาบอดไม่เป็นที่นิยมก็เป็นเพราะว่านักลงทุนส่วนใหญ่มองไม่เห็นโอกาสที่จะสร้างผลกำไรจากที่ดินนั่นเอง
เพราะความแตกต่างของที่ดินแนวยาวกับที่ดินแนวตั้ง
แค่เปลี่ยนมุมมองราคาก็เปลี่ยน…
แม้ว่าจะเป็นที่ดินที่มีขนาดเท่ากัน รูปร่างเหมือนกัน แต่หากวางอยู่คนละแนวก็มีโอกาสที่จะทำให้ได้ราคาแตกต่างได้เช่นกัน หากเปรียบเทียบที่ดินสองแปลงที่มีขนาดเท่ากันแต่แปลงหนึ่งเป็นแนวตั้ง อีกแปลงหนึ่งเป็นแนวนอน โอกาสสูงที่แปลงแนวนอนจะขายได้และราคาดีเพราะสามารถสร้างพื้นที่ใช้สอยได้มากกว่า แต่ในทางตรงกันข้ามหากเป็นที่ดินแนวตั้งเมื่อทำการแบ่งแปลงย่อยเพื่อขายต่ออาจนำไปสู่การเป็นที่ดินตาบอดสำหรับแปลงที่อยู่ด้านในก็ได้
เพราะเป็นที่ดินแปลงใหญ่
อย่าเพิ่งขายยกแปลงถ้ายังไม่แน่ใจว่าจะขายได้
ในความเป็นจริงแล้วแม้แต่ที่ดินแปลงใหญ่ก็ยังหนีไม่พ้นปัญหาของการซื้อขายทั้งที่น่าจะเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคนที่ต้องการลงทุนกับที่ดินสักแปลง แต่รู้หรือไม่ว่าในบางครั้งเนื้อที่และขนาดของที่ดินก็นำไปสู่ต้นทุนของการซื้อเข้าที่มากจนชวนกระเป๋าฉีกได้เหมือนกัน และการซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่ก็มักจะทำให้กลุ่มลูกค้าหรือคนที่ต้องการซื้อที่ดินแคบลง อาจจะเหลือเพียงกลุ่มนักลงทุนหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองเท่านั้นเนื่องจากต้องอาศัยเงินทุนในการซื้อสูง ดังนั้นหากนำมาที่ดินแปลงใหญ่มาแบ่งขายแบบตารางวาแทนการขายทีเดียวแบบยกแปลงจะมีโอกาสขายได้ง่ายและราคาเฉลี่ยต่อตารางวาจะสูงกว่า
ฉะนั้นแล้วทำเลเพียงอย่างเดียวจึงไม่ได้เป็นการการันตีร้อยเปอร์เซ็นต์ว่าที่ดินที่กำลังเล็งไว้ว่าจะเก็บไว้ลงทุนทำกำไรหรือที่ดินที่ได้ถืออยู่ในมือแล้วจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ตามที่ต้องการมากน้อยแค่ไหน บางทีสิ่งที่คิดว่าต้องได้แน่ ๆ ก็มักจะมาพร้อมกับข้อจำกัดที่เคยมองข้ามไปก็ได้ อย่างเช่น ลักษณะรูปร่างของแปลงที่ดินดังที่กล่าวมาข้างต้น ซึ่งกว่าจะรู้ตัวอีกทีหรือเพิ่งจะฉุกคิดขึ้นมาได้ก็เป็นตอนที่ผู้ซื้อปฏิเสธไปแล้ว และข้อจำกัดเหล่านั้นเองที่จะเข้ามาเป็นตัวกำหนดราคาที่ควรจะได้และมีความสำคัญไม่แพ้กัน
คลังความรู้อสังหาฯ
อสังหาฯ ถึงขาลง หรือสร้างบ้านขาย แต่ไม่โดนใจลูกค้า ?
กุมภาพันธ์ 3, 2024